每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“基本買(mǎi)豪宅的都是一次性付款。”

近期，在大灣區(qū)樓市普遍低迷情況下，廣州豪宅交易走出了獨(dú)立行情，成交速度明顯快于低總價(jià)房源。

6月14日，一份廣州頂豪僑鑫匯悅臺(tái)當(dāng)日掛牌、次日成交的截圖更是掀起軒然大波，總價(jià)6330萬(wàn)元，折合單價(jià)26.8萬(wàn)元/平方米，令市場(chǎng)錯(cuò)愕，多名中介人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了這一消息。

6月15日，廣州中原研究發(fā)展部工作人員在接受記者微信采訪時(shí)表示，廣州豪宅（千萬(wàn)以上）成交卻逆勢(shì)上漲，成交占比直線上漲，目前已經(jīng)成為獨(dú)立行情了。在市場(chǎng)調(diào)整的低點(diǎn)，高端買(mǎi)家出手撿筍。

一年漲價(jià)超800萬(wàn)元？

6月14日，一份匯悅臺(tái)的成交截圖在市場(chǎng)上引起關(guān)注。截圖顯示，該房源面積為236平方米，掛牌價(jià)為7500萬(wàn)元，最終以6330萬(wàn)元成交，折合單價(jià)為26.8萬(wàn)元/平方米，成交周期僅一天。

匯悅臺(tái)被譽(yù)為廣州第一豪宅，位于廣州珠江新城東板塊，在城市新中軸線上的CBD區(qū)域，南臨珠江新城臨江大道，面向珠江，擁有一線珠江美景。

置業(yè)顧問(wèn)孫經(jīng)理告訴記者，確實(shí)成交了一套236平方米的房源，單價(jià)約26.8萬(wàn)元/平方米，目前改善置換豪宅的客戶(hù)還是挺多的，而之前單價(jià)約22萬(wàn)元/平方米。

這一成交速度讓不少置業(yè)顧問(wèn)感到意外，不過(guò)孫經(jīng)理向記者解釋道，匯悅臺(tái)是廣州豪宅的標(biāo)桿，對(duì)標(biāo)深圳灣一號(hào)。

而中介陳經(jīng)理則認(rèn)為，該套房源之所以成交周期短，是因?yàn)榭們r(jià)低，且項(xiàng)目本身并無(wú)太多房源放賣(mài)。

記者在采訪中查詢(xún)網(wǎng)站獲悉，目前匯悅臺(tái)并無(wú)在售住宅對(duì)外展示，網(wǎng)站上僅有兩個(gè)車(chē)位在掛牌出售，單價(jià)也已經(jīng)高達(dá)8.7萬(wàn)-9.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)也超100萬(wàn)元。

匯悅臺(tái)之所以并無(wú)房源展示，與其近一年來(lái)不斷攀升的掛牌價(jià)有很大關(guān)系。據(jù)自媒體廣州樓市發(fā)布，在半個(gè)多月前，匯悅臺(tái)曾集體掛牌超30萬(wàn)元/平方米，最高曾超過(guò)35萬(wàn)元/平方米，致使房源一夜消失。

而這一價(jià)格是在短期內(nèi)攀升的，記者6月15日從某中介機(jī)構(gòu)柴經(jīng)理處獲悉，去年三四月時(shí)，235平方米的房源對(duì)外售價(jià)約5500萬(wàn)元，今年業(yè)主對(duì)外售價(jià)已經(jīng)普遍超過(guò)了7000萬(wàn)元。

“大概率相當(dāng)于2020年10月以后買(mǎi)入深圳”

匯悅臺(tái)的快速成交僅是近期廣州頂豪板塊的交易縮影。

據(jù)時(shí)代在線報(bào)道，2022年1-2月，珠江新城二手成交套數(shù)分別為36套、28套，3-5月分別為79套、76套、99套，6月珠江新城二手成交套數(shù)已達(dá)20套，千萬(wàn)級(jí)豪宅有11套（截至6月12日）。

新房方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月廣州超10萬(wàn)元/平方米的一手房源網(wǎng)簽成交了189套，環(huán)比大增894.74%（4月份僅成交19套）；另外8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米的一手房源合計(jì)網(wǎng)簽成交149套，環(huán)比大增71.26%。

對(duì)于近期豪宅板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)，6月15日，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，本輪廣州豪宅的回暖趨勢(shì)跟2020年疫情后相似，主要原因在于高收入群體受疫情的影響比較小，支付能力沒(méi)有問(wèn)題，高收入群體本身還有很久的資產(chǎn)積淀，對(duì)政策比較敏感，特別是當(dāng)房貸利率明顯下降時(shí)，他們往往會(huì)有非常強(qiáng)的嗅覺(jué)力，出于家庭資產(chǎn)保值增值等目的，豪宅需求就會(huì)上升。

