每經(jīng)記者 張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

在“房住不炒”的主基調(diào)下，從去年八月底以來，不管是房企拿地數(shù)量，還是拿地金額、銷售面積，均呈現(xiàn)腰斬的狀態(tài)，萬科董事長郁亮在年初業(yè)績交流會上依然堅持地產(chǎn)行業(yè)“黑鐵時代”的觀點。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，TOP100企業(yè)拿地總額10478億元，拿地規(guī)模同比下降51.2%，重點拿地企業(yè)仍以央企、國企為主，諸如華潤置地、保利發(fā)展等央企國企參與熱度較高，且在全國多個重點城市廣泛布局。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在此趨勢下，作為省屬國企，陜建地產(chǎn)卻頻頻現(xiàn)身各地土拍市場，進軍一線城市，與AMC機構(gòu)簽約，頗有逆勢擴張的意味。

陜建逆勢拿地

提到陜建，最先想到的是陜西建工股改上市一事，此前對陜建控股的地產(chǎn)板塊的關(guān)注度并不高。但從當(dāng)下房地產(chǎn)拿地趨勢來看，陜建地產(chǎn)近年來可謂是逆勢布局。

今年以來，陜建地產(chǎn)先后在西咸新區(qū)空港新城等板塊拿地，同時還通過增資擴股的方式與陜西交控聯(lián)合開發(fā)港務(wù)區(qū)項目。此外，陜建地產(chǎn)亦攜手俊發(fā)摘得杜城村3宗264畝城改宅地，參與千畝大盤杜城村城改項目。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月陜建地產(chǎn)拿地144萬㎡，在全國排名為15。

每經(jīng)記者從其官網(wǎng)獲悉到，陜建地產(chǎn)集團成立于1994年，是中國500強企業(yè)陜建控股集團旗下控股子公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，是集地產(chǎn)開發(fā)、運營管理和物業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團。    

目前，陜建地產(chǎn)涉及住宅、商業(yè)體以及產(chǎn)業(yè)園等三大業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)在西安、漢中、銅川、閻良、韓城等地有所布局。其中，陜建絲路創(chuàng)發(fā)中心、航天新天地項目均為商業(yè)綜合體項目。

除了總部所在地陜西之外，陜建地產(chǎn)還將聚焦京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟圈、山東半島等重點區(qū)域，例如北京海淀樹村學(xué)府壹號院項目、廣州南沙橫瀝島等項目背后均有陜建地產(chǎn)的身影。

雖然陜建地產(chǎn)成立于1994年，但截至2018年，陜建地產(chǎn)無論是企業(yè)規(guī)模還是在西安開發(fā)的項目均不“出圈”，真正的高速發(fā)展還要從2018年說起。自2018年被定位為母公司陜建控股集團的第二大主業(yè)之后，陜建地產(chǎn)勢頭兇猛。

具體來看，陜建地產(chǎn)2021年以136.7億元銷售額位列陜西本土國有房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP1、2021全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜第118位、2022中國國有房地產(chǎn)企業(yè)50強、2022中國房地產(chǎn)企業(yè)100強。

拿地雙刃劍

實際上，陜建地產(chǎn)的動作并不難理解。

長期以來，西安房地產(chǎn)市場賽道擁擠，萬科、碧桂園、保利、新城、旭輝、中南等頭部房企均在西安落子，并且快速占據(jù)市場份額，西安房企銷售十強長期被外來房企所把控，此種現(xiàn)象在2018年前后更甚。

相較之下，陜西及西安本地的房企發(fā)展多局限于本地市場，尚未形成規(guī)模性擴張。而陜建地產(chǎn)一改此前的溫吞模式，逆勢拿地擴張，做大自身規(guī)模的同時亦給集團發(fā)展帶來了利好。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，除了央企、國企、港資企業(yè)之外，還有一些企業(yè)其實崛起的，陜建地產(chǎn)受陜西市場的房地產(chǎn)提振也帶來積極作用，所以說與其講它逆勢擴張，可以認(rèn)為它具有一個非常好的底氣。

從優(yōu)勢來看，陜建地產(chǎn)作為陜建控股集團旗下公司，具備國資背景和地方背書，通常經(jīng)營策略比較穩(wěn)健，可以拿到銀行的低成本貸款，即便是整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，依然能夠保證較好的營收和現(xiàn)金流水平。

