每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

不同于2021年上半年的高速馳騁和跑馬圈地，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在今年上半年低調(diào)行進(jìn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，對(duì)比2021年底，今年上半年在管面積突破1億平方米的上市物業(yè)企業(yè)并未擴(kuò)容，但大型物業(yè)公司的管理規(guī)模仍然保持了可觀的增長(zhǎng)速度。但不同的是，多數(shù)物業(yè)公司的增長(zhǎng)路徑和增長(zhǎng)目標(biāo)已經(jīng)發(fā)生改變，不再追求單一規(guī)模和單一利潤(rùn)。

在前幾年的物業(yè)上市潮中，房地產(chǎn)母公司對(duì)物業(yè)公司的支持程度是資本市場(chǎng)估值的一個(gè)重要指標(biāo)之一。但不過(guò)幾年已經(jīng)時(shí)移世易，在地產(chǎn)行業(yè)下行期和風(fēng)險(xiǎn)出清階段，物業(yè)公司的獨(dú)立性愈發(fā)被各方重視。

9月7日，多位業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從2022年物業(yè)上市企業(yè)半年報(bào)的情況看，多項(xiàng)指標(biāo)的增速均值不如去年同期和去年年底。但未來(lái)行業(yè)的集中度還會(huì)提升，因?yàn)殡S著行業(yè)內(nèi)大型公司規(guī)?；\(yùn)作，會(huì)更好地降低運(yùn)營(yíng)成本，調(diào)動(dòng)更多的資源調(diào)配，所以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面更有優(yōu)勢(shì)。

行業(yè)盈利能力明顯分化

根據(jù)choice數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，港股物業(yè)上市公司營(yíng)收在10億元以上的有22家，30億元以上的有8家。其中，碧桂園服務(wù)以200.55億元大幅領(lǐng)跑，第二位雅生活服務(wù)的營(yíng)收在76億元。

歸母凈利潤(rùn)方面。在61家統(tǒng)計(jì)上市物業(yè)公司中，上半年歸母凈利潤(rùn)在5億元以上的有約16家，占比為26%。有19家上市物業(yè)公司歸母凈利潤(rùn)增速在20%以上。

與往年有所區(qū)別的是，由于母公司、市場(chǎng)等多重因素影響，今年上半年不少物業(yè)公司都出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的情況。choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，23家物業(yè)公司都出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，其中包括融信服務(wù)、世茂服務(wù)、正榮服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等在內(nèi)的11家房企，下滑幅度均在50%以上。

在發(fā)布盈利預(yù)警時(shí)，世茂服務(wù)解釋稱，歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因，一方面受房地產(chǎn)大勢(shì)影響，公司團(tuán)計(jì)提的應(yīng)收貿(mào)易賬款減值撥備增加，同時(shí)部分增值業(yè)務(wù)未能按計(jì)劃開(kāi)展，導(dǎo)致收入下降。還有可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行導(dǎo)致利息費(fèi)用增加。

而盈利能力較強(qiáng)的物業(yè)公司也在思考如何進(jìn)一步提升盈利水平。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江表示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)艱難前行，物業(yè)行業(yè)也不例外，過(guò)去容易做的現(xiàn)在變得困難了。公司上半年的確受到了影響，利潤(rùn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)與收入的同比例增長(zhǎng)。但公司仍然信心十足，因?yàn)榛颈P(pán)仍然在、依然很好，仍然堅(jiān)持既定的由追求規(guī)模成長(zhǎng)轉(zhuǎn)向追求有現(xiàn)金回報(bào)的利潤(rùn)。

各方逐鹿第三方外拓

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至上半年，港股上市物業(yè)公司在管面積突破2億平方米的有13家，而在管面積破億陣營(yíng)未有擴(kuò)容。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟9月7日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，去年底的破億（平方米）預(yù)備役企業(yè)今年以來(lái)么比較穩(wěn)健，要么受關(guān)聯(lián)方影響較大，加上2022年中期整個(gè)物業(yè)板塊的在管面積和合約面積增速均有所放緩，所以未有超億平方米在管面積新進(jìn)入者。

“但大型物業(yè)仍然保持著較高的增速，高于行業(yè)平均增長(zhǎng)水平，因此預(yù)計(jì)未來(lái)集中度還會(huì)進(jìn)一步提升，但有可能提升的速度會(huì)降低。”

具體來(lái)看，碧桂園服務(wù)在管面積由2021年12月31日約7.67億平方米增至約8.43億平方米，領(lǐng)先雅生活、保利物業(yè)約3億平方米，正在上市途中的萬(wàn)物云在管面積也有約7.8億平方米。與此同時(shí)，另外約30~40家上市物業(yè)公司在管面積約在百萬(wàn)至千萬(wàn)平方米級(jí)別。

“隨著行業(yè)內(nèi)大型公司規(guī)?；\(yùn)作，會(huì)更好地降低運(yùn)營(yíng)成本，調(diào)動(dòng)更多的資源調(diào)配，所以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”9月7日，第一太平戴維斯廣州物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事陸文堅(jiān)通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，中小型物業(yè)由于缺乏規(guī)模效應(yīng)、管理業(yè)績(jī)、開(kāi)辦運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等元素，難以持續(xù)和大型物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)，只能走其他發(fā)展途徑。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，銷售與投資雙降，而存量空間依然龐大，第三方競(jìng)標(biāo)拓展正在成為物業(yè)公司最重要的新增項(xiàng)目來(lái)源，其重要性不言而喻，這也是當(dāng)下絕大多數(shù)物業(yè)公司的共識(shí)。

