每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在行業(yè)整體下行的背景下，房企亦在轉(zhuǎn)變投資戰(zhàn)略，如向高能級(jí)城市群區(qū)域集中，以期降低業(yè)績(jī)滑坡風(fēng)險(xiǎn)。

這一轉(zhuǎn)變正在綠城中國（HK03900，股價(jià)13.08港元，市值331.19億港元）身上發(fā)生。12月5日，綠城經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，以14.39億元斬獲蘇園土掛（2022）07號(hào)地塊，溢價(jià)率10.35%。此前的7月份，綠城中國華東區(qū)域公司宣布成功競(jìng)得上海市浦東新區(qū)三林濱江10單元地塊，這也這被業(yè)內(nèi)視為綠城時(shí)隔5年重返上海市場(chǎng)的信號(hào)。

華東區(qū)域公司是綠城重資產(chǎn)板塊的八大區(qū)域公司之一，負(fù)責(zé)上海、江蘇和安徽地區(qū)的投資拓展與項(xiàng)目管理。不過，據(jù)克而瑞研究中心的分析報(bào)告，綠城上半年曾在南京、昆山拿地，且在江蘇和上海土儲(chǔ)充足，但銷售表現(xiàn)卻不如浙江區(qū)域公司的杭州、寧波。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中還注意到，綠城去年在江蘇鹽城拿下的地王項(xiàng)目，開盤一年多僅賣出33套房源。未來一段時(shí)期里，如何提高蘇北地區(qū)的房源去化率，將是華東區(qū)域公司不得不面對(duì)的考題。

上海別墅項(xiàng)目已開建

蘇州第五批集中供地于12月5日結(jié)束后，綠城管理層很快在微信朋友圈分享了公司的拿地新動(dòng)態(tài)，海報(bào)上寫著“熱烈祝賀綠城中國競(jìng)得蘇州市蘇園土掛（2022）07號(hào)地塊。”

蘇州市工業(yè)園區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上出讓系統(tǒng)顯示，蘇園土掛（2022）07號(hào)地塊位于錦溪街以東，西洛巷以北，出讓面積2.99萬平方米，為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率僅1.5，建筑面積4.49萬平方米，起始價(jià)13.04億元。最終成交價(jià)格14.39億元，樓面價(jià)32001元/平方米。

在蘇州工業(yè)園區(qū)成功奪地，對(duì)綠城來說無疑是大利好消息。該地塊緊鄰蘇州市奧林匹克體育中心，周邊市政、教育、商業(yè)及生活配套齊全，交通便捷。而奧體板塊在蘇州樓市里就相當(dāng)于北京的海淀，南京的河西。這里的新盤不愁賣，二手房最高達(dá)6萬~8萬元/平方米，高于蘇州平均房?jī)r(jià)水平。綠城方面透露，該地塊將打造6~7層低密業(yè)態(tài)。

另外值得注意的是，今年7月，綠城華東區(qū)域公司官宣拿下上海浦東新區(qū)三林濱江10單元地塊。該地塊受讓于上海地產(chǎn)集團(tuán)，共分為21-03、21-05兩幅子地塊，土地容積率1.1，占地面積4.99萬平方米，用地性質(zhì)為Rr1（別墅用地），規(guī)劃了約203套房源，套均面積約270平方米，限高18米。從位置來看，該地塊位于黃浦江濱江一線，北側(cè)即被譽(yù)為上海“第二個(gè)陸家嘴”的前灘國際商務(wù)區(qū)。

而綠城上一次在上海拿地，還是在5年前的2017年，當(dāng)時(shí)拿下的松江區(qū)永豐街道H單元32-01號(hào)地塊，即是后來開發(fā)的桂語云溪項(xiàng)目。

正在建設(shè)中的綠城黃浦灣二期地塊現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

12月1日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到三林北港，在沿江路往東望去，華夏西路以南、涵林路以西的大面積區(qū)域被圍擋起來，工地里建有大型工棚，10余臺(tái)挖掘機(jī)和起重機(jī)正在來回作業(yè)，泥濘的工地與前灘鱗次櫛比的商務(wù)寫字樓形成鮮明對(duì)比。

“上海疫情后，綠城公司領(lǐng)導(dǎo)來這里勘探過，說要建設(shè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，也就是別墅。”一位在三林濱江地區(qū)負(fù)責(zé)安保工作的人士向記者介紹，這里以前曾叫久豐村和勞動(dòng)新村，整體規(guī)劃后居民都已遷走，原先的平房和民居已拆除。“機(jī)器進(jìn)場(chǎng)還沒幾個(gè)月，別墅地塊正在建設(shè)中。”

對(duì)于該項(xiàng)目，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)12月7日通過接受記者電話采訪時(shí)分析認(rèn)為，觀察綠城近幾年的發(fā)展，其實(shí)在繼續(xù)追求一定量的土儲(chǔ)規(guī)模，投資重倉浙江區(qū)域，也在南京、蘇州、徐州、合肥等地攻城略地。但是基于市場(chǎng)下行的背景，肯定要重新選擇安全邊際較高的城市，上海是不二選擇。

在宋紅衛(wèi)看來，上海樓市的偏改善需求較大，若在前灘推出低密度改善住宅產(chǎn)品，對(duì)房企來說既有利潤(rùn)，又能支撐開發(fā)規(guī)模。

綠城在上海的別墅地塊，不遠(yuǎn)處是前灘商務(wù)區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

不存在“保交付”問題

2022年是綠城華東區(qū)域的交付大年。1-8月，綠城進(jìn)駐的華東區(qū)域10座城市中6城有交付記錄，共計(jì)7068套房源。這一表現(xiàn)被匯豐銀行評(píng)價(jià)為8家行業(yè)領(lǐng)袖開發(fā)商之一，“國有企業(yè)財(cái)務(wù)紀(jì)律良好，違約機(jī)會(huì)低。”

