一套半山海景的頂豪，五折甩賣都沒人要。

今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3區(qū)萊茵莊園一棟200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍價558萬元，但最終因無人競價而流拍。2019年3月時，該房源的評估總價則是1175萬元。

該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價也由最開始的823萬元降到了現(xiàn)在的558萬元，降幅達265萬元。

2007年天麓1區(qū)開盤至今，15年過去了，這期間深圳不少片區(qū)房源上漲迅猛，但相對而言，天麓的房價并未呈現(xiàn)太大變化。甚至2017年時，還曾有網(wǎng)友發(fā)帖，宣稱愿意降價1000萬元售賣天麓8區(qū)獨棟別墅。

而2009年入市的天麓8區(qū)，一度以近13萬元/平方米單價晉升深圳“樓王”。

從天麓的過往拍賣記錄了解到，近5年來已有60次拍賣記錄，但整體看成交并不多，多數(shù)房源都以“本場已流拍，無人出價！”而草草結(jié)束。

過去的頂級半山海景豪宅，如今為何降價還難賣？

“深圳鹽田、大梅沙的濱海豪宅火熱的年頭已經(jīng)很遠了，一二十年前曾有很多富豪在這邊扎堆，也被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線，不過后來香蜜湖、深圳灣等豪宅片區(qū)崛起，來這邊買豪宅的相對就變少了。”在深圳從業(yè)多年的資深經(jīng)紀人羅鵬通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

一線城市少有海景房，作為極具代表性的縮影，天麓項目從火熱到被遺忘，也剛好與我國海景房發(fā)展跌宕起伏的歷史相吻合·。

青島，我國著名的濱海城市，從北部的即墨到南部的膠南，分布著許許多多沿海樓盤，有的剛剛搭起框架，有的則已開發(fā)多年。和一些以海景房聞名的城市不同，青島許多沿海樓盤并不太以海景作為賣點，因而并沒有形成一個獨立的細分市場，價格也隨著整體樓市的漲跌而浮動。

無人機視角下，一個可容納10萬人的龐大社區(qū)顯得孤獨而擁擠，一棟棟超高層建筑排布而來，三面臨海的藍色和鋼筋水泥的灰白形成了巨大反差。

由此向南2000公里，上千棟樓層俯視著海面，一座巨大的城邦沿著蜿蜒的海岸線徐徐展開，一邊繁華，一邊寂靜。

素有“南海之濱”稱譽的惠州，海岸線在全國絕對排得上名次。據(jù)惠州市自然資源局數(shù)據(jù)，惠州擁有162個自然海島、281.4公里海岸線和4520平方公里海域面積。優(yōu)質(zhì)的濱海資源，讓惠州的海岸線成為諸多地產(chǎn)商追逐的獵物，十余年時間里，碧桂園、華潤、萬科、金融街、富力等一大批開發(fā)商齊聚于此。

海景房，作為夏天里與行業(yè)最具關(guān)聯(lián)度的詞，每年此刻如同圭臬，充滿著儀式感。

6月下旬以來，《每日經(jīng)濟新聞》記者陸續(xù)實地走訪了青島和惠州，探尋盛夏里“失意的海景房”。那些曾經(jīng)希望滿懷的投資客，這幾年不得不低下頭，虧本出手，“再不賣，不知道還會跌多少”；那些一心希望在海景房養(yǎng)老的人們，則繼續(xù)對這次買房經(jīng)歷作自圓其說式的敘述，而“現(xiàn)房，能住進去”則已經(jīng)成了可以通用的銷售說辭。

本該是熱鬧的季節(jié)，但今年的疫情和行業(yè)現(xiàn)實，讓這個市場呈現(xiàn)出不一樣的清冷。

克而瑞商旅文總經(jīng)理馬洪波在電話中向記者表示：“海景房的價值來源于投資屬性的推動，如今其投資價值下降，繼續(xù)消費潛力不足，導致市場表現(xiàn)偏弱。”

海景房，正走向更理性的下一步。

逃離青島最大海景房社區(qū)