牛曉娟認(rèn)為，目前物業(yè)公司通常采用并購(gòu)、招投標(biāo)、合資合作等多種方式拓展第三方項(xiàng)目，并逐步降低對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴。伴隨第三方市場(chǎng)拓展的力度逐步加大，未來(lái)物業(yè)公司有望擺脫對(duì)地產(chǎn)母公司的依賴，但這個(gè)過(guò)程需要時(shí)間也有一定難度，畢竟這種關(guān)聯(lián)方支持關(guān)系持續(xù)了很久，物業(yè)公司需要繼續(xù)強(qiáng)化自己的外拓能力和多元業(yè)務(wù)拓展能力，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年上半年，越秀服務(wù)第三方外拓合約面積約387萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)到151.0%；碧桂園服務(wù)通過(guò)品牌拓展新獲取的合同管理面積達(dá)到4420萬(wàn)平方米，對(duì)上半年新增合同管理面積（不包含收并購(gòu)）的貢獻(xiàn)約72.2%；合景悠活第三方在管面積約1.89億平方米，在管面積中占比達(dá)88.2%。

陸文堅(jiān)則表示，向第三方外拓收入的增加，還要看具體的內(nèi)容是否具備足夠的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。目前不少品牌物業(yè)公司外拓時(shí)，為了完成拓展業(yè)務(wù)，內(nèi)卷比較嚴(yán)重，很多物業(yè)都是低于常規(guī)市場(chǎng)價(jià)拿下來(lái)的，變成利潤(rùn)來(lái)源只能是再通過(guò)規(guī)模效應(yīng)壓低外包供應(yīng)商的價(jià)格和利潤(rùn)。

“但也可以通過(guò)適當(dāng)科技賦能，提升服務(wù)的開(kāi)源節(jié)流，才能增加收入。還可以通過(guò)項(xiàng)目公司混改等多種融資渠道，包括綠色基金，房托基金等渠道，解決開(kāi)辦資金的來(lái)源，就可以逐步擺脫對(duì)母公司的依賴。”

物業(yè)收并購(gòu)邏輯已生變

今年以來(lái)，曾被視為香餑餑的物業(yè)股在市值、PE上都出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)，其中也包括龍頭物業(yè)公司。

去年7月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率高達(dá)113.8倍，近期已回落至34倍左右；碧桂園服務(wù)、旭輝永升生活的市盈率彼時(shí)也達(dá)到60倍以上，如今均已回調(diào)至約不到10倍。

“從這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開(kāi)始，物業(yè)股板塊就出現(xiàn)了持續(xù)性的回調(diào)，至今雖相對(duì)穩(wěn)定，但依然呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。”牛曉娟表示，這是因?yàn)橐环矫媸艿椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性危機(jī)的影響，使物業(yè)公司的資金、獨(dú)立性等受到一定程度的質(zhì)疑，打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延，使物業(yè)服務(wù)板塊持續(xù)下跌；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，疫情反反復(fù)復(fù)，迫使物業(yè)服務(wù)板塊在大盤(pán)整體帶動(dòng)下進(jìn)入下降通道。

陸文堅(jiān)認(rèn)為，這也是一種理性回歸，當(dāng)投資者看到現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)和發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，會(huì)調(diào)整投資策略和調(diào)低回報(bào)評(píng)估，當(dāng)然就會(huì)出現(xiàn)回落現(xiàn)象。

合景悠活投資者關(guān)系及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李明明8月24日在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于物業(yè)板塊估值回調(diào)的問(wèn)題時(shí)也表示，從去年開(kāi)始物業(yè)板塊估值或者PE有所回調(diào)，主要原因不是行業(yè)基本面問(wèn)題，而是宏觀環(huán)境或者某一些房企信用風(fēng)險(xiǎn)擦碰所帶來(lái)的，對(duì)物業(yè)基本面沒(méi)有影響，板塊恢復(fù)起來(lái)需要一定信心。

在行業(yè)整體回調(diào)的趨勢(shì)下，去年還在盛行的物業(yè)公司大規(guī)模收并購(gòu)行動(dòng)今年已經(jīng)較少出現(xiàn)。據(jù)中指物業(yè)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，不含放棄或終止的收并購(gòu)案例，上半年物業(yè)行業(yè)公開(kāi)披露的并購(gòu)案例近20宗，涉及交易金額80億元，較去年同期的40余起、150億元大幅下降。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官、聯(lián)席公司秘書(shū)黃鵬就坦言，大規(guī)模的收購(gòu)不可取，今年碧桂園服務(wù)也無(wú)大的關(guān)于物管合約方面的收購(gòu)計(jì)劃。碧桂園服務(wù)主要看中補(bǔ)短板、強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)等方面，不會(huì)以追求合約和規(guī)模的增長(zhǎng)來(lái)進(jìn)行收購(gòu)。收購(gòu)條件也將根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的情況來(lái)定，可能會(huì)更嚴(yán)格。

“物業(yè)的標(biāo)的估值此前被好是對(duì)物業(yè)管理在規(guī)?；芾磉\(yùn)作帶來(lái)的利潤(rùn)想象空間，但如果規(guī)模擴(kuò)大后，管理水平、技術(shù)手段、人才培養(yǎng)、機(jī)構(gòu)優(yōu)化、戰(zhàn)略方向等未能及時(shí)調(diào)整跟上的話，利潤(rùn)增長(zhǎng)也就不會(huì)體現(xiàn)明顯，估值的增長(zhǎng)就會(huì)呈波動(dòng)變化。”陸文堅(jiān)表示。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)