每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月29日，在每日經(jīng)濟新聞主辦的2022第十二屆中國價值地產(chǎn)年會上，一場主題為“價值共生的內(nèi)在邏輯和創(chuàng)新模式”的跨界對話，讓科技、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)深度碰撞。

橙實置業(yè)創(chuàng)始人、董事長侯波，原圈科技創(chuàng)始人、CEO韓劍，金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣，廣聯(lián)達副總裁郭建鋒，貝殼高級副總裁李文杰，綠城管理董秘張盼盼，遠洋集團經(jīng)營發(fā)展中心常務(wù)副總經(jīng)理兼集團營銷總經(jīng)理孫霞等嘉賓，從各自所在產(chǎn)業(yè)的角度深入剖析了當前行業(yè)困局的跨界破解之道。

面對市場下行帶來的壓力，金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣反而認為，“行業(yè)下行、市場去杠桿、產(chǎn)能出清的一個大環(huán)境下，也帶來一個根本性的改變，需要整個行業(yè)的產(chǎn)能進行再分配，給代建的行業(yè)帶來的更多機會和發(fā)展。”

金地集團開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣 圖片來源：受訪者提供

代建賽道已經(jīng)變得擁擠

金地集團從2018年開始專注代建業(yè)務(wù)的獨立平臺，經(jīng)歷了4年的發(fā)展，現(xiàn)在項目在管面積1700萬平方米。身處房地產(chǎn)市場，近幾年金地管理也感受到了寒意。

“一方面，住宅類的業(yè)務(wù)壓力確實從主行業(yè)傳導到代建，但金地管理的業(yè)態(tài)包括住宅類、商辦類、政府代建類的，布局相對平衡，為了及時規(guī)避整體主行業(yè)階段性的一個壓力傳導，我們除了提升自身能力，在強化內(nèi)功、提高人效的基礎(chǔ)上，還進行了兩方面的優(yōu)化。”

王英臣表示，“一是把城市的布局做得更均衡，把客戶的結(jié)構(gòu)調(diào)整得更能夠抗風險，代建的或開發(fā)管理的業(yè)態(tài)做得更全面，有效地提升盈利能力，拉高拓展能力，提升核心的價值創(chuàng)造能力，這是我們的基本對策。”

同時，王英臣也坦言，第二個壓力其實來自于市場下行后的輕重資產(chǎn)分開，這意味著傳統(tǒng)開發(fā)商大舉拿地的局面已經(jīng)發(fā)生了改變，一些同行也陸續(xù)加入到代建行業(yè)。“據(jù)我們不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有40多家同行在代建行業(yè)進行深耕，甚至有些相對同質(zhì)化的競爭模式，令賽道變得擁擠。”

但對于傳統(tǒng)房企，開發(fā)能力并不完全等于代建能力。

“傳統(tǒng)的開發(fā)能力其實是專業(yè)創(chuàng)效的能力，我們認為這是傳統(tǒng)開發(fā)商的硬實力，但在硬實力之外，我們?yōu)榱私o委托方創(chuàng)造價值，提升我們的服務(wù)力，更需要在軟實力里面進行打磨，需要專業(yè)的定制能力以及專業(yè)的服務(wù)力。比如委托方的土地可能有各種各樣的階段，不同的城市對于項目的經(jīng)營特征可能有不同的要求，有的追求利潤，有的追求快速開工，那就要求我們在專業(yè)定制能力上，借助開發(fā)能力以及上下游的資源整合能力，來快速地響應(yīng)委托方的差異化需求。”

代建是一個對外的管理輸出，是一種服務(wù)。“所以專業(yè)的服務(wù)力其實是我們持續(xù)在基于專業(yè)的這種能力和心態(tài)的跟主業(yè)的差別的基礎(chǔ)上，我們要持續(xù)地建立和打造自己的一個標準或者說一個模型。為了更好地響應(yīng)委托方的需求，提升專業(yè)和價值創(chuàng)造資金的鏈接，所以我們一直在提‘服務(wù)金三角’，希望以經(jīng)營質(zhì)量為基礎(chǔ)，以良好公投服務(wù)為過程保障，以及超預期的增值服務(wù)，為委托方創(chuàng)造價值。”

春天里也要堅持長期主義

談及代建行業(yè)的發(fā)展空間和前景，王英臣認為，現(xiàn)在這個周期還是代建的春天。

“整個行業(yè)的輕重資產(chǎn)分開趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)，專業(yè)化細分已經(jīng)越來越強，投資和管理分開已經(jīng)形成趨勢，如城投平臺兜底摘地，但其開發(fā)能力相對較弱，這就需要代建企業(yè)來發(fā)揮作用。”

其次，從行業(yè)趨勢看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年整個代建行業(yè)的滲透率僅有百分之四點幾。“樂觀來說，2025年可能滲透率達到15%以上，那就意味著，現(xiàn)在的代建營收市場還是百億級，未來會是一個千億級的市場，所以未來的發(fā)展速度是可喜的。此外，如今代建行業(yè)已經(jīng)從原來房地產(chǎn)市場的一個補充型業(yè)務(wù)變成一個重要板塊，其發(fā)展的土壤已經(jīng)很肥沃了。”

房地產(chǎn)發(fā)展雖然稍微慢下來了，但是代建的多樣性也在發(fā)生變化。“金地管理原來主要的代建種類是政府代建、商辦代建以及商住代建，我們逐步在新賽道里面得到一些機會，比如產(chǎn)業(yè)園的代建、老舊小區(qū)翻新的代建、舊樓功能提升改造的代建，以及有一些集資房更新等建設(shè)機會，這也意味著代建業(yè)務(wù)的多樣性正在逐步釋放。所以我們認為，春天確實土壤肥沃，但是一定要避免過于浮躁、無序的增長，要避免短期主義。”

對于未來代建企業(yè)的發(fā)展，王英臣認為，“還是要繼續(xù)苦練內(nèi)功，繼續(xù)強化自己的專業(yè)，繼續(xù)以為委托方創(chuàng)造價值為根本，避免攪入同質(zhì)化競爭，做到有質(zhì)又有量的可持續(xù)增長。”

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封面圖片來源：受訪者提供