每經(jīng)記者 李沛沛  每經(jīng)編輯 肖芮冬

在上周的公募REITs動(dòng)態(tài)中，最受關(guān)注的當(dāng)然是最近市場(chǎng)的“吸金王”——華夏合肥高新REIT。這只基金不僅網(wǎng)下詢價(jià)刷新認(rèn)購倍數(shù)紀(jì)錄，公眾發(fā)售部分配售比例也是創(chuàng)下新紀(jì)錄。此次發(fā)行累計(jì)吸金1293.97億元（比例配售前），成為近期資金追捧的香餑餑。

事實(shí)上，除了華夏合肥高新REIT，上周還有兩只公募REITs也公布了詢價(jià)結(jié)果。其中，國泰君安臨港產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)售價(jià)格為4.120元/份，認(rèn)購倍數(shù)148倍，預(yù)計(jì)募集資金總額為8.24億元；國泰君安東久產(chǎn)業(yè)園REIT認(rèn)購價(jià)格為3.035元/份，認(rèn)購倍數(shù)101倍，預(yù)計(jì)募集資金總額約為15.175億元，顯示出資本的高度熱情。這兩只基金將分別在9月19日和9月20日正式發(fā)售。

而從已經(jīng)上市的17只公募REITs的表現(xiàn)來看，上周在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格普遍出現(xiàn)了回調(diào)，跌幅最大的達(dá)到-2.26%。只有兩只公募REITs的價(jià)格出現(xiàn)上漲，其中一只是此前大火的保障房REIT之一——中金廈門安居保障性租賃住房REIT，微漲0.55%。

除此之外，9月14日深交所官網(wǎng)公布，國內(nèi)首單生物醫(yī)藥園REIT——和達(dá)高科產(chǎn)園REIT已被受理，其底層資產(chǎn)為和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目和孵化器項(xiàng)目。從近期的情況來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT仍在快速擴(kuò)容中。

價(jià)格普遍回調(diào)，難擋資本打新熱情

公募市場(chǎng)再現(xiàn)火爆場(chǎng)面。近日華夏基金發(fā)布公告稱，華夏合肥高新REIT公眾發(fā)售部分的配售比例為0.23%，再次刷新公募REITs公眾發(fā)售配售比例紀(jì)錄。此外，其網(wǎng)下機(jī)構(gòu)發(fā)售配售比例為0.64%，此次發(fā)行累計(jì)吸金1293.97億元（比例配售前）。

此前華夏合肥產(chǎn)園REIT的認(rèn)購倍數(shù)達(dá)156.89倍，就已經(jīng)創(chuàng)下了目前已上市發(fā)行REITs認(rèn)購倍數(shù)新高。同時(shí)，上周還有兩只公募REITs產(chǎn)品公布詢價(jià)結(jié)果，認(rèn)購倍數(shù)也都超過了100倍，顯示出市場(chǎng)和投資者的高度熱情。

事實(shí)上，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，上周公募REITs整體的價(jià)格都出現(xiàn)了回調(diào)。根據(jù)每經(jīng)記者的統(tǒng)計(jì)，目前全市場(chǎng)已經(jīng)上市的公募REITs一共有17只，其中15只的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌，跌幅超過2%的也有兩只。所有上市公募REITs中，只有中金廈門安居保障性租賃住房REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT出現(xiàn)了小幅上漲，與此前多只基金周漲幅超過2%的情況形成較為鮮明的對(duì)比。

成交情況同樣出現(xiàn)了下滑。中信證券研報(bào)顯示，上周各類已上市REITs產(chǎn)品累計(jì)成交2.17億份，環(huán)比下降6%；累計(jì)成交金額達(dá)12.56億元，環(huán)比下降4%；REITs組合整體環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中產(chǎn)權(quán)類REITs環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營權(quán)類REITs環(huán)比微降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，六類REITs呈現(xiàn)不同的漲跌幅態(tài)勢(shì)。其中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、清潔能源、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房本周交易金額分別為2.01億、1.14億、0.81億、1.31億、3.58億、1.20億。除了生態(tài)環(huán)保，其他類型REITs的交易金額都不同程度地出現(xiàn)了下滑。

多項(xiàng)政策利好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT仍在快速擴(kuò)容

在多部門以及全市場(chǎng)機(jī)構(gòu)協(xié)同推進(jìn)下，公募REITs新項(xiàng)目保持了一定的上市節(jié)奏，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT就在快速擴(kuò)容中。

每經(jīng)記者查閱交易所網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，9月14日，華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT已獲深交所受理。這又是一只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT，也是我國首單生物醫(yī)藥園REIT，底層資產(chǎn)為和達(dá)藥谷一期項(xiàng)目和孵化器項(xiàng)目，總建筑面積約為25.8萬平。基金管理人華夏基金、專項(xiàng)計(jì)劃管理人中信證券、托管人興業(yè)銀行。

如果加上9月19日和9月20日即將發(fā)售的兩單產(chǎn)業(yè)園REIT，那么目前市面上的產(chǎn)業(yè)園REITs已有7單，擴(kuò)容速度可以說是非?？炝恕?/p>

根據(jù)募集說明書，華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT 2022年和2023年的預(yù)計(jì)年化分派率分別為4.53%和4.64%。從這個(gè)角度來說，市場(chǎng)資金對(duì)于REITs的打新熱情持續(xù)火熱也是可以預(yù)見的。以華夏合肥高新REIT為例，天風(fēng)證券分析道，該產(chǎn)品受熱捧的原因之一就在于華夏合肥REIT的2022年的年化現(xiàn)金分派率為4.42%，較三只保障性質(zhì)租賃住房REITs的年化現(xiàn)金分派率高。

另一方面，政策的利好也是支撐公募REIT持續(xù)發(fā)展的重要因素。9月15日舉辦的長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)新聞發(fā)布會(huì)上，滬蘇浙三地聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》），提出了科技創(chuàng)新賦能、存量資產(chǎn)盤活等10個(gè)方面的17條舉措。

其中在存量資產(chǎn)盤活方面，《措施》提出“支持示范區(qū)開展部分重點(diǎn)存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目聯(lián)合運(yùn)營”“積極爭(zhēng)取在交通、水利、生態(tài)環(huán)保、倉儲(chǔ)物流、園區(qū)、保障性租賃住房、旅游等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域發(fā)行REITs產(chǎn)品”等。同時(shí)，上海、重慶、杭州、南京等多個(gè)城市積極籌備參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。未來，隨著開展REITs試點(diǎn)的區(qū)域擴(kuò)大、底層資產(chǎn)的種類增多，公募REITs或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容。

此外，也有專業(yè)人士指出，局部疫情反復(fù)可能會(huì)對(duì)REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營造成影響，此外部分REITs實(shí)施租金減免可能影響可分配金額，這些都是投資者在關(guān)注公募REITs時(shí)需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。

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