每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 葉峰

在今年比較清淡的公募發(fā)行市場(chǎng)上，公募REITs的每一次亮相都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的沸騰。

繼華夏合肥高新REIT大賣(mài)1293.97億元、臨港REIT吸金727億元后，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果也在近日公布。數(shù)據(jù)顯示，該基金的戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者比例配售前認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)到855.72億元，公眾實(shí)際確認(rèn)比例僅為0.3375%，足見(jiàn)投資者高漲的熱情。

在東久REIT成功發(fā)行后，市場(chǎng)上成功發(fā)售的公募REITs已經(jīng)增至20只。如果算上待審核和即將上市的產(chǎn)品，全市場(chǎng)公募REITs產(chǎn)品有望擴(kuò)容至24只。根據(jù)發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)，REITs的累計(jì)募集規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了360億元。

而從已經(jīng)上市的17只公募REITs上周的表現(xiàn)來(lái)看，大部分產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格在上周出現(xiàn)了回溫，其中漲幅最大的中金普洛斯REIT上漲了近2%。但還有6只公募REITs的交易價(jià)格在下降。

根據(jù)交易所的公開(kāi)資料，每經(jīng)記者也統(tǒng)計(jì)了目前所有公募REITs（含待審核和即將上市產(chǎn)品）底層資產(chǎn)的情況，發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)類(lèi)型最多的分別是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和交通基礎(chǔ)設(shè)施，分別有8只和7只。此外，底層資產(chǎn)位于廣東的數(shù)量最多，上海、江蘇和北京緊隨其后，大部分資產(chǎn)還是位于沿海發(fā)達(dá)省市。

又有公募REITs大賣(mài)，已發(fā)售產(chǎn)品達(dá)到20只

9月22日，臨港REIT和東久REIT都發(fā)布了認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果。公告顯示，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者認(rèn)購(gòu)臨港REIT的總金額達(dá)到727億元，其中公眾投資者的實(shí)際確認(rèn)比例為0.3287%。東久REIT的發(fā)售更為火爆，公告顯示戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者比例配售前認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)到855.72億元，公眾實(shí)際確認(rèn)比例僅為0.3375%。

事實(shí)上，今年以來(lái)公募REITs的發(fā)行幾乎是場(chǎng)場(chǎng)火爆，每一只新產(chǎn)品的上市都能引爆市場(chǎng)。每經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月26日，全市場(chǎng)已成功上市的公募REITs產(chǎn)品共有17只，此外還有多只公募REITs正在排隊(duì)待審或即將上市，公募REITs的隊(duì)伍仍然在快速擴(kuò)容當(dāng)中。

9月23日，上交所官網(wǎng)顯示，華潤(rùn)有巢租賃住房REIT向上交所提交申報(bào)并獲受理。這將是全國(guó)第四只保租房公募REIT，也是房企首只保租房公募REIT。申報(bào)材料顯示，該基金的發(fā)起人（原始權(quán)益人）為有巢住房租賃（深圳）有限公司，管理人為華夏基金，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃名稱(chēng)為-華潤(rùn)有巢租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，目前預(yù)計(jì)將募集11.2億元。

9月20日當(dāng)天，中金安徽交控高速公路REIT和華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT的狀態(tài)也都出現(xiàn)了更新，分別為“已反饋”和“已問(wèn)詢(xún)”。

另外，上周還有多只公募REITs發(fā)布了分紅方案。其中，華安張江光大園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT披露了2022年第一次分紅方案，而華夏越秀高速REIT正在進(jìn)行年內(nèi)的第二次分紅，本次分配金額為3321萬(wàn)元，占到了可供分配金額的99.98%。

二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格回溫，底層資產(chǎn)廣東最多

在經(jīng)歷了發(fā)售的火爆之后，公募REITs也可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，每經(jīng)記者也在持續(xù)關(guān)注17只已上市公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)。

首先來(lái)看一下上周的交易價(jià)格表現(xiàn)：

不同于此前的普遍回調(diào)，上周大部分公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格處于回溫狀態(tài)，占到了總數(shù)的六成以上。其中漲幅最大的中金普洛斯REIT上漲了近2%，上市以來(lái)的價(jià)格也上漲了44.80%。

而在同比下滑的公募REITs中，保障性租賃住房REITs有2只、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs有2只，還有2只分別為生態(tài)環(huán)保REITs和倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。

除此之外，每經(jīng)記者還統(tǒng)計(jì)了目前所有公募REITs（含待審核和即將上市產(chǎn)品）的底層資產(chǎn)。先來(lái)看看統(tǒng)計(jì)的情況：

已發(fā)售的所有公募REITs底層資產(chǎn)情況

通過(guò)統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，包括待審核和即將上市產(chǎn)品在內(nèi)，大部分公募REITs的底層資產(chǎn)都位于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)。在這其中最多的是廣東省，一共有7只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)都位于或者包含廣東省的深圳、廣州、順德等城市；排在第二的是上海市和江蘇省，分別有5只公募REITs的底層資產(chǎn)位于這些省市和地區(qū)；除了一線(xiàn)城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)之外，我們看到還是有少量公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)位于中西部地區(qū)，例如有3只公募REITs的底層資產(chǎn)位于安徽省合肥市，2只位于湖北省，1只位于重慶市。

而在資產(chǎn)類(lèi)型方面，資產(chǎn)類(lèi)型最多的是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs、一共有8只，其次是交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs、共有7只，保障性租賃住房REITs也有4只。

公募REITs扎堆選擇園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)，也表明機(jī)構(gòu)看好這類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。華泰證券此前就在研報(bào)中表示，對(duì)比傳統(tǒng)股債資產(chǎn)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園公募REITs具有高派息、信息披露完善等優(yōu)點(diǎn)，目前項(xiàng)目資質(zhì)好，且未來(lái)或存在擴(kuò)募潛力。

“我國(guó)現(xiàn)有國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)552家，覆蓋31個(gè)省級(jí)行政區(qū)，產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)資產(chǎn)數(shù)量多、規(guī)模大，且底層種類(lèi)豐富。未來(lái)我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)容，在這個(gè)過(guò)程中如何甄別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、判斷投資價(jià)值成為關(guān)注重點(diǎn)。我們認(rèn)為從基本面來(lái)看產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目應(yīng)該更關(guān)注是否具有高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)能力，參考出租率、租金、未來(lái)租金年復(fù)合增速等指標(biāo)；估值角度來(lái)看，可以參考資本化率指標(biāo)。”華泰證券指出。

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