每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“地鐵一響，黃金萬兩”。地鐵不僅為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來積極影響，更是購房者選擇房源的重要參考指標之一。

據(jù)深圳新聞網(wǎng)，從本月起至年底，深圳將陸續(xù)開通12、14、16號線、6號線支線、11號線福田至崗廈北區(qū)間段等5條地鐵線路。

其中，深圳地鐵12號線一期工程起于左炮臺東站，途經(jīng)南山區(qū)、寶安區(qū)，止于海上田園東站；二期工程延伸至松崗，擁有18個換乘站，被稱為“換乘之王”。

由于地鐵12號線串聯(lián)了前海蛇口自貿(mào)片區(qū)、南山中心片區(qū)、寶安中心片區(qū)、機場東片區(qū)、福永片區(qū)、大空港片區(qū)及會展片區(qū)等多個片區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計，沿線目前在售、待售樓盤項目包括大悅城、鴻榮源尚璟公館、招商太子灣泓璽、卓越云奕府、勤誠達云邸、新世界臨海攬山、御品巒山、天源華府等近20個新盤，均價在4.79萬-11萬元/平方米。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過實地走訪并結合每經(jīng)品房小程序11個維度，對深圳地鐵12號線沿線部分樓盤項目進行綜合測評。

來源：深圳地鐵官微

10月21日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于寶安25區(qū)創(chuàng)業(yè)二路的中糧大悅城現(xiàn)場，工地上的工人們正在進行緊張施工。項目旁邊有大量自建房，周邊不遠處則是去年已開盤的萬科大都會項目。中糧大悅城附近的二手房小區(qū)有中洲華府和都市翠?；ㄔ?，參考均價在8.7萬~10.1萬元/平方米。

中糧大悅城的開發(fā)商為中糧地產(chǎn)發(fā)展（深圳）有限公司。啟信寶顯示，其法定代表人為張修權，股東為大悅城控股集團股份有限公司，持股比例為100%。

中糧大悅城售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

由于是工作日，中糧大悅城售樓處內(nèi)看房的人并不多。項目置業(yè)顧問告訴記者，目前在售現(xiàn)房有公寓和商辦，預售產(chǎn)品有住宅和公寓，每天約有3-4批看房客戶。住宅正在加推106-132平方米房源92套，均價8.6萬元/平方米；公寓優(yōu)惠后約5.2萬元/平方米，總價222萬元起。

據(jù)項目業(yè)顧問介紹，目前項目除申請減免物業(yè)費外，目前并無優(yōu)惠活動，一般要求7天內(nèi)支付首付。同時，項目還推出了“成交薦禮”活動。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為76825元/平方米。

在相鄰的萬科大都會的售樓處也幾乎沒有看房者，置業(yè)顧告訴記者，“我們現(xiàn)在沒什么優(yōu)惠活動，還是按照備案價格買，只剩了幾十套西南朝向的尾盤，項目不著急慢慢賣。”萬科大都會為精裝交付，均價達9.3萬元/平方米。

由于地處老城區(qū)，中糧大悅城周邊的各項評分表現(xiàn)均不錯。據(jù)每經(jīng)品房小程序，該項目周邊的商務密度、購物配置以及醫(yī)療配置評分均超過9分，商務密度最高達9.7分，幼兒園、地鐵配置等得分也超過了8分。

如項目周邊1公里(約3.14平方公里) 商務人口約為10.5萬人，高于寶安區(qū)97%的住宅項目，屬于商務(辦公)較密集的區(qū)域；周邊有大小醫(yī)療機構17個，優(yōu)于寶安區(qū)96%的住宅項目，屬于就醫(yī)舒適度高的區(qū)域；周邊有大小購物場所23個，其中距離大型購物中心2公里、商業(yè)街2公里、大型超市1公里，優(yōu)于寶安區(qū)92%的住宅項目，屬于購物舒適度高的區(qū)域。

每經(jīng)品房小程序綜合測評顯示，中糧大悅城未來5年的房價將跑贏寶安區(qū)的平均漲幅，高于該區(qū)90%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

記者在走訪中注意到，雖然同在12號沿線上，但樓盤價格隨著地段不同也有較大的差異。

如距離中糧大悅城項目約10公里、位于南山區(qū)工業(yè)五路的新世界臨海攬山項目，目前主體已和外立面也已經(jīng)施工完畢，周邊也有多個工地正在施工，整體環(huán)境比較嘈雜。每經(jīng)品房小程序給出的AI估值參考價為100219元/平方米。

新世界臨海攬山項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

該項目占地約3.9萬平方米，包含5棟高層住宅、2棟公寓和7棟聯(lián)排復式，從去年至今已前后三次推盤入市。其中今年中秋假期，項目推出393套住宅現(xiàn)房，單價9.6萬元/平方米起。

新世界臨海攬山的開發(fā)商為深圳市新世界集團有限公司。啟信寶顯示，其法定代表人為黃偉，持股比例為70%。

從項目周的各項配置來看，每經(jīng)品房小程序顯示，新世界臨海攬山周邊人口結構、幼兒園配置、公交配置等測評得分均僅2分以下，而得分較高的是醫(yī)療配置、地鐵配置和商務密度，其中醫(yī)療配置高達8分。

該項目周邊1公里范圍內(nèi)有地鐵站3個，優(yōu)于南山區(qū)61%的住宅項目，屬于地鐵出行舒適度中的區(qū)域。周邊1公里(約3.14平方公里)商務人口約為6.36萬人，高于南山區(qū)60%的住宅項目；有大小醫(yī)療機構5個，優(yōu)于南山區(qū)80%的住宅項目，相對屬于就醫(yī)舒適度高的區(qū)域。

教育配置方面，項目周邊1公里內(nèi)有2所小學和5所幼兒園，分別優(yōu)于南山區(qū)34%和19%的小區(qū)，相對屬于就教育適度中的區(qū)域。

綜上測評，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年新世界臨海攬山房價將跑平南山區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)34%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

在地鐵12號線沿線，還有備受關注的招商太子灣項目。該項目同樣位于南山區(qū)，目前在售的太子灣泓璽公寓，面積約88-226平方米。

太子灣璽系列公寓的開發(fā)商為深圳市太子灣樂灣置業(yè)有限公司。啟信寶顯示，其法定代表人是朱能偉，大股東為招商蛇口。

從周邊的配置來看，每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊餐飲消費客單價172元，全國對比的消費檔次指數(shù)是1.0(1.0表示1線城市最優(yōu)值)，表示該項目周邊消費檔次相當于1線城市的水平，高于南山區(qū)95%的住宅項目，屬于高檔消費區(qū)域。

交通方面，項目周邊1公里(直線距離)主要道路，早晚高峰平均車速為19.41公里/小時，優(yōu)于南山區(qū)85%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域；有地鐵站2個，距太子灣地鐵站453米、蛇口港地鐵站678米，優(yōu)于南山區(qū)32%的住宅項目，相對屬于地鐵出行舒適度中的區(qū)域。不過，該項目周邊的醫(yī)療、教育和購物配置均得分較低。

通過以上綜合測評，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年太子灣灣璽的房價將跑輸南山區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)4%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