每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近一年備受市場關(guān)注的公募REITs又有新動態(tài)了，今日（8月16日），首批3個保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點項目正式公開發(fā)售。至此，我國公募市場REITs產(chǎn)品數(shù)量也正式擴大到17只，此前一年多內(nèi)陸續(xù)發(fā)布的14只存續(xù)產(chǎn)品整體市場已超過630億元。

此次首批發(fā)售的3個試點項目分別位于北京、廈門和深圳，分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT，已獲得113倍、108.96倍和133.03倍認購，刷新了目前已發(fā)行公募REITs認購紀錄。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強在微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，其較早就關(guān)注并認購了相關(guān)產(chǎn)品。他認為，公募REITs落地是推動我國房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要舉措，目前仍處于發(fā)展初期，能夠最終發(fā)行的都是經(jīng)過精挑細選、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的，過去發(fā)行的產(chǎn)品都被踴躍超額申購，在二級市場中也有著不錯表現(xiàn)。

底層資產(chǎn)出租率高

實際上，這3只REITs均是在不到1個月時間內(nèi)獲批的，公募REITs市場發(fā)展速度正在明顯加快。以華夏北京保障房REIT為例，7月29日上海證券交易所受理，8月5日證監(jiān)會批復，僅用時7天。

這背后離不開政策支持和鼓勵。7月29日，證監(jiān)會在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會議暨巡視整改常態(tài)化長效化動員部署會議指出，要穩(wěn)步擴大REITs試點范圍，加快推進常態(tài)化發(fā)行，促進存量資產(chǎn)盤活。

從首批產(chǎn)品的發(fā)售情況來看，3個項目發(fā)售份額總額均為5億份，預計總募資金額約38億元,面向公眾發(fā)售的募資總額為4.5億元，認購價格分別為2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份。

翻閱交易公告，可以看出首批產(chǎn)品的底層資產(chǎn)均位于一、二線城市核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，且社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全。

以紅土創(chuàng)新深圳安居REIT為例，基礎(chǔ)資產(chǎn)選取了4個優(yōu)質(zhì)項目，分別為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館，位于深圳核心區(qū)域或核心地段，均已取得保障性租賃住房認定書。整體來看，該項目建筑面積合計13.47萬平方米，涉及1830套保障性租賃住房，出租率高達99%，資產(chǎn)評估值約11.58億元。

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為園博公寓和珩琦公寓，合計建筑面積約19.86萬平方米，4665套房源。上述公寓均處于飽和運營狀態(tài)，房源需求量較大。截至2022年3月末，園博公寓項目、珩琦公寓項目出租率分別為99.42%和99.11%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。

華夏北京保障房REIT原始權(quán)益人為北京保障房中心有限公司，底層資產(chǎn)為文龍家園和熙悅尚郡，均屬于公租房，分別于2015年和2018年投入使用，各擁有1396間和772間出租房。

擬認購規(guī)模超百倍

首批保租房REITs公開發(fā)售的消息公布后，不少個人投資者在社交平臺上評論稱，該類產(chǎn)品的發(fā)行，使其在資金不夠、不用有房的條件下，也能體會“包租婆”的快樂。在產(chǎn)品介紹中，此次3個項目未來一年現(xiàn)金分派率預測均在4%左右。

不僅個人投資者興趣盎然，機構(gòu)認購也超百倍。如前所述，華夏北京保障房REIT網(wǎng)下詢價已獲得113倍認購，中金廈門安居REIT詢價已獲得108.96倍認購，紅土深圳安居REIT已獲得133.03倍認購。

艾振強表示，本次是租賃型住房REITs首發(fā)，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，相信上市之后在二級市場也會有不錯的表現(xiàn)。即便不考慮二級市場的價格上漲，公募REITs是強制分紅，收益率不錯。本次發(fā)行的幾只REITs被大家瘋搶，也是因為資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、收益穩(wěn)定，在預期利率下行的大背景下很有吸引力。

作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品的保租房公募REITs為何會受到投資者熱捧，睿和智庫分析認為，除國家政策鼓勵外，還與其底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定，且現(xiàn)金流相對有保障有很大關(guān)系。

“作為底層資產(chǎn)的保租房項目都位于核心城市的核心居住區(qū)，租賃需求旺盛；其次，保障性租賃住房的租金，較市場化租金往往有一定折扣，且大部分保租房還采用了政府配租模式，因此往往具有穩(wěn)定的出租率和租金收入，收益率不會受周期性風險的影響，能為投資者帶來不錯的回報。”

比如，北京保障房中心有限公司計劃通過華夏北京保障房REIT盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)的回收資金將主要用于北京焦化廠停產(chǎn)搬遷后在其剩余地塊上建設(shè)的公租房項目，或其他經(jīng)批準同意的租賃住房項目。

這也就意味著，保障性租賃住房REITs不僅有利擴寬項目建設(shè)資金來源，吸引社會資本參與，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進分析認為，本次首批3只保租房公募REITs產(chǎn)品的正式發(fā)售，標志著我國保租房公募REITs正式落地，打通了保租房“融投管退”模式閉環(huán)。同時，保租房公募REITs的推出進一步豐富了公募REITs市場基礎(chǔ)資產(chǎn)標的種類，對推動我國公募REITs市場多元化、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

徐躍進認為，未來隨著保租房公募REITs融資模式的愈加成熟，或?qū)⒂懈囝愃飘a(chǎn)品上市。

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