在成本層面，陜建集團以建筑行業(yè)為主要業(yè)務(wù)，本身擁有充裕的資金和開發(fā)能力，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局上亦能降低開發(fā)成本，同時規(guī)避項目風(fēng)險；此外，陜建集團的建筑項目布局廣泛，借力區(qū)域經(jīng)驗，對各地土地價值的判斷也更加準(zhǔn)確。

陜西房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)認(rèn)為，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)是密不可分的，雖然建筑行業(yè)屬于施工單位，房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)營單位。但是房地產(chǎn)拿地后需要施工方的參與，建筑行業(yè)參與房地產(chǎn)最大優(yōu)勢就是在建筑層面，從控制成本、質(zhì)量以及規(guī)劃設(shè)計上都具備優(yōu)勢，這都是純粹的開發(fā)商所沒有的。

但從其劣勢來看，外部龍頭房企由于多年深耕，在地方乃至全國范圍內(nèi)都建立了一定的規(guī)模以及品牌影響力，亦是消費者的首選品牌。在品牌認(rèn)知上，陜建集團最為知名的業(yè)務(wù)仍以建筑業(yè)為主，其近年來開發(fā)的一些地產(chǎn)項目多處于工程期，回報周期較長。

要真正地做好地產(chǎn)規(guī)模，還要對房地產(chǎn)一個理解，駕馭能力要增強，持續(xù)提高專業(yè)度。嚴(yán)躍進告訴每經(jīng)記者。

掀起并購浪潮？

2018年陜建地產(chǎn)開始發(fā)力拿地，在多個城市布局，并被列為陜建控股集團第二大業(yè)務(wù)；而同年12月，陜建集團股改上市正式按下啟動鍵，將下屬房地產(chǎn)、類金融等企業(yè)剝離至陜建控股，將優(yōu)質(zhì)建筑主業(yè)資產(chǎn)打包注入上市公司。

就上市情況來看，2022年上半年，陜西建工實現(xiàn)營收870.7億元，同比增6.6%，2019年—2021年，陜西建工分別實現(xiàn)營收1045億元、1277億元、1595億元，同比增長1280.54%、22.18%、24.86%，其營收增長乏力。

就其股價來看，作為以基建為主的綜合性建筑產(chǎn)業(yè)集團，目前陜西建工的市場股價卻處于較低區(qū)間，截至10月18日收盤，陜西建工報4.3元/股，總市值為158.62億。

因此，不排除未來將優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司的可能性，也將進一步加大上市公司的業(yè)務(wù)增長曲線，加強上市公司盈利能力，提高上市公司資產(chǎn)質(zhì)量。

王圣學(xué)表示，房地產(chǎn)本質(zhì)上是有一個三高行業(yè)，高投入、高風(fēng)險，同時也是高收益的，像陜建、中建這種實力較強的建筑行業(yè)一些獨特優(yōu)勢，是可以進軍房地產(chǎn)，一般的建筑行業(yè)投身到房地產(chǎn)行業(yè)過去不可能，將來更不可能。

整體來看，陜建地產(chǎn)近年來表現(xiàn)活躍，除了不斷拿地實現(xiàn)土地儲備之外，聯(lián)合綠城、龍湖、融創(chuàng)、大名城頭部房企共同開發(fā)項目，不但能夠分?jǐn)傢椖块_發(fā)的風(fēng)險，亦能借此獲得更大的市場。

針對未來趨勢，嚴(yán)躍進進一步表示，首先從競爭格局上來講，這些地產(chǎn)的企業(yè)的市場份額可能能夠提高，拿地銷售問題仍需要持續(xù)把握，同時商業(yè)模式也要進一步地往輕資產(chǎn)、金融業(yè)務(wù)方面去發(fā)力。

具體來看，今年4月，陜建地產(chǎn)與中國信達陜西分公司簽署合作備忘錄，雙方將共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，圍繞房企兼并重組、資產(chǎn)出售、債務(wù)重組等市場需求開展合作。

值得注意的是，中國信達正是四大AMC機構(gòu)之一，在解困地產(chǎn)上一直積極出手，此次合作，或?qū)⑼七M陜建地產(chǎn)并購浪潮。