每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然6月份的成交回暖給樓市帶來一抹亮色，但仍難改上半年整體疲軟的態(tài)勢。不過，市場普遍預(yù)計，以一線城市為代表的核心城市正處于復(fù)蘇中，下半年或筑底回穩(wěn)。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，上半年廣州累計成交新房39618宗，同比下跌35%；二手共成交42002宗（中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽），同比下降44.2%。“目前樓市表現(xiàn)為剛需無力，首改觀望，豪宅成交未能支撐樓市，導(dǎo)致上半年廣州二手房成交創(chuàng)歷史第二低位。”

多位廣州業(yè)內(nèi)人士在7月12日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上半年剛需買家置業(yè)仍保持謹慎，后期預(yù)計會延續(xù)這個趨勢。目前廣州樓市漸進復(fù)蘇的趨勢已經(jīng)形成，下半年市場大概率將走出低迷，政策難言有松綁空間。

上半年豪宅和剛需分化

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，廣州上半年全市可售庫存走高，6月初庫存量1558萬平方米，同比上升17%；同時，樓盤獲證減少，市場消化余貨為主。上半年全市新增供應(yīng)407萬平方米，環(huán)比下降51%，同比下降10%；網(wǎng)簽成交439萬平方米，環(huán)比下降24%，同比下降35%。

值得注意的是，上半年廣州千萬元級豪宅網(wǎng)簽套數(shù)約1500套，約為疫情前（2019年）全年成交水平。這一現(xiàn)象無論是在一手還是二手市場均有明顯展現(xiàn)。

中原成交顯示，上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽均價為27468元/平方米，較2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。但盤源價格漲跌幅有明顯分化，千萬元級豪宅項目價格反而逆市上揚，整體二手均價（74819元/平方米）大漲6.1%。

新房市場亦是如此。7月12日，合景泰富相關(guān)負責人通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，6月份在高端項目方面，合景泰富利用6·18節(jié)點積極鋪排品牌推廣活動。其中，天河高端住宅臻頤府新樓棟加推，近兩周銷售業(yè)績約10億元；金融城焦點項目合景臻溋·名鑄近期也有大額成交，意向客戶儲備日增。

事實上，今年廣州房企推貨并不是集中在“紅五月”而是6月。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，6月廣州新房網(wǎng)簽7776宗，環(huán)比增加26%，同比增加10%，為今年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。同時6月成交超過傳統(tǒng)旺季“紅五月”亦是近年少見的現(xiàn)象，說明廣州市場正逐步走出2021年調(diào)控政策消化期。

在千萬元級以上豪宅成交表現(xiàn)可圈可點的同時，剛需購房者由于購買力下降和信心待重建等因素，使得廣州遠郊新盤和二手剛需盤源成交不樂觀，部分樓盤還出現(xiàn)均價同比下降的情況。

7月12日，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇線上接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，第二季度盡管宏觀政策及個人購房融資環(huán)境持續(xù)利好購房者，但剛需買家置業(yè)仍保持謹慎，交易活動主要集中于區(qū)位優(yōu)勢較強、生活配套成熟、教育資源占優(yōu)的部分項目。

下半年政策難有松綁空間

進入7月，廣州市場復(fù)蘇跡象仍在維持。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，7月首周（6月27日~7月3日）全市一手住宅網(wǎng)簽1828宗，環(huán)比微跌4.1%。廣州市場成交有明顯起色，成交擺脫過去2個月持續(xù)低位徘徊的走勢，提升至接近2000宗/周關(guān)口。

值得注意的是，剛需大區(qū)增城、南沙亦出現(xiàn)了久違的環(huán)比增幅。其中增城成交419宗，環(huán)比增加33%；南沙成交187宗，環(huán)比增加27%。二手住宅則由于被一手市場分流，導(dǎo)致成交量基本在450宗上下低位調(diào)整。

7月12日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，二季度以來，廣州一二手房成交都呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，其中6月份新房成交量為半年度最高位，二手房成交量為半年度次高位，廣州樓市漸進復(fù)蘇的趨勢已經(jīng)形成。

政策方面，肖文曉認為，“目前來看，有別于很多城市在半年度都出臺了突破五限的松綁政策，廣州和幾個一線城市的調(diào)控政策還是以穩(wěn)為主，預(yù)計下半年也不會有大的松綁空間，因此廣州樓市也會延續(xù)上半年這種溫和復(fù)蘇的態(tài)勢，保量為主。”

廣州中原研究發(fā)展部也認為，下半年廣州出臺放松政策可能性不大，但隨著經(jīng)濟面轉(zhuǎn)好，官方優(yōu)化對房地產(chǎn)市場的管理，預(yù)期買家將加速回流，帶動市場走出低迷狀態(tài)。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，剛需客上半年因期盼“政策松綁”而過度觀望，預(yù)計下半年將會重新抓緊入市。

具體到樓盤項目，如廣州黃埔區(qū)熱度較高的剛需新盤黃埔新城，原本計劃6月入市，但至今仍未開盤，或許也是在等待下半年更多買家心態(tài)轉(zhuǎn)變和需求回升。

不過，謝靖宇補充表示，下半年購房者情緒預(yù)計延續(xù)謹慎，除對項目區(qū)位、配套等因素加以嚴格考察外，對于項目開發(fā)商背景及其運營情況的關(guān)注度亦將有所提高。

此外，廣州今年第二批集中供地擬于7月進行競價，天河、海珠等中心城區(qū)亦有土地供應(yīng)，這不僅利好土拍市場活躍度的提高，遠期亦將為市場注入更多優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)。