而從資產(chǎn)保值增值現(xiàn)實(shí)來(lái)看，市場(chǎng)趨勢(shì)或也印證著業(yè)內(nèi)人士的判斷，記者從諸葛找房上查詢(xún)獲悉，2016年公開(kāi)成交記錄的匯悅臺(tái)同戶(hù)型房源價(jià)格是1800萬(wàn)元，近6年漲幅驚人。

廣州豪宅為何能實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)上漲，賣(mài)出剛需速度？合富研究院認(rèn)為，從政策面上看，房地產(chǎn)穩(wěn)健向好是大趨勢(shì)。疫情后，央行持續(xù)保持貨幣合理充裕，疊加國(guó)外投資風(fēng)險(xiǎn)上升，尋求避險(xiǎn)性高、保值力強(qiáng)的資產(chǎn)成為了不少人的共同需求。從資產(chǎn)配置角度看，最能跑贏通脹、最保值、最抗跌、最有升值空間的，莫過(guò)于地段好、產(chǎn)品好的豪宅。

而廣州豪宅板塊成交強(qiáng)勁，也引起了業(yè)內(nèi)人士的警覺(jué)和關(guān)注。記者之前采訪過(guò)的一位地產(chǎn)人士6月14日在社交平臺(tái)上發(fā)布評(píng)論稱(chēng)，廣州珠江新城豪宅現(xiàn)在價(jià)格秒殺深圳，并舉例稱(chēng)前海時(shí)代單價(jià)16萬(wàn)元/平方米左右，寶中豪宅壹方城高樓層18萬(wàn)元/平方米，珠江新城花城灣20萬(wàn)元/平方米。

該名地產(chǎn)人士分析認(rèn)為，現(xiàn)在這種時(shí)候還繼續(xù)追高買(mǎi)入珠江新城的土壕，大概率相當(dāng)于2020年10月以后買(mǎi)入深圳，風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)遇，將面臨長(zhǎng)時(shí)間橫盤(pán)或者回調(diào)。

分化或是主旋律

雖然豪宅板塊成交火熱，甚至在市場(chǎng)上出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析，大部分剛需板塊成交略顯失色，成交量?jī)H維持在相對(duì)低位水平。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，2022年5月，廣州市二手住宅成交量為7325宗，環(huán)比微漲0.7%，同比大減30.4%。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，5月剛需客戶(hù)觀望情緒濃，入市步伐放緩。受目前整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相對(duì)低迷的影響，不少剛需客戶(hù)因口袋無(wú)糧和擔(dān)心后續(xù)月供的問(wèn)題；加上不少購(gòu)房客戶(hù)欲待廣州出臺(tái)“松綁”政策后再?zèng)Q定入市，因而暫時(shí)擱置購(gòu)房計(jì)劃，導(dǎo)致近幾個(gè)月剛需盤(pán)源成交相對(duì)低迷，客戶(hù)看房量減少。

而當(dāng)下市場(chǎng)置換改善需求表現(xiàn)活躍，如珠江新城板塊的多個(gè)高端盤(pán)成交熱度高，促使業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信心強(qiáng)，議價(jià)空間較之前反而有所收窄，市場(chǎng)持續(xù)分化，高端盤(pán)需求活躍，叫價(jià)強(qiáng)硬。

對(duì)于今后廣州樓市后期走勢(shì)，李宇嘉認(rèn)為分化將是市場(chǎng)主旋律，主城區(qū)新房供應(yīng)很少，特別是天河、越秀、海珠、荔灣等區(qū)域，加之品質(zhì)不錯(cuò)，新房基本容易銷(xiāo)售。而在外圍區(qū)域，房?jī)r(jià)走勢(shì)下跌的，特別是黃埔、南沙、增城等地，一方面是外地投資者炒高了這些區(qū)域，疊加近來(lái)實(shí)施的人才寬松政策，這些區(qū)域在過(guò)去一輪上漲速度特別快，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)入到價(jià)值回調(diào)階段。

“目前來(lái)看廣州不太可能出臺(tái)幅度較大的放松政策，只能是微調(diào)。豪宅盤(pán)預(yù)計(jì)依然成交較為可觀，廣州今年是豪宅年，很多一手豪宅項(xiàng)目推出，會(huì)刺激高端買(mǎi)家入市。”前述工作人員說(shuō)。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)