這里是青島最大的海景房社區(qū)“維多利亞灣”，開發(fā)至今已有8年，超過10期，也是當?shù)厝丝谥?ldquo;青島最便宜的海景房”之地。

小陳的買房故事，從這里開始。

過去這些年，小陳先是給父親陳大爺在這里買了房養(yǎng)老，又給自己買了房投資，一家人的命運與維多利亞灣緊緊關(guān)聯(lián)。

”維多利亞灣“和所有不太成熟的社區(qū)一樣，會有流動的攤位來賣蔬菜水果，陳大爺對此頗為滿意，“這里物價挺低，賣的水果蔬菜比青島市區(qū)還便宜。”

6月末的青島，陽光已經(jīng)很毒辣，但在海風的吹拂下仍舊感覺舒適。每天下午，陳大爺都會岀門溜達一圈，既散散心，也順便買點蔬菜。

陳大爺對自己的買房經(jīng)歷并不特別了解，當時他只想在海邊買個小一點的房子養(yǎng)老用，很多事情都是兒子小陳張羅的。

“當時父母的那套房子從挑房到付款，一直是我跑的。2014年的時候，50多萬元買的90多平方米，每平方米單價還不到6000元。那時候這里還一片荒涼，但來買房的人已經(jīng)不少了，售樓人員總是一副很著急的樣子，時刻準備著迎接下一波客人。”

小陳給父親買房之后，房價始終在上揚，2017年的時候，這里的房價已經(jīng)漲到了快9000元/平方米。

小陳有點坐不住了，他看著維多利亞灣的房子不斷升值，也想搭上這趟順風車。

這個時候，想買維多利亞灣的人比幾年前又多出很多，小陳說：“太火爆了，買房子要排隊交款，遲疑一點就沒有房子了，哪還顧得上樓層樓棟，基本屬于能買到哪套就是哪套，當時全程下來幾乎是跑著的。”

“當時的想法是，應該還會漲，再不買就買不起了。交完款的那一刻，我覺得特別開心。”

在維多利亞灣買完第二套房的一年多里，房價還是能讓小陳開心的，2019年時這里的房價達到了高點，單價已經(jīng)超過12000元/平方米。

但事與愿違，尤其是2020年之后，維多利亞灣的房價開始斷崖式下跌。在為什么會降價這個問題上，當?shù)厝私o出的答案幾乎都是“房子太多了”。目前，維多利亞灣二手房7000多元/平方米便能買到，新房則在1萬元/平方米左右。

小陳說，看著房價他也慌了，正好孩子到了該上學的年齡，就合計著賣了維多利亞灣的房去青島市區(qū)買房，“再不賣的話，不知道還會不會下跌。”

于是小陳把房子委托給了中介機構(gòu)，“當時中介給我渲染的氣氛是，附近二手房市場不景氣，價格低一些才好出手。”

房子出手倒也快。

來看房子的人還是挺多的，但都不愿意岀高價，小陳說：“有時候聽中介給我傳遞的對方報價，我都想摔門而去。”

在接待了小十撥看房人之后，小陳的房子終于以一個差不多的價格賣出去了。小陳算了一下，投資維多利亞灣的這幾年，沒賺錢，反而賠進去了一些。

就這樣，小陳逃離了維多利亞灣。目前來看，他這個決策還屬于及時止損，這里房價還沒有回升的跡象。

而小陳的父親仍舊選擇在這里養(yǎng)老：“房價升降不關(guān)我事，我住就行了。”

維多利亞灣曾被寄予厚望。2013年9月12日，萬達集團在黃島區(qū)一口氣花20多億元拿下了15宗地塊，總面積超過350萬平方米，其中的13宗位于黃島區(qū)前灣港南港區(qū)內(nèi)，也就是如今維多利亞灣社區(qū)所在地。

但幾年后，萬達、融創(chuàng)的一場“世紀大并購”，令操盤公司的名稱由青島萬達游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司變成了青島融創(chuàng)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司，項目名字也逐漸從萬達海公館變成了維多利亞灣。

