每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

6月8日，上海2022年第一批集中供地收官，總成交金額834.7億元。至此，22個(gè)集中供地的重點(diǎn)城市中，除鄭州、沈陽(yáng)外，其余20城均已完成了今年首批集中供地，總計(jì)成交住宅用地374宗，規(guī)劃建面約3650.64萬(wàn)平米，土地價(jià)款總計(jì)4803..4億元，平均溢價(jià)率4.79%。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，22城城共有合計(jì)71宗涉宅用地流拍/撤牌，占總供應(yīng)的16%；共有221宗涉宅用地底價(jià)成交，占總成交的59%；共有151宗涉宅用地溢價(jià)成交，占總成交的41%；共有91宗涉宅用地在競(jìng)價(jià)階段達(dá)到地價(jià)上限，占總成交的24%。相較去年二、三批次集中供地，底價(jià)成交地塊和流拍地塊數(shù)量明顯減少，溢價(jià)成交地塊和觸頂成交地塊占比明顯增多，土拍市場(chǎng)回溫跡象明顯。

“今后集中供地將會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)特征：第一，國(guó)企央企及城投仍然是各個(gè)城市拿地的主力，少量的優(yōu)質(zhì)民企及區(qū)域深耕的房企會(huì)參與；第二，分化將是土拍市場(chǎng)的明顯特征，即高溢價(jià)與流拍并存；第三，土拍的門(mén)檻會(huì)不斷下降。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)6月9日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

城市間冷熱不均

從20城今年首批集中土拍情況看，城市間的分化愈加明顯。

上海和杭州的出讓金總額均超過(guò)800億元，其中剛剛結(jié)束土拍的上海以834.72億元排在首位，杭州則826.76億元緊隨其后。而排在最后兩位的青島和長(zhǎng)春，出讓金額分別僅為29.5億元和2.58億元。

整體來(lái)看，南方城市土地市場(chǎng)整體熱度較高，深圳、合肥、杭州等地仍是房企重點(diǎn)布局城市。其中，深圳首批8宗地塊均以“觸頂價(jià)”成交，平均溢價(jià)率達(dá)15%；

與此同時(shí)，合肥第一批次集中供地17宗宅地全部溢價(jià)成交，共獲土地出讓金149.78億元。其中15宗地價(jià)觸頂進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”階段，占比88.26%。濱湖科學(xué)城02和04地塊分別有20和23家房企參與投報(bào)競(jìng)品質(zhì)。

再看杭州，首批集中供地中出讓體量排在22城首位，也是杭州集中供地以來(lái)規(guī)模最大的一次，平均成交溢價(jià)率達(dá)6.4%。其中共有23宗地塊封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，9宗地塊溢價(jià)成交，27宗底價(jià)成交，僅有一宗宅地流拍。

而武漢和廈門(mén)雖然參拍地塊較少（分別為7宗和9宗），但依然吸引了大量知名房企參與。如廈門(mén)9宗地塊均成功出讓，總成交價(jià)約153.65億元，其中6宗溢價(jià)成交，2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)后搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率約7%。

值得注意的是，雖然蘇州、無(wú)錫和寧波、長(zhǎng)沙等城市平均溢價(jià)率相對(duì)較低，但就實(shí)際情況來(lái)看，市場(chǎng)也是明顯回暖，全部地塊均成功出讓，一些熱門(mén)地塊均吸引了眾多房企爭(zhēng)搶。

然而，與深圳、杭州等城市土拍市場(chǎng)明顯回暖形成強(qiáng)烈反差的則是天津、青島等北方城市。天津、長(zhǎng)春、濟(jì)南的流拍率分別為83%、50%、47%。

具體來(lái)看，天津此次本計(jì)劃供應(yīng)30宗地塊，后15宗地塊因故停牌。進(jìn)入集中供地的另15宗地塊有9宗流拍，成交地塊中僅1宗溢價(jià)成交，另5宗均為底價(jià)成交，成交總金額為43.5億元，同比去年首批集中供地下降約91%；出讓土地面積為48.6萬(wàn)平方米，同比去年下降約83%。

