每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月福州新房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比跌幅達(dá)2.1%。這已是福州新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌。

但正如硬幣的兩面，近幾月福州新房銷售回升明顯，新盤去化加速。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，福州7~10月項(xiàng)目開盤平均去化率分別為36%、33%、67%和82%，回升驚人。其中，10月福州開盤去化率高居全國23個(gè)重點(diǎn)城市首位。

雖然10月份福州新盤去化數(shù)據(jù)不錯(cuò)，但實(shí)際成交數(shù)據(jù)卻下跌明顯。據(jù)福州房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，10月福州五區(qū)新房網(wǎng)簽成交套數(shù)為1862套，環(huán)比9月下跌約14.43%。另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，10月福州新建商品房成交2454套，環(huán)比下降18.8%。

福州當(dāng)?shù)啬撤科筻嵔?jīng)理11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，當(dāng)前福州200多個(gè)樓盤在售，競爭激烈，開發(fā)商各種營銷組合拳層出不窮。“下半年很大一部分銷量是用低價(jià)吸引剛需入手，今年各個(gè)項(xiàng)目價(jià)格都有調(diào)價(jià)，會帶動去化。”

高去化率VS低成交量

新盤去化率超過八成，為何成交量卻環(huán)比下跌？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪在11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，福州新房銷售去化相對領(lǐng)先，一方面有其省會屬性加持，憑借產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、地理位置等優(yōu)勢，使得購房需求相對穩(wěn)定；另一方面，政策端持續(xù)釋放改善信號，涉及下調(diào)房貸利率、降首付以及放松落戶限制等多方面，既積極引入部分購房群體，同時(shí)信貸環(huán)境寬松促進(jìn)住房需求進(jìn)一步釋放，進(jìn)而帶動樓市成交。除此之外，去化處于較高位也可能與供應(yīng)規(guī)模偏低有關(guān)。

以9月為例，福州市場紓困政策有增無減，雖然一定程度上降低了購房者觀望情緒，同時(shí)提振了市場信心，但在開盤方面，房企推盤積極性依舊低落，五區(qū)僅2個(gè)項(xiàng)目開盤加推，共推售226套，整體去化率69%。

福州五區(qū)普通住宅供求量雙雙走高，供求環(huán)比上漲45.59%，成交環(huán)比上漲43.83%，成交均價(jià)穩(wěn)中微降。五區(qū)總認(rèn)購量環(huán)比暴漲82%。按照克而瑞監(jiān)測的熱度指數(shù)來看，9月福州樓市由“冰封期”轉(zhuǎn)向“平淡期”，為近9個(gè)月的首個(gè)回暖階段。 記者注意到，在7月份之前，福州新盤項(xiàng)目的開盤去化率小于10%還被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是常態(tài)。根據(jù)樂居大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)，截至今年6月30日，2022年福州五區(qū)+閩侯共開盤13次，開盤次數(shù)較2021年上半年，同比下降約72%，總供應(yīng)約2196套房源（住宅），同比下降約74%，樓市降溫明顯。

為了能夠快速銷售回款，下半年來各大開發(fā)商近乎拿出了最大誠意，某大型連鎖中介黃經(jīng)理告訴記者，其所代理項(xiàng)目，央企現(xiàn)房，都能做到首付兩成，僅需20萬元左右就能搞定地鐵口的準(zhǔn)現(xiàn)房。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，10月福州新盤去化率漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個(gè)熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率，但實(shí)際調(diào)研來看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀，11月“筑底”行情延續(xù)。

新房價(jià)格同環(huán)比連續(xù)下跌

10月21日，福州的保利錦上開盤，備案均價(jià)36096元/平方米。據(jù)福州房產(chǎn)知事，當(dāng)天該項(xiàng)目34套房源共售出28套，去化率82%，一次性九六折，折后價(jià)34652元；按揭九九折，折后價(jià)35735元，認(rèn)籌總價(jià)減2萬元，沒有捆綁也沒有加價(jià)，還實(shí)施了不同程度的優(yōu)惠方案，依靠3.5萬元/平方米左右的定價(jià)完成了高去化。

“不需要轉(zhuǎn)變客戶對行業(yè)的看法，只需要比競品多獲得一些信任，就有可能獲勝。”福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會認(rèn)為，越是行情不好，越考驗(yàn)項(xiàng)目的內(nèi)功，與其把關(guān)注度全部放在獲客上，不如先把案場的轉(zhuǎn)化率提高，再去發(fā)力獲客。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)11月16日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，整個(gè)福建省房地產(chǎn)市場表現(xiàn)都是偏弱的，所以福州的去庫存方面的數(shù)據(jù)會略好。但在房價(jià)指數(shù)方面可以看出，其房價(jià)指數(shù)是比較弱的。這也不矛盾，說明去庫存略好，但是價(jià)格方面暫時(shí)還不會強(qiáng)勢起來。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月福州新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，連續(xù)第三個(gè)月下跌，但跌幅相較之前一個(gè)月有所收縮；同比來看，福州新房價(jià)格同比已連跌半年，10月同比下跌2.1%。

“去化數(shù)據(jù)走高除受政策利好的帶動外，也可能與房企加大促銷力度有關(guān)，‘以價(jià)換量’現(xiàn)象增多，因此整體房價(jià)水平被拉低。”關(guān)榮雪認(rèn)為，當(dāng)下福州新房整體呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢，同時(shí)受到疫情等方面的困擾，修復(fù)進(jìn)程較為緩慢，處于持續(xù)筑底階段，預(yù)計(jì)隨著市場信心逐步回升，購房需求進(jìn)一步釋放，成交端仍有上升空間。