記者跟隨當?shù)刂薪樾±羁戳司S多利亞灣各個方位的多套房源，有的可以看海，有的能俯視整個小區(qū)，它們都有著相同的特征——毛坯全新，無人居住過。

入夜，三面臨海的藍色變成巨大的灰幕，包圍著這個依舊在開發(fā)的龐大海景房社區(qū)。

小規(guī)模建造與小規(guī)模銷售

期房，在青島是一個內(nèi)涵極豐富的詞，不僅代表著時間，也代表著不確定，很多人的心態(tài)是“買期房還不如買二手房，你能踏踏實實住進去”。

同樣是維多利亞灣所在的西海岸新區(qū)古鎮(zhèn)口，坐擁風景秀麗的大珠山，也集中分布著多處臨海靠山的項目，用青島房地產(chǎn)從業(yè)者小李的話說：“這里是重渠道的片區(qū)，開發(fā)商通常處于弱勢地位。”

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月，青島以2525萬平方米庫存總量排在全國首位。而據(jù)卓易數(shù)據(jù)，西海岸新區(qū)所在的整個黃島區(qū)，上半年商品房去化周期已經(jīng)達到了36個月。

在這種市場環(huán)境下，各海景房項目紛紛拿出了價格武器，以價換量，開發(fā)商也變得小心翼翼，用小規(guī)模建造和小規(guī)模銷售來慢慢發(fā)展。

古鎮(zhèn)口眼下有3個貼身肉搏的項目，珠山秀谷·御墅、悅和山海、海語東方。

珠山秀谷·御墅打出了160萬元起買現(xiàn)房別墅的廣告。循著廣告來到售樓處，銷售人員表示“只剩幾套很小面積的別墅了，主要還是賣洋房”。項目已經(jīng)施工完畢，屬于現(xiàn)房狀態(tài)，“洋房目前毛坯價是1.2萬元/平方米，精裝修1.4萬元/平方米”。

事實上，珠山秀谷·御墅2014年便取得了預售證，從航拍畫面看，別墅區(qū)已經(jīng)充滿了生活氣息。

公開資料顯示，項目開盤單價約1萬元/平方米，8年房價漲幅不大。

銷售人員堅持強調(diào)的是，“我們是現(xiàn)房，您肯定能住進去。”

和珠山秀谷·御墅緊鄰的悅和山海，售樓處門口還?？恐纱蟀蛙嚫难b而成的流動售樓處。從青島市區(qū)的角度來看，古鎮(zhèn)口的確稍微偏遠了一些，開車到青島站有50公里左右，而坐地鐵則需要1個小時以上。

另一側(cè)的海語東方正在銷售第三期，給出的報價在1.1萬~1.2萬元/平方米左右。記者了解到，2017年8月22日項目二期取得預售證，參考價格在1.7萬元~2.4萬元/平方米，如今相距最高點已經(jīng)腰斬。

與海語東方幾乎并排的還有靈犀灣和公園壹號，這兩個盤被不少當?shù)刈悦襟w稱為“青島最大的韭菜基地”。從公開資料看，靈犀灣曾經(jīng)賣到2.5萬元/平方米，公園壹號開盤價也在2萬元/平方米左右，但如今這兩個盤在市場上已近乎銷聲。

青島北部的即墨，官方打造的藍色硅谷核心也矗立著大片海景房。

6月末記者到達藍色硅谷時，當天下了不小的雨，藍谷之光售樓處人并不多，銷售人員姍姍來遲，多次確認了記者此行目的，似乎詫異于為何此時會有人到訪。

根據(jù)銷售人員小史的解釋，“以前開發(fā)周期猛，建設(shè)一大批，賣掉一大批?，F(xiàn)在去化速度慢，就只是賣一點、再建一點，開發(fā)商不敢讓自己的資金成本太高。”

記者曾詢問多位青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，為何這里的海景房會出現(xiàn)上文所說的情景，得到的答復大都是“疫情影響”。但顯然，短短4個字并不足以解釋一切。

1.66折和急賣的投資客

許麗嬌是一名投資客，平時住在深圳，在大灣區(qū)多地購置有房產(chǎn)。要不是半年多了房子還沒賣掉，許麗嬌也不會自己跑過來帶記者看房，甚至記不清自己在惠州還有這套房。

