每經(jīng)編輯 孫志成    

廣州二手房市場(chǎng)將迎來重大變化！

據(jù)廣州日?qǐng)?bào)，9月21日，中國(guó)人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知。據(jù)悉，這是目前國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管部門首個(gè)明確鼓勵(lì)推廣“帶押過戶”的官方文件。

而據(jù)人行廣州分行官網(wǎng)顯示，中國(guó)人民銀行廣州分行是中國(guó)人民銀行的派出機(jī)構(gòu)，根據(jù)授權(quán)在廣東省、海南省和廣西壯族自治區(qū)三省（區(qū)）履行中央銀行職責(zé)。廣州分行機(jī)關(guān)（含分行營(yíng)業(yè)管理部）內(nèi)設(shè)部門（含合署辦公）40個(gè)，下轄分行營(yíng)業(yè)管理部1個(gè)，省會(huì)城市中心支行2個(gè)（南寧和海口），副省級(jí)城市中心支行1個(gè)（深圳），地市中心支行34個(gè)，縣（市）支行154個(gè)。

“帶押過戶”的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理，可縮短交易時(shí)間，節(jié)約交易成本，增強(qiáng)交易便利性。

簡(jiǎn)而言之，所謂“帶押過戶”，是指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還貸就可以完成交易、過戶，并發(fā)放新的貸款。

“帶押過戶”有什么好處？

據(jù)了解，原交易模式下，如果二手房有貸款未還清，多以先結(jié)清貸款再過戶。如此一來，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請(qǐng)辦理二手房過戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。買賣雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長(zhǎng)，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。

與之前的模式相比，二手房“帶押過戶”模式無須墊付資金和先行解押，買賣雙方與銀行達(dá)成一致后，買方和新貸款銀行將房款打到資金監(jiān)管賬戶中，待辦理完不動(dòng)產(chǎn)過戶“三合一”登記手續(xù)后，監(jiān)管資金將直接打給原抵押銀行和賣方。

據(jù)大洋網(wǎng)，人行廣州分行有關(guān)人員表示，二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

與原交易模式相比，二手房“帶押過戶”可大幅縮短交易時(shí)間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)交易活力。推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

不過，這其中也涉及一些風(fēng)險(xiǎn)。

人民銀行廣州分行指出，針對(duì)跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)大洋網(wǎng)，有不愿意透露姓名的房屋中介人士也認(rèn)為，推廣二手房“帶押過戶”模式，將有助于房屋買賣雙方手續(xù)辦理更快速更便捷。一旦有了“帶押過戶”，無需解押就可以交易，會(huì)讓更多房主愿意掛牌出售了。而對(duì)于買房人來說，也不用再糾結(jié)到底要不要把自己的首付款給賣方來解押了，安全性有保障。

“帶押過戶”已在多地推出

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，事實(shí)上，除了廣州之外，二手房“帶押過戶”近期在國(guó)內(nèi)多個(gè)地區(qū)陸續(xù)推出。截至目前，已有青島、合肥、珠海、昆明、金華、深圳、濟(jì)南、西安、南京、福州、無錫等超過10個(gè)城市推行二手房“帶押過戶”模式。

9月中旬，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》和《海南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施(2.0版)》的通知”。其中提到二套房首付比例降至四成、二手房“帶押過戶”登記試點(diǎn)等樓市新政，引起了外界的廣泛關(guān)注。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-ID：501248392

福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心日前也宣布，已通過不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作，于9月15日完成了首批政銀合作“帶押過戶”項(xiàng)目。

9月16日晚，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布消息稱，其通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行合作，已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價(jià)值超5億元。

蘇州張家港則在9月初在建設(shè)銀行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業(yè)務(wù)。

更早之前的8月，濟(jì)南不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，目前該市“帶押過戶”已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前樓市需求依然低迷。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，作為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強(qiáng)。后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過戶”模式，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待。

中介股走強(qiáng)

“帶押過戶”直接刺激二手房交易，首先受益的無疑就是地產(chǎn)中介公司，近日A股市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)服務(wù)板塊則逆市成為“夜空中最閃亮的那顆星”。

9月21日，房地產(chǎn)服務(wù)板塊大漲3.44%，居兩市行業(yè)板塊漲幅第一，此前一日該板塊也大漲了3.15%。個(gè)股方面，近兩日我愛我家、中天服務(wù)連續(xù)漲停，市北高新、國(guó)創(chuàng)高新、三湘印象也收獲一個(gè)漲停，世聯(lián)行、特發(fā)服務(wù)等也上漲。

9月21日，我愛我家發(fā)布股價(jià)異動(dòng)公告，稱近期公司經(jīng)營(yíng)情況正常。近段時(shí)間，公司所處行業(yè)的政策與市場(chǎng)環(huán)境呈現(xiàn)改善趨勢(shì)。眾多有利于市場(chǎng)信心和住房消費(fèi)增強(qiáng)的政策措施出臺(tái)，有利于公司所處市場(chǎng)的修復(fù)回暖。

房地產(chǎn)服務(wù)外，房地產(chǎn)開發(fā)板塊周三同樣漲幅靠前。實(shí)際上近期整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商尤其央企龍頭和地方龍頭表現(xiàn)搶眼，如濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份等本月漲幅都在20%以上，保利地產(chǎn)、招商蛇口等也有所表現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，全國(guó)商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。8月末，商品房待售面積54605萬平方米，同比增長(zhǎng)8.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)15.1%。

當(dāng)前銷售復(fù)蘇節(jié)奏緩慢，基本面承壓明顯，進(jìn)入8月以來，長(zhǎng)沙、西安、上海、寧波、蘇州、濟(jì)南、青島等核心城市均出臺(tái)了不同程度的放松，同時(shí)近期多項(xiàng)地產(chǎn)紓困措施出臺(tái)，多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，皆在夯實(shí)“保交樓”信心。

國(guó)信證券認(rèn)為，在當(dāng)前的政策托舉下，沒有必要對(duì)地產(chǎn)銷售有超過對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的擔(dān)憂，在此基礎(chǔ)上，期待需求端更有力政策推出的效果，未來或?qū)⒂懈蠓秶?、更猛烈的政策利好出臺(tái)，房地產(chǎn)終將回歸正常軌道。

（本文不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）

編輯|孫志成?杜恒峰

校對(duì)|盧祥勇

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