每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

這一次，萬科董事會主席郁亮不忐忑了。

今年3月的年度業(yè)績會，郁亮表示自己“特別忐忑不安，就像一個學(xué)生沒考好試要拿成績單給父母看一樣”。

時隔5個月，郁亮帶著止跌企穩(wěn)的半年答卷向行業(yè)傳遞信心。

今年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%，實現(xiàn)企穩(wěn)回升。

8月31日，萬科召開2022年度中期業(yè)績發(fā)布會。會上，面對外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程。

他認(rèn)為，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能。“現(xiàn)在穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，要重建市場信心。”

穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)了比較大挑戰(zhàn)

在行業(yè)各方言論中，“信心恢復(fù)”一直被認(rèn)為是當(dāng)前最關(guān)鍵、最緊要的事。過去一兩年，部分龍頭房企還能跳脫行業(yè)大勢，走出獨立行情，但當(dāng)下也難獨善其身。

2022年上半年，萬科實現(xiàn)銷售面積1,290.7萬平方米，銷售金額2,152.9億元，同比分別下降41.1%和39.3%。

銷售同比下滑是絕大多數(shù)TOP50房企的業(yè)績現(xiàn)狀。

郁亮坦言，7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實出現(xiàn)了比較明顯的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補(bǔ)、季節(jié)性等短期因素，后續(xù)本身就會有所回落；另一方面，7月以來，出現(xiàn)了“停貸”事件等新問題，一些出險企業(yè)無法完成交樓，對消費(fèi)者買房的信心造成了一定影響。

在今年6月的股東大會上，郁亮不再喊“狼來了”，而是希望給行業(yè)傳遞信心，首次拋出了“短期房地產(chǎn)市場觸底”言論。此后，關(guān)于短期市場是否真正觸底也在持續(xù)引發(fā)行業(yè)討論。

盡管7、8月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了回落，但郁亮認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個10萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

舉例而言，目前市場的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10億-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。

“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。所以住宅剛需是存在的，這個市場仍然是蠻大的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)來看，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的三大目標(biāo)，前兩個基本已經(jīng)實現(xiàn)了，現(xiàn)在穩(wěn)預(yù)期出現(xiàn)比較大的挑戰(zhàn)。”

上半年，萬科實現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。今年以來，萬科竣工規(guī)模保持增長，實現(xiàn)竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預(yù)計全年竣工面積與年初計劃基本持平。

關(guān)于萬物云分拆上市的問題，郁亮認(rèn)為，分拆物業(yè)上市不是賣豬仔，好的價錢就賣掉。而是說通過上市獲得更多發(fā)展空間，所以說不在于短期市場估值，更在于怎么獲得更多力量支持其進(jìn)一步發(fā)展。

上半年馬馬虎虎

之所以要敬畏市場、尊重市場，就是因為沒有誰能做到次次準(zhǔn)確預(yù)判市場、不會出現(xiàn)失誤。誠如龍頭房企碧桂園、萬科在半年業(yè)績會上都表示，即便對市場變化有提前預(yù)判，但實際的變化程度仍然超出預(yù)期。

郁亮認(rèn)為，在行業(yè)冬天里，當(dāng)下最重要做的事情就是生火取暖。如果不能生火取暖，在冬天里生存還是很有影響的。萬科歷來重視現(xiàn)金流和財務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，這是萬科牢牢堅持的原則。

萬科在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，在過去一段時間的規(guī)模競賽中，萬科雖然保持在第一陣營，但還是有很多人關(guān)心萬科能不能再回到行業(yè)老大的位置。

對此，郁亮表示，萬科對規(guī)模始終抱著克制心態(tài)。去年以來，萬科有關(guān)工作對應(yīng)的措施采取比較早，也比較扎實。銷售回款效率一直保持比較高水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本方面有進(jìn)一步優(yōu)化提升。

上半年，萬科保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。

雖然優(yōu)質(zhì)房企在融資端仍然具有一定優(yōu)勢，但在信心脆弱的當(dāng)下，銷售端的購房者更關(guān)注的是保交付能力，即便是龍頭房企，也需要一再強(qiáng)調(diào)自身的交付能力。

“請客戶放心，我們?nèi)f科會保證交付、保證質(zhì)量。”從7、8月到今天為止，郁亮基本走遍了全國30多個城市，看了100多個項目，主要任務(wù)是督戰(zhàn)，看萬科的房子交得怎么樣。

當(dāng)然，在郁亮看來，安全只是一個底線問題，“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”仍然是萬科全年的工作主題。

“上半年從結(jié)果來看，還馬馬虎虎，關(guān)鍵是能不能走下去的問題，能不能保持下去的問題，這個時候取決于背后能力有沒有建立起來，我們的肌肉有沒有長起來。”

萬科總裁祝九勝補(bǔ)充道，萬科現(xiàn)在每天、每周、每月交付復(fù)盤，內(nèi)部也不斷有日報、周報、月報，不斷進(jìn)行經(jīng)驗分享，不斷進(jìn)行能力積累?？偠灾?，在一個艱難市場上，對銷售能力、銷售動作鋪排有更高要求，這是不斷長肌肉的過程，對此有基本信心。

“市場確實有低迷一面，這個時候毛利率肯定承受一定壓力。對萬科而言，首要選擇是確保經(jīng)營安全，毛利率承壓是一個短期現(xiàn)象。我們認(rèn)為，沒有哪一個行業(yè)必然好、也沒有哪一個必然差，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率最終會回歸到社會平均水平。”

萬科上半年獲取新項目19個，總規(guī)劃計容建筑面積307.8萬平方米。從投資金額來看，一二線城市的占比達(dá)到95.6%，在手資源可滿足后續(xù)發(fā)展需要。截至6月底，在建項目和規(guī)劃中項目的總計容建筑面積約13722.8萬平方米。

“到未來，在當(dāng)前情況下我們也有非常大壓力，還有非常多指標(biāo)表現(xiàn)不盡如意。對我們而言，要努力平衡好，遇到問題去解決問題，發(fā)現(xiàn)短板去彌補(bǔ)短板，”郁亮最后總結(jié)道，保持著絕不能躺平、保持跑下去的狀態(tài)，相信一定能夠通過不斷地跑下去，跑出健康、跑出未來。

截至8月31日收盤，萬科A報16.63元，大漲4.66%，創(chuàng)7月以來最大漲幅。

封面圖片來源：企業(yè)供圖