許麗嬌這套房子的陽臺外面，掛著“賣房，電話xxx”的橫幅。

“這么熱的天，房間都不用開空調(diào)，涼快得很。”

炎炎夏日，許麗嬌并未把房間空調(diào)打開，在她看來，這樣的房子很通透，前海后山，通風也極好，住起來特別舒服。

在帶記者來看房前，許麗嬌特地把房間徹底清掃了一遍，走進房間，剛拖完地的痕跡仍然清晰可見。

許麗嬌的房子屬于典型的大套間，有個很大的陽臺，她每年會過來住上幾個月，主要用來旅游度假。

雖然房子不在高層，但看海倒是不成問題。許麗嬌覺得，自己這套房子極具優(yōu)勢，不僅陽臺面積比其他家大，而且本樓棟原來是打算作為高級酒店來打造的，所以整體裝修風格也比小區(qū)其他幾棟要好。

為了賣掉惠州的房子，許麗嬌特地從深圳跑過來，打算把這邊房子處理掉以后，再去處理深圳的房子，之后打算出國陪子女。

有意思的是，當日過去看房時，記者還是許麗嬌回來賣房后接待的第一個看房客戶。

雖然整體上許麗嬌這套房所在的小區(qū)房價跌了，但對買在這里她并不后悔，“一個兔子還三個窩呢，50多萬元就買套海景房很值了。”

房子是許麗嬌在2018年購買的，當時總價58萬元，面積57.5平方米，現(xiàn)在55萬元出售。

55萬元總價買套海景房似乎并不算太貴，但相對而言，如果想要長期居住，周邊沒有相對成熟的生活配套，生活會不大方便。

看出了記者的疑慮，許麗嬌說：“居住的便利跟深圳、廣州自然沒法比，不過平?？梢渣c外賣，要買菜的話，我們都是開車去旁邊的惠東縣，也就10分鐘不到的車程。”

相比基礎(chǔ)配套，許麗嬌似乎對這邊的發(fā)展規(guī)劃更有信心，她指了指窗戶前的大海，“海邊未來也是有規(guī)劃的，未來這邊景點將會打通，旅游船將從雙月灣出發(fā)，這邊也有站點，那時候惠州海景區(qū)域的人流量都將大幅提升。這個價格，你可以閉著眼睛尋思，反正你不會虧錢。”

今年5月8日，在京東法拍，九銘嶼海一套133.67平方米的房產(chǎn)以65.5萬元成交，折合單價約4294元/平方米，僅相當于市場價（約11942元/平方米）的3.6折，原購房者買入價的1.66折。而在過去一年時間里，該房源已經(jīng)被司法拍賣了8次（其中1次被撤回）。

在記者實探過程中，業(yè)主降價銷售其實很是普遍。“現(xiàn)在惠州買海景房價格已經(jīng)很低了，基本上每平方米六七千元，可供選擇的樓盤數(shù)量都挺多，而五六年前這邊的海景房價格普遍在1.2萬元/平方米左右。”

當?shù)貜臉I(yè)10年的老中介許聰帶記者看了多套急售房源，基本上業(yè)主的選擇都是降價賣，比如2017年1.3萬元/平方米在碧桂園梵高的海買入的一套房，如今9440元/平方米出手。

“這邊海景房本來總價就不高，八九十萬元總價的房子，持有5年，虧損二三十萬塊都是常態(tài)。”許聰說。

所以，像許麗嬌這樣不愿意大降價賣的業(yè)主，最直接的結(jié)果就是，往往房源掛出去半年甚至一年以上，仍無人問津。

惠州的惠東和惠灣片區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)的濱海資源，距離深圳也就五六十公里，驅(qū)車行駛約1個半小時。對比深圳不少海景項目動輒15萬+的單價，惠州的海岸線顯得無比美麗動人。

惠州不少項目都屬于典型的超級大盤。如金融街巽寮灣占地面積2900萬平方米，華潤小徑灣規(guī)劃建筑面積270萬平方米，碧桂園十里銀灘建筑面積160萬平方米，都屬于典型的一個盤就像“一座城”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在實地探訪過程中了解到，在惠州購買海景房的人，有的業(yè)主純粹是為了投資，購房后基本也不會來住，買房只是等合適的時機出手；有的業(yè)主則是買了退休之后養(yǎng)老居住，造成暫時閑置；還有一部分人則是為了夏季度假使用，其他時間則不會住在這邊。