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，綠城在南京、蘇州、無錫、南通、合肥和徐州等6座城市分別交付了南京云棲玫瑰園、蘇州觀瀾逸品、蘇州柳岸曉風(fēng)、無錫誠園、南通桂語江南、南通誠園南區(qū)、通州湖境和廬、合肥蘭園、合肥誠園南區(qū)和徐州誠園等10個(gè)項(xiàng)目，個(gè)別項(xiàng)目還實(shí)現(xiàn)提前交付。

而此前的2021年，據(jù)公開資料，綠城華東區(qū)域公司先后完成無錫鳳起和鳴、南通蘭園、南通曉風(fēng)印月、南京云棲玫瑰園、南通誠園、合肥誠園、無錫誠園等7個(gè)項(xiàng)目的交付，實(shí)現(xiàn)房屋交付量3734套。到訪交付率100%、收房率達(dá)98.92%，戶均缺陷5.1%。

宋紅衛(wèi)表示，從綠城的財(cái)務(wù)狀況看，暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)部分房企“保交付”的問題，只能說受銷售去化的影響，項(xiàng)目為了減少建設(shè)投入，暫時(shí)停工或者放緩開發(fā)進(jìn)度的情況。“只要在一定時(shí)期內(nèi)，這也是合理的。”

“即便已不是當(dāng)年的民企綠城，但是產(chǎn)品品質(zhì)方面仍然有傳承，加之央企的信用背書，‘保交付’應(yīng)該不存在任何問題。”億翰智庫宏觀首席研究員張化東12月7日通過微信向記者分析指出，對(duì)區(qū)域公司來說，則要考慮的是如何做到現(xiàn)金流平衡。

值得注意的是，今年華潤(rùn)、融創(chuàng)、世茂、旭輝和中南等規(guī)模房企紛紛啟動(dòng)公司組織架構(gòu)調(diào)整，收縮區(qū)域戰(zhàn)線，精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)部門。張化東認(rèn)為，區(qū)域項(xiàng)目公司為了控制運(yùn)營(yíng)成本，將會(huì)不斷合并整合。

對(duì)于房企區(qū)域化管理方面，宋紅衛(wèi)認(rèn)為，也應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，從市場(chǎng)的角度來判斷，上海、杭州、合肥等城市房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)平穩(wěn)；相比而言，華北、東北、西部和西南部分三四線城市的銷售業(yè)績(jī)下滑比較厲害，房企布局的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

蘇中蘇北項(xiàng)目去化遇阻

長(zhǎng)三角仍是綠城最重要發(fā)展區(qū)域。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前11月，長(zhǎng)三角拿地金額TOP10房企榜上，綠城以350億元排在第二位，189萬平方米的拿地面積則排在第一位。

據(jù)公開信息，2021年綠城在蘇中和蘇北的徐州、鹽城、泰州和揚(yáng)州共新增了10個(gè)項(xiàng)目，總承擔(dān)金額達(dá)52.99億元。

今年2月，綠城華東區(qū)域公司曾發(fā)布信息，公司在江蘇省徐州市有在建在售項(xiàng)目4個(gè)，在建待售項(xiàng)目1個(gè)；鹽城在建在售項(xiàng)目1個(gè)；泰州在建在售項(xiàng)目1個(gè)，在建待售項(xiàng)目2個(gè)；揚(yáng)州在建待售項(xiàng)目4個(gè)；南通在建在售項(xiàng)目4個(gè)。

今年1-11月，綠城在長(zhǎng)三角的拿地金額排在第二位（億元/萬平方米） 來源：中指研究院

不過，今年以來蘇中蘇北區(qū)域樓市整體表現(xiàn)低迷。某TOP10房企負(fù)責(zé)長(zhǎng)三角區(qū)域業(yè)務(wù)的人士上周接受記者面訪時(shí)表示，目前蘇北和蘇中區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售較為慘淡，“可以說是長(zhǎng)三角‘最困難的區(qū)域’，有的盤打折促銷也沒人買。”

以綠城位于蘇北鹽城的項(xiàng)目為例。2021年1月26日，鹽城市主城區(qū)20204801號(hào)住宅地塊經(jīng)過210輪競(jìng)價(jià)，最終被綠城以總價(jià)21.77億元、樓面價(jià)約15782元/平方米拿下，刷新了鹽城地王紀(jì)錄。據(jù)市場(chǎng)消息，該地塊成交后，周邊的二手房?jī)r(jià)格應(yīng)聲而漲。

該地塊便是已經(jīng)開發(fā)在售的綠城曉風(fēng)印月項(xiàng)目，規(guī)劃打造13棟高層/洋房產(chǎn)品，戶型面積為112~180平方米。綠城云的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于2021年8月21日開盤，推出4幢樓，銷售均價(jià)2.43萬元/平方米。

受蘇北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求不足、購房者觀望情緒濃厚等環(huán)境變化，綠城曉風(fēng)印月項(xiàng)目入市并不順利。盡管該樓盤在今年3~5月份曾推出“8套房限時(shí)一口價(jià)”等優(yōu)惠活動(dòng)，去化效果仍未明顯改觀。鹽城市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至12月7日，綠城曉風(fēng)印月的4幢在售樓棟開盤1年多，僅有33套房源備案網(wǎng)簽或預(yù)售。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月份鹽城市區(qū)商品住宅供應(yīng)6.42萬平方米，同比下降42.62%，環(huán)比下降61.73%；成交6.38萬平方米，同比下降35.89%，環(huán)比下降36.82%；成交均價(jià)13547元/平方米，同比下降5.98%。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