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有點(diǎn)意思!官方說廣州房價連續(xù)4月都在漲,我咋沒感覺?

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-08-17 08:06:36

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤    

廣州房價一直在漲?

8月15日,國家統(tǒng)計局公布了今年1-7月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況, 廣州表現(xiàn)極為亮眼,新房、二手房均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲,今年4月以來第4個月保持“雙漲”,是為數(shù)不多保持連續(xù)上漲的城市。

但很多人為什么都沒感覺?

“目前廣州樓市整體分化較為嚴(yán)重,賣得較好的項(xiàng)目還是以越秀、天河、海珠等熱門區(qū)域的改善型樓盤為主,整體價格也較高。”海珠區(qū)房產(chǎn)中介高鵬8月16日上午通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,廣州目前新房市場主要是部分改善型新盤在“托盤”,成交火熱。

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廣州某樓盤售樓處?每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

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?被“平均”了

記者翻閱國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),廣州的新房、二手房房價今年4月以來一直維持著小幅環(huán)比上漲態(tài)勢, 其中新房環(huán)比漲幅分別為0.1%、0.5%、0.3%和0.3%;二手房環(huán)比漲幅為0.5%、0.2%、0.5%和0.1%。

但事實(shí)上,目前廣州房地產(chǎn)市場整體分化仍然嚴(yán)重,部分高價改善房源的熱銷,在一定程度掩蓋多片區(qū)的“冷淡”。

今年1-7月銷售位居前列的項(xiàng)目,多數(shù)為典型的改善型項(xiàng)目。比如排名第一的越秀·和樾府項(xiàng)目,銷售均價10萬元/平方米,主打100平方米以上大戶型;琶洲南TOD項(xiàng)目同樣10萬元/平方米起售,主打也是142-210平方米、265-310平方米大戶型。

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1-7月廣州銷售業(yè)績榜單截圖?

“主要是高凈值人群的改善型需求導(dǎo)致的?!?月15日晚,地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,他們可能原本手上就至少有一套房,只需要補(bǔ)20%-30%資金就可以完成置換,最直觀的體現(xiàn)就是核心區(qū)域大戶型高價房源受追捧?!澳壳皬V州的改善型需求釋放了出來,但初次置業(yè)以及投資需求還未充分釋放?!?/span>

事實(shí)上,廣州多數(shù)項(xiàng)目去化率仍然不如人意。

據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)廣東區(qū)域數(shù)據(jù),7月超半數(shù)樓盤去化率不到25%,甚至在增城、南沙、花都等偏外圍區(qū)域,有樓盤去化率低于10%。

廣州市場確實(shí)是分化的。 整體來看,目前仍能維持較好去化的樓盤,基本都在主城區(qū)范疇”,8月16日上午,克而瑞廣佛首席分析師肖文曉通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,這些樓盤往往在地段上有一定優(yōu)勢,板塊貨量不多,定位也多以剛改和改善為主,與當(dāng)前廣州“改善興起”的需求趨勢較為吻合。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,廣州四房戶型延續(xù)了去年向上的勢頭,占比從去年的21%提高到27%。

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兩波“降價潮”

在此背景下,開發(fā)商應(yīng)對市場的策略也出現(xiàn)出了極大反差。 一邊是部分改善型高價項(xiàng)目壓根不愁賣,另一邊則是有項(xiàng)目不得不通過降價促銷的方式來吸引客源。

近期的廣州市場,推出價格優(yōu)惠的項(xiàng)目,似乎也肉眼可見地多了起來。

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“通過各種營銷方式降價促銷,仍是多數(shù)開發(fā)商的選擇?!?月16日下午,中介周偉向記者介紹。

從周偉發(fā)來的宣傳海報看,比如位于知識城板塊的越秀·星匯城項(xiàng)目,有5套特惠房源售價約2.3萬元/平方米,而據(jù)房天下數(shù)據(jù),星匯城的銷售均價為2.7萬元/平方米;位于荔灣區(qū)的萬科·金域曦府項(xiàng)目,在近期推出的“嗨購818”購房活動中,一口價格房源優(yōu)惠40萬元;位于黃埔魚珠片區(qū)的中鼎君和名城珺合府,宣傳海報顯示,一套99.18平方米的房源,總價為50X萬元,若以509萬元計算,折合單價約5.13萬元/平方米,房天下數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目銷售均價為5.4萬元/平方米。

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部分項(xiàng)目營銷活動?受訪者供圖

記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到,在廣州新房市場,開發(fā)商通常對新房的降價策略較為保守,比較忌諱提新房降價。一般來說,簽約價不能低于備案價的10%。也正因此,絕大多數(shù)開發(fā)商更習(xí)慣以推出局部特惠房的手段去吸引客源。

廣州整體庫存相比過往也有所攀升。廣東中原數(shù)據(jù)顯示,截至7月末,廣州庫存量已達(dá)到1155.3萬平方米,去化周期17.5個月,均為近兩年新高。其中,花都、南沙、從化、增城四區(qū)庫存消化周期超過20個月,除黃埔外,余下6區(qū)的消化周期均在10個月以上。

在鄧浩志看來,下半年廣州房企選擇降價促銷,仍然會是一個比較重要的選項(xiàng),尤其是今年“金九銀十”,或者今年年底,市場上可能會出現(xiàn)兩波較為顯著的“降價潮”。

“當(dāng)然,開發(fā)商所謂的降價,并不是說價格一定會比去年年底要低,而是指房源在階段成交的價格低位,通常在關(guān)鍵時期,房企的讓利優(yōu)惠幅度會更大。”

而肖文曉在復(fù)盤今年廣州房企的營銷節(jié)奏后指出,從營銷動作來看,房企結(jié)束了5、6月的年中沖刺,7月份供求兩端環(huán)比出現(xiàn)明顯回落,部分樓盤也暫時回收了年中沖刺折扣,為接下來的“金九銀十”蓄力。

肖文曉也提到,預(yù)計“金九銀十”又會有新一波促銷潮,對剛需購房者而言,今年是個比較友好的窗口期。

記者| 陳榮浩

編輯| 程鵬 陳夢妤?杜波

校對| 段煉

封面圖片:視覺中國

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