如果住在惠州的海景房，基本上都容易面臨“長期生活沒那么便捷”的困境，這些地方的公共交通方式并不是很發(fā)達，出租車也不算多，若自己無私家車，出行并不是很方便。記者在惠灣片區(qū)出行，主要依靠當?shù)鼐用耖_的四輪電動車；在惠東片區(qū)出行，通常依靠掃碼使用項目附近的兩輪電動車。

此外，隨著海景房的熱度褪去，越來越多問題擺在了購房者面前。部分購房者僅僅看到了海景房的居住環(huán)境，想著居住在這兒的感覺不錯，并未考慮到此后的使用價值問題；部分購房者則把海景房當作自己的“資產(chǎn)配置之一”或者是“第二第三居所”，卻忽略了長期空置帶來的資金沉淀、清理維護和房屋管理等問題。

在惠灣片區(qū)，或許是因為長期無人使用，部分小區(qū)內(nèi)的泳池都處于干涸狀態(tài)，而部分業(yè)主的房間因為長期無人居住，進房間也能聞到明顯異味。

不少小區(qū)整體人流并不算大，這或許跟兩個因素有關(guān)，一個是因為疫情的緣故，整體度假旅游的人減少；另一個則是微觀層面的，或許也正因為人少，導致社區(qū)相關(guān)公共設(shè)施關(guān)閉，項目周邊也沒有太多餐飲、醫(yī)療、商場等基礎(chǔ)配套，并不適合長期生活。

在惠州沿海區(qū)域，除碧桂園十里銀灘外，還有兩個典型項目，華潤小徑灣和金融街巽寮灣，這兩個項目在一定程度上代表了兩種打造海景房的模式，前者把做“商業(yè)街”和“商場”的經(jīng)驗，運用到了海景項目上，雖說整體人流量不大，但仍能看到各種店鋪還在正常營業(yè)。

海景房還有投資價值嗎？

關(guān)于海景房的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)很少。

作為北方城市的另一個代表，秦皇島也是海景房集聚地。樂居秦皇島曾披露過一組數(shù)據(jù)，北戴河新區(qū)5月共有24個樓盤在售，其中住宅1個樓盤，海景房23個樓盤，住宅均價約8800元/平方米，海景房均價約14443元/平方米（以上海景價格包含多個合院產(chǎn)品），均價同比、環(huán)比均有所下降。

從公開信息看，今年北戴河蔚藍海岸、阿那亞臨海公寓等的售價與去年同期相比，略降幾萬元；新房與二手房存在倒掛行情，二手房有可議價空間；酒店、民宿價格大漲，海景房卻降價了。

7月27日，記者以購房者身份咨詢秦皇島當?shù)睾＞胺恐薪闄C構(gòu)，對方也表示，“今年項目性價比高，因為大多降價了，單價1萬余元的項目占大多數(shù)。”

東戴河海景房銷售亦不如去年，二三十萬元買一套海景房的情況比比皆是，樓市目前仍是供大于求。

整體來看，據(jù)安居客，秦皇島7月二手房均價約11185元/平方米，同比下跌4.66%。

位于海南儋州的恒大?；◢u也是海景房價格顯著下跌的經(jīng)典案例。

2015年12月，據(jù)彼時恒大披露數(shù)據(jù)，?；◢u首日認籌到訪人數(shù)10萬人，創(chuàng)造了122億元銷售額。與此同時，?；◢u的房源價格也迎來水漲船高，從最開始的5688元/平方米漲到了2020年時的約2萬元/平方米，部分高樓層、景觀好的則接近3萬元/平方米，五年時間漲幅超4倍。

而今年年初，《每日經(jīng)濟新聞》記者在?；◢u采訪時了解到，“新房尾貨均價在1.7萬元/平方米左右，一般低樓層的價格普遍在1萬-1.5萬元/平方米，能看到海的樓層價格高一點，一般在1.6萬元/平方米以上，最好的海景房價格則普遍在1.8萬元/平方米以上。”