而作為今年首批次集中供地城市中供應(yīng)最少、也最為低調(diào)的城市，長(zhǎng)春僅有2宗地塊出讓，最終僅一宗位于綠園區(qū)的地塊由長(zhǎng)春萬(wàn)盛置業(yè)以25790.5萬(wàn)元底價(jià)摘得，另一宗地塊提前終止出讓。

“分化是自去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的一個(gè)特征。”宋紅衛(wèi)表示，分化包括兩個(gè)方面：一是城市之間的分化，主要體現(xiàn)在房企從三四線城市向一二線城市回歸，拿地主要集中在一二線，及部分核心經(jīng)濟(jì)面比較好、有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線；二是城市內(nèi)部的區(qū)域和板塊的分化。“分化背后的核心原因就是風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，都在追尋優(yōu)質(zhì)低風(fēng)險(xiǎn)資源，往往核心城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，城市的中心區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。”

此外，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱也于6月9日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，城市間的分化主要受企業(yè)自身購(gòu)買(mǎi)能力以及企業(yè)對(duì)城市投資收益的預(yù)期影響。“近兩年房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊之后，受企業(yè)自有資金限度和三道紅線影響，企業(yè)選擇多城市進(jìn)駐能力愈發(fā)有限，部分民營(yíng)企業(yè)抓緊回血的情況下甚至沒(méi)有能力拿地，選擇城市時(shí)也愈發(fā)謹(jǐn)慎。此外，目前仍有部分城市庫(kù)存較大，導(dǎo)致出現(xiàn)去化乏力的情況，所以企業(yè)拿地意愿不高。”

國(guó)央企仍是拿地主力

從目前已完成首批及第二批集中供地出讓的城市情況看，民營(yíng)房企拿地?zé)崆橐廊徊桓撸瑖?guó)央企仍是拿地主力。

以蘇州、深圳為例，首批集中出讓地塊全部由央企及地方國(guó)企摘得。如深圳8宗地塊雖然也吸不少民企參加，但最終均被 華潤(rùn)、深圳人才安居集團(tuán)、天健集團(tuán)、坪山城投等央企和地方國(guó)企摘得。其中華潤(rùn)置地以約41.31億元的成交總價(jià)斬獲2宗地塊，成為本批次土拍的“大贏家”。

值得一提的是，深圳首批集中供地中最貴”地塊位于寶安區(qū)新安街道，成交價(jià)約70.51億元，也是萬(wàn)科聯(lián)合當(dāng)?shù)貒?guó)企深圳人才安居集團(tuán)拿下。

同樣，本次蘇州拿地企業(yè)也是以地方國(guó)資企業(yè)為主，頭部央企國(guó)企則以參與熱門(mén)地塊為主，而民企參與熱情不高。全部成交的15宗涉宅用地中，除大悅城、招商蛇口、中國(guó)鐵建分別溢價(jià)取得一宗地塊外，其余均被地方國(guó)企收入囊中。

“今年這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)改變。”宋紅衛(wèi)表示，最根本的原因是目前民企融資的問(wèn)題沒(méi)有解決。目前大部分民企的戰(zhàn)略目標(biāo)是加快銷售、維護(hù)現(xiàn)金流、償還債務(wù)。“大部分民企已經(jīng)暫停拿地戰(zhàn)略了。如果三道紅線等限制民企融資的政策不調(diào)整，這個(gè)局面不會(huì)改變。”

不過(guò)，也有一些城市此輪集中供地出讓中，民營(yíng)房企表現(xiàn)搶眼。

在杭州的首輪土拍中，共有32家房企拿地，本地房企數(shù)量高達(dá)23家，包攬75%地塊，成為本次土地競(jìng)拍的主力軍。素有“杭州地主”之稱的濱江集團(tuán)獨(dú)攬11宗地塊，成為最大贏家。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)此次共斥資158.1億元，占比達(dá)19.1%，金額和占比均為杭州集中供地以來(lái)新高。而綠城作為另一杭州本土龍頭房企，也拿下了7宗地塊，總金額達(dá)146.4億元。此外，蕭山本地房企眾安除在蕭山戴村和黨灣低溢價(jià)競(jìng)得兩宗宅地外，還通過(guò)一次性報(bào)價(jià)分別在南部臥城、三墩和閑林拿地，共斥資39.1億元。

