8月30日，萬(wàn)科發(fā)布2022年半年度報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%；每股基本盈利1.05元，同比增長(zhǎng)10.6%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為5.22%，較上年同期增長(zhǎng)0.24個(gè)百分點(diǎn)。

盡管上半年行業(yè)挑戰(zhàn)巨大，萬(wàn)科的兩大業(yè)績(jī)關(guān)鍵指標(biāo)依然實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在年初所說(shuō)的企穩(wěn)回升。

8月31日，萬(wàn)科召開(kāi)2022年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。會(huì)上，面對(duì)外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問(wèn)題，郁亮重申了其在6月股東大會(huì)上的判斷：從短期來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程。他認(rèn)為市場(chǎng)收縮到一定程度，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。

在鞏固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，上半年經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入241.1億，同比增長(zhǎng)30.6%，十年轉(zhuǎn)型已見(jiàn)成效。

凈負(fù)債率連續(xù)21年低于40% 上半年平穩(wěn)交付11.5萬(wàn)套

業(yè)績(jī)企穩(wěn)回升的同時(shí)，萬(wàn)科依然保持了健康的財(cái)務(wù)狀況。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，融資成本保持行業(yè)低位，信用評(píng)級(jí)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。

上半年，萬(wàn)科保持“綠檔”，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長(zhǎng)22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%；截至6月底，萬(wàn)科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。

萬(wàn)科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，提前做好相關(guān)資金安排，確保公司在境外發(fā)行每一筆債券項(xiàng)下所有付款責(zé)任和義務(wù)都能得到有效履行。目前公司在境外的銀行貸款渠道還是非常暢通，也得到了金融機(jī)構(gòu)的持續(xù)信任和支持。

2022年1-8月，萬(wàn)科境內(nèi)累計(jì)完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率僅為2.90%；萬(wàn)科有息負(fù)債總額中無(wú)抵質(zhì)押融資占比為96.2%。與此同時(shí)，萬(wàn)科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬(wàn)科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為“穩(wěn)定”。

在住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模上，2022年上半年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)新開(kāi)工計(jì)容面積約1068.8萬(wàn)平方米，同比下降38.9%，完成年初計(jì)劃的55.7%（2021年上半年：55.5%）；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)竣工計(jì)容面積約1,443.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.8%，完成年初計(jì)劃的37.0%（2021年上半年34.2%）。預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。

郁亮認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)十萬(wàn)億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。舉例而言，目前市場(chǎng)中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開(kāi)工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒(méi)有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場(chǎng)肯定是偏低了，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平。

克服疫情對(duì)施工的不利影響，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)超11.5萬(wàn)套住宅的平穩(wěn)交付，35%的交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年提升10個(gè)百分點(diǎn)。由于扎實(shí)鍛煉產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)功，萬(wàn)科上半年整體交付質(zhì)量滿意度達(dá)98.5%。

萬(wàn)科總裁祝九勝在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，相信下半年銷售、業(yè)績(jī)會(huì)比上半年更好。萬(wàn)科今年安排的銷售專項(xiàng)行動(dòng)有四個(gè)方面，一是提升傭金結(jié)算速度；二是調(diào)整銷售結(jié)利政策；三是自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓(xùn)和提升。

上半年，萬(wàn)科加強(qiáng)產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全國(guó)56個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品力專項(xiàng)提升工作。此外，為方便客戶及時(shí)了解項(xiàng)目的質(zhì)量管控和工程進(jìn)度，萬(wàn)科通過(guò)邀請(qǐng)客戶參與建造質(zhì)量查驗(yàn)、面對(duì)面交流會(huì)等方式，與業(yè)主共建家園，參與客戶超過(guò)3.5萬(wàn)人次。

經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)多點(diǎn)開(kāi)花 長(zhǎng)租公寓整體出租率達(dá)94%

在今年年初，郁亮就表示，萬(wàn)科為探索多元化業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬(wàn)科未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

2022年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入1788.8億元，同比增長(zhǎng)23.9%；物業(yè)服務(wù)的收入增速為42.2%，物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)的收入（含非并表項(xiàng)目）增速分別為39.1%、12.3%和10.4%。

疫情、經(jīng)濟(jì)增速放緩也對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)帶來(lái)很多挑戰(zhàn)，祝九勝認(rèn)為，好學(xué)生就應(yīng)該克服宏觀經(jīng)濟(jì)、疫情因素的影響，當(dāng)然，作為一個(gè)好學(xué)生也必須做難而正確的事情。“今年年初我自己下沉去干出租公寓業(yè)務(wù)、泊寓業(yè)務(wù)。我們從年初爭(zhēng)取不依賴第三方，爭(zhēng)取用更少營(yíng)銷費(fèi)用、更少價(jià)格優(yōu)惠增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，給客戶提供更高性價(jià)比的產(chǎn)品，倡導(dǎo)人人都是銷售，人人都面客。”

上半年，克服疫情對(duì)招租的不利影響，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)整體出租率達(dá)到94.0%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%。作為全國(guó)規(guī)模領(lǐng)先的集中式公寓提供商，泊寓已布局全國(guó)33個(gè)城市，共運(yùn)營(yíng)管理長(zhǎng)租公寓20.99萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)16.95萬(wàn)間。

商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.1億元，同比增長(zhǎng)10.4%，印力集團(tuán)在滬杭新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)首年NOI率達(dá)到6%。此外，印力繼續(xù)推動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地，截至6月底，累計(jì)輸出管理項(xiàng)目達(dá)35個(gè)，管理面積231.3萬(wàn)㎡。

萬(wàn)緯物流上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%，其中冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)同比增長(zhǎng)94.7%。截至6月底，萬(wàn)緯物流在全國(guó)47個(gè)城市運(yùn)營(yíng)管理157個(gè)自有項(xiàng)目，可租賃建筑面積1164萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶超過(guò)1200家。

“正因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)勢(shì)頭良好，讓我們有一個(gè)基本信心，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略，效果初見(jiàn)成效，對(duì)于這條路未來(lái)會(huì)更堅(jiān)定走下去。”祝九勝如是表示。

另外，備受市場(chǎng)關(guān)注的萬(wàn)物云上半年也實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.5億元，同比增長(zhǎng)38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元，同比增長(zhǎng)34.8%,商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長(zhǎng)39.7%。萬(wàn)物云境外上市的方案也已于7月獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

關(guān)于萬(wàn)物云分拆上市的問(wèn)題，郁亮認(rèn)為，分拆物業(yè)上市不是賣(mài)豬仔，好的價(jià)錢(qián)就賣(mài)掉。而是說(shuō)通過(guò)上市獲得更多發(fā)展空間，所以說(shuō)不在于短期市場(chǎng)估值，更在于怎么獲得更多力量支持其進(jìn)一步發(fā)展。

可見(jiàn)，萬(wàn)科作為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，已在深圳、上海、廣州等重要城市，圍繞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)、城市更新、EPC代建、物業(yè)管理、物流倉(cāng)儲(chǔ)等多領(lǐng)域開(kāi)展合作，其轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的綜合能力得到廣泛認(rèn)可，萬(wàn)科業(yè)務(wù)已從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)”發(fā)展并重。

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文/田宇