安居客數(shù)據(jù)顯示，截至8月2日，?；◢u二手房掛牌均價為12758元/平方米，與2020年高峰期2萬元/平方米相比，跌幅在36%左右。

而相對來說，海南清水灣在價格上要堅挺一些。根據(jù)今年5月記者在清水灣的實地采訪，目前清水灣二手房源掛牌價格普遍在2萬到3.6萬元/平方米不等，房屋總價在180萬到300萬元不等。

根據(jù)海南房天下數(shù)據(jù)，清水灣項目2019年10月時為2.5萬元/平方米，到2021年6月時價格達到3萬元/平方米，今年7月底均價2.8萬元/平方米。從價格走勢來看，清水灣在過去幾年中整體變化并不明顯。

胡潤研究院曾發(fā)布過一份《中國奢華旅游報告》，其調(diào)查樣本中有近半數(shù)高端旅游者購置了度假房，其中首選海景房。購置度假房的目的不僅僅是度假，還包括投資與養(yǎng)老。所購置的度假房平均面積為100平方米，公寓與別墅是他們最愛的戶型。一年之內(nèi)，高端旅游者使用度假房1~3次的人數(shù)比例為22%，使用率不高。

馬洪波認為：“海景房作為投資選項，是有價值門檻的，達到價值高點后便很難上漲了，市場表現(xiàn)歸根結(jié)底還是要看所在城市的整體價值。如今房地產(chǎn)市場剛需不足，也影響了帶有投資屬性的海景房，因而會造成這種特殊產(chǎn)品價值的下降。”

對企業(yè)來說，要想把海景房項目做好并不是一件簡單的事，并非只是在海邊把房子建好就行，更考驗的是企業(yè)綜合運營能力，比如如何讓業(yè)主愿意留下來，如何保障業(yè)主的生活便捷度等。

7月25日下午，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，近幾年來，全國大部分城市的房地產(chǎn)價格已經(jīng)進入下降通道，而海景房作為類別之一，價格下降也是可以預料的，并且對那些供應量極大，但居住需求又沒有完全跟上的海景房項目來說，打擊會更加明顯。

“在過去，海景房的投資屬性一直要比居住屬性強。不少海景房項目，基本主打的是養(yǎng)老和度假，疫情導致這些區(qū)域的人流量下滑，也帶來了海景房預期投資收益的下滑。部分海景房項目因為長期生活居住配套沒跟上，在不是旅游旺季的時候，更容易給人以一種冷清的感覺，再加上全國房地產(chǎn)價格處于下行通道，容易引起部分業(yè)主的拋售心理，降價掛牌也在所難免。”

“海景房作為短期旅游的居住產(chǎn)品，我認為還是有市場份額的，但價格重回上升區(qū)間的時間，則得看疫情何時結(jié)束，以及房地產(chǎn)市場何時恢復到正常交易水平。”

“對海景房來說，我認為應該想辦法增加更多附加值，包括環(huán)境溢價、生活配套改善、打造成特色旅游景點等，這有利于增強其抗跌能力，使項目獲得更多持續(xù)發(fā)展機會。”

7月26日，一家TOP10房企負債品牌的人士通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，海景房短期內(nèi)應該沒有反彈趨勢。

“首先大家對于整體房地產(chǎn)市場的信心還沒有恢復，海景房也會受一定影響。另外，消費者更加理智成熟，不再像以前那樣對離海更近的房屋類型有投資意向，而是選擇同樣為海濱城市、稍微遠離海邊的產(chǎn)品。選擇海景房大多為旅居、度假需要，目前疫情原因，各地出行受到一定影響，也是市場趨冷比較重要的一個因素。”

對于海景房破局，馬洪波認為：“要提升整體的度假屬性，配套要完善、產(chǎn)品要升級，要能夠令人長期居住下來，把人引過來?；蚴峭ㄟ^運營，將海景房變?yōu)槊袼藁蛘呔频辏ㄟ^運營來提升價值。歸根結(jié)底，還是要讓人住過來，不管是買的人還是租的人。”

（每日經(jīng)濟新聞和騰訊房產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布）

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