在上海首批集中供地出讓中，大華集團(tuán)6月1日以40.5億元底價(jià)競(jìng)得嘉定區(qū)安亭汽車城地塊；同日，同潤(rùn)投資集團(tuán)以14.55億元競(jìng)得浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)地塊，樓面價(jià)2.23萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.49%；上海佳運(yùn)置業(yè)6月2日以12.7億元摘得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)地塊，成交價(jià)12.7億元，溢價(jià)率8%。

“經(jīng)過(guò)集中供地調(diào)整之后，部分民營(yíng)企業(yè)率先回血，已經(jīng)積極參與到新一輪的土拍之中，民營(yíng)企業(yè)在拿地競(jìng)拍時(shí)也一改往日突飛猛進(jìn)的作風(fēng)，在確保利潤(rùn)空間的前提下積極拿地。另外部分新興崛起的民營(yíng)企業(yè)，也在把握拿地窗口期，像上海、杭州等城市降低報(bào)名門(mén)檻之后，也為新興民營(yíng)企業(yè)提供了土拍場(chǎng)地。”張凱表示，未來(lái)將有更多民營(yíng)企業(yè)投入到土拍當(dāng)中，新一輪的土拍規(guī)則讓土拍市場(chǎng)回溫、冷靜，為企業(yè)提供了更安全的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，長(zhǎng)期來(lái)看更有利于企業(yè)健康發(fā)展。

企業(yè)參拍門(mén)檻降低

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本輪集中供地中，多城優(yōu)化土拍規(guī)則，呈現(xiàn)出積極供地的導(dǎo)向，提升企業(yè)拿地意愿，主要表現(xiàn)為降低參拍門(mén)檻、提高地塊利潤(rùn)空間等。

在降低房企參拍門(mén)檻方面，具體包括降低競(jìng)買(mǎi)保證金、延長(zhǎng)付款周期、取消競(jìng)配建要求等。如蘇州競(jìng)買(mǎi)保證金比例則從去年第三批次公告的30%下調(diào)至20%，并且把土拍出讓金的付款期限適當(dāng)放寬；成都將去年第三批次的“達(dá)到土地最高限價(jià)后競(jìng)銷售型人才公寓面積比例”，調(diào)整為“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+抽簽競(jìng)得”；武漢采取地價(jià)“熔斷”后以“搖號(hào)”方式直接確定競(jìng)得人，避免以競(jìng)配建、競(jìng)自持等方式增加項(xiàng)目成本。

再如合肥，降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量，17宗涉宅地塊的平均利潤(rùn)率達(dá)到10.8%（按成交價(jià)），能滿足多數(shù)房企目前的利潤(rùn)要求；濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，在杭州第一輪集中拍地中，濱江競(jìng)得11塊地，根據(jù)投資部的測(cè)算，收益率高低不同，平均為8%左右，遠(yuǎn)高于去年同期所拿地塊的利潤(rùn)。 

此外，多城還對(duì)住宅品質(zhì)的關(guān)注度有所提高，并提升了建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。如長(zhǎng)沙試行“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”土地出讓方式，6宗地塊明確“根據(jù)開(kāi)發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制”，銷售價(jià)格將與項(xiàng)目品質(zhì)掛鉤；廈門(mén)有3宗地塊采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號(hào)”方式拍賣(mài)出讓；北京有11宗地設(shè)置了“定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)+搖號(hào)”的競(jìng)爭(zhēng)方式，該類項(xiàng)目在搖號(hào)前企業(yè)要出具《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)》，承諾未來(lái)房屋建設(shè)中綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術(shù)、管理模式等方面應(yīng)達(dá)到相應(yīng)品質(zhì)要求。

“隨著土拍市場(chǎng)愈發(fā)成熟完善，部分城市在土拍市場(chǎng)為企業(yè)留足了利潤(rùn)空間，各方面規(guī)則限制了企業(yè)盲目競(jìng)價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)。”張凱表示，土拍市場(chǎng)更多引導(dǎo)企業(yè)為項(xiàng)目品質(zhì)、住房環(huán)境傾斜，打造更合理健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

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