每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

廣州房價(jià)一直在漲？

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了今年1-7月全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，廣州表現(xiàn)極為亮眼，新房、二手房均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，今年4月以來第4個(gè)月保持“雙漲”，是為數(shù)不多保持連續(xù)上漲的城市。

但很多人為什么都沒感覺？

“目前廣州樓市整體分化較為嚴(yán)重，賣得較好的項(xiàng)目還是以越秀、天河、海珠等熱門區(qū)域的改善型樓盤為主，整體價(jià)格也較高。”海珠區(qū)房產(chǎn)中介高鵬8月16日上午通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣州目前新房市場主要是部分改善型新盤在“托盤”，成交火熱。

被“平均”了

記者翻閱國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，廣州的新房、二手房房價(jià)今年4月以來一直維持著小幅環(huán)比上漲態(tài)勢，其中新房環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.5%、0.3%和0.3%；二手房環(huán)比漲幅為0.5%、0.2%、0.5%和0.1%。

但事實(shí)上，目前廣州房地產(chǎn)市場整體分化仍然嚴(yán)重，部分高價(jià)改善房源的熱銷，在一定程度掩蓋多片區(qū)的“冷淡”。

今年1-7月銷售位居前列的項(xiàng)目，多數(shù)為典型的改善型項(xiàng)目。比如排名第一的越秀·和樾府項(xiàng)目，銷售均價(jià)10萬元/平方米，主打100平方米以上大戶型；琶洲南TOD項(xiàng)目同樣10萬元/平方米起售，主打也是142-210平方米、265-310平方米大戶型。

“主要是高凈值人群的改善型需求導(dǎo)致的。”8月15日晚，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們可能原本手上就至少有一套房，只需要補(bǔ)20%-30%資金就可以完成置換，最直觀的體現(xiàn)就是核心區(qū)域大戶型高價(jià)房源受追捧。“目前廣州的改善型需求釋放了出來，但初次置業(yè)以及投資需求還未充分釋放。”

事實(shí)上，廣州多數(shù)項(xiàng)目去化率仍然不如人意。

據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)廣東區(qū)域數(shù)據(jù)，7月超半數(shù)樓盤去化率不到25%，甚至在增城、南沙、花都等偏外圍區(qū)域，有樓盤去化率低于10%。

“廣州市場確實(shí)是分化的。整體來看，目前仍能維持較好去化的樓盤，基本都在主城區(qū)范疇”，8月16日上午，克而瑞廣佛首席分析師肖文曉通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這些樓盤往往在地段上有一定優(yōu)勢，板塊貨量不多，定位也多以剛改和改善為主，與當(dāng)前廣州“改善興起”的需求趨勢較為吻合。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，廣州四房戶型延續(xù)了去年向上的勢頭，占比從去年的21%提高到27%。

兩波“降價(jià)潮”

在此背景下，開發(fā)商應(yīng)對(duì)市場的策略也出現(xiàn)出了極大反差。一邊是部分改善型高價(jià)項(xiàng)目壓根不愁賣，另一邊則是有項(xiàng)目不得不通過降價(jià)促銷的方式來吸引客源。

近期的廣州市場，推出價(jià)格優(yōu)惠的項(xiàng)目，似乎也肉眼可見地多了起來。

“通過各種營銷方式降價(jià)促銷，仍是多數(shù)開發(fā)商的選擇。”8月16日下午，中介周偉向記者介紹。

從周偉發(fā)來的宣傳海報(bào)看，比如位于知識(shí)城板塊的越秀·星匯城項(xiàng)目，有5套特惠房源售價(jià)約2.3萬元/平方米，而據(jù)房天下數(shù)據(jù)，星匯城的銷售均價(jià)為2.7萬元/平方米；位于荔灣區(qū)的萬科·金域曦府項(xiàng)目，在近期推出的“嗨購818”購房活動(dòng)中，一口價(jià)格房源優(yōu)惠40萬元；位于黃埔魚珠片區(qū)的中鼎君和名城珺合府，宣傳海報(bào)顯示，一套99.18平方米的房源，總價(jià)為50X萬元，若以509萬元計(jì)算，折合單價(jià)約5.13萬元/平方米，房天下數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目銷售均價(jià)為5.4萬元/平方米。

記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，在廣州新房市場，開發(fā)商通常對(duì)新房的降價(jià)策略較為保守，比較忌諱提新房降價(jià)。一般來說，簽約價(jià)不能低于備案價(jià)的10%。也正因此，絕大多數(shù)開發(fā)商更習(xí)慣以推出局部特惠房的手段去吸引客源。

廣州整體庫存相比過往也有所攀升。廣東中原數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，廣州庫存量已達(dá)到1155.3萬平方米，去化周期17.5個(gè)月，均為近兩年新高。其中，花都、南沙、從化、增城四區(qū)庫存消化周期超過20個(gè)月，除黃埔外，余下6區(qū)的消化周期均在10個(gè)月以上。

在鄧浩志看來，下半年廣州房企選擇降價(jià)促銷，仍然會(huì)是一個(gè)比較重要的選項(xiàng)，尤其是今年“金九銀十”，或者今年年底，市場上可能會(huì)出現(xiàn)兩波較為顯著的“降價(jià)潮”。

“當(dāng)然，開發(fā)商所謂的降價(jià)，并不是說價(jià)格一定會(huì)比去年年底要低，而是指房源在階段成交的價(jià)格低位，通常在關(guān)鍵時(shí)期，房企的讓利優(yōu)惠幅度會(huì)更大。”

而肖文曉在復(fù)盤今年廣州房企的營銷節(jié)奏后指出，從營銷動(dòng)作來看，房企結(jié)束了5、6月的年中沖刺，7月份供求兩端環(huán)比出現(xiàn)明顯回落，部分樓盤也暫時(shí)回收了年中沖刺折扣，為接下來的“金九銀十”蓄力。

肖文曉也提到，預(yù)計(jì)“金九銀十”又會(huì)有新一波促銷潮，對(duì)剛需購房者而言，今年是個(gè)比較友好的窗口期。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500867746