每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2022年6月1日，北京二批次集中供地收官，14宗成交共計(jì)攬金499.6億元。一個(gè)久違的名字出現(xiàn)在了這次土拍的報(bào)名表里——萬科，闊別北京土拍已經(jīng)3年。

但萬科在這次土拍中也僅限于報(bào)名，最終仍是一無所獲，這也符合萬科今年在北京及環(huán)京的表現(xiàn)，繼續(xù)保守。這份保守中，有萬科的主動(dòng)選擇，也有為過往的買單。

僅剩1個(gè)擬開發(fā)產(chǎn)品

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年前10月，萬科在北京的銷售額為109.5億元，排第13位。而2021年同期，萬科的銷售數(shù)據(jù)是228.4億元，排名第5位。如果說銷售額腰斬屬于意料之中，因?yàn)檫@是整個(gè)市場(chǎng)回調(diào)的縮影，但排名下滑實(shí)屬意料之外。

近3年來，由于沒有新增項(xiàng)目，北京萬科正在淡出人們的視野。除了沒有新項(xiàng)目，萬科在北京的一些既有項(xiàng)目去化率也不甚樂觀。

4月28日，萬科云廬拿到了最新一張預(yù)售證，可售396套房源，但截至12月7日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢北京住建委官網(wǎng)，該預(yù)售證下僅網(wǎng)簽32套，不足1成。事實(shí)上，萬科這一項(xiàng)目最早一張預(yù)售證于2019年12月1日取得，目前住宅網(wǎng)簽也僅105套。

位于石景山區(qū)的翡翠山曉家園，最新一張預(yù)售證是2021年12月26日獲得的，共150套房源獲批銷售，但是一年過去了，該項(xiàng)目住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅31套，網(wǎng)簽率僅20%左右。

2022年半年報(bào)中，萬科詳細(xì)地列出了在北京已完工、在建、擬開發(fā)等項(xiàng)目，收縮趨勢(shì)一目了然。

2022年上半年，萬科在北京已完工開發(fā)項(xiàng)目共12個(gè)，有北京埃弗頓、北京大都會(huì)濱江、北京長陽半島等；施工中的項(xiàng)目僅7個(gè)，分別是北京城市之光東望、北京翡翠西湖雲(yún)廬、北京哈洛小鎮(zhèn)等，大部分預(yù)計(jì)不到2023年底便會(huì)竣工。而萬科在北京擬開發(fā)的產(chǎn)品僅有1個(gè)，是預(yù)計(jì)在2023年11月開工的北京哈洛小鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2025年。除此之外，萬科在北京再無擬開發(fā)項(xiàng)目。

而在萬科2022年中期業(yè)績說明會(huì)中，管理層如此形容上半年萬科的拿地動(dòng)作：“今年1-7月，萬科獲取21個(gè)項(xiàng)目，總投資額463億元，權(quán)益324億”。

不過，這些投資和北京區(qū)域無關(guān)。

自持物業(yè)難題待解

2021年，盧冰成為萬科北京區(qū)域首席合伙人，上任以來，這位北京新掌門人公開露面的次數(shù)并不多，但他從未回避北京萬科的“歷史遺留問題”。

擺在盧冰面前的所有歷史問題中，頭等重要的是自持物業(yè)比例偏高，他在2022年的媒體交流會(huì)上介紹了萬科北京的租賃業(yè)務(wù)：“草橋社區(qū)房源加上去年推出的高立莊社區(qū)后期房源，2022年北京萬科大約有4800套租賃房源入市。預(yù)計(jì)到2025年，租賃住房共約5000套。”

萬科在北京的租賃業(yè)務(wù)具有示范性作用。早在2020年7月，萬科在豐臺(tái)區(qū)成壽寺的泊寓·院兒正式落地開放，這是全國首個(gè)集體土地租賃項(xiàng)目，隨后還有同樣性質(zhì)的高立莊項(xiàng)目入市。

根據(jù)盧冰在媒體交流會(huì)披露的數(shù)據(jù)，截至2022年9月，萬科在北京獲取集體用地租賃住房22167間，約占市場(chǎng)30%。

然而，和高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比，租賃業(yè)務(wù)回報(bào)率相對(duì)低。若是自持物業(yè)，更是對(duì)企業(yè)資金流動(dòng)性的考驗(yàn)。對(duì)房企來講，按月收取租金，顯然不如一次性出售來得痛快，而在北京，萬科手中還有更多不能用于出售的資產(chǎn)。

2016年，萬科和聯(lián)合體共花費(fèi)109億元拿下了海淀永豐兩宗地塊，條件是需要全部自持。在這兩宗地塊上，萬科打造了翡翠書院項(xiàng)目，只能出租，不能出售。2018年起，翡翠書院便開始入市租賃，最長租期10年。據(jù)新華社此前報(bào)道，翡翠書院90平方米三居室月租金為1.5萬-1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬元起；180平方米以上復(fù)式四居室月租金為3萬-4萬元，10年租金最高480萬元。此外，根據(jù)萬科披露的數(shù)據(jù)，把地價(jià)與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項(xiàng)目總投入約160億元。

直到今天，翡翠書院的營銷廣告在各平臺(tái)依舊隨處可見，想僅憑租金回收成本顯然有些力不從心。

萬科在北京一時(shí)難以快速變現(xiàn)的資產(chǎn)不僅有自持類租賃公寓，還有商辦項(xiàng)目，這些項(xiàng)目萬科一些仍在散售，有的則改變了性質(zhì)用于出租。

2017年后，北京便規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得改變?yōu)榫幼∮猛?，但?018年，萬科開發(fā)的萬科天地項(xiàng)目仍有銷售，不過萬科當(dāng)時(shí)的說法是“跟萬科沒有關(guān)系，相關(guān)報(bào)道涉及的是一家房屋中介公司”。

個(gè)別性質(zhì)為商務(wù)公寓的項(xiàng)目至現(xiàn)房狀態(tài)仍在出售。北京市住建委官網(wǎng)顯示，通州萬科濱水中心這個(gè)商務(wù)型公寓已經(jīng)在2021年轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為251套，擬售單價(jià)6.5萬元/平方米，但時(shí)至今日，該項(xiàng)目也僅網(wǎng)簽35套，成交均價(jià)只有5.5萬元/平方米。

2019年，萬科為了手中的商辦類項(xiàng)目，在北京成立了北京萬科公建平臺(tái)，希望能通過運(yùn)營的方式變現(xiàn)。

2021年，位于順義的天竺萬科中心D座、萬科28街區(qū)2號(hào)樓商業(yè)辦公項(xiàng)目被批準(zhǔn)改建成為宿舍型租賃住房項(xiàng)目，也是一種解決思路。

有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，自持物業(yè)雖然能夠平滑企業(yè)的收入曲線，避免大起大落。但如果比例太高，則影響現(xiàn)金流，尤其是現(xiàn)金為王的當(dāng)下。北京萬科過去年年花在自持物業(yè)的資金成本太高（如海淀永豐項(xiàng)目），影響了拿地節(jié)奏，以至于其余房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)幾乎陷入停擺。因此，如何重新啟動(dòng)新項(xiàng)目的拓展和開發(fā)，才是擺在盧冰面前的頭等大事。

環(huán)京存貨余波未平

不僅僅在北京，環(huán)京區(qū)域的市場(chǎng)表現(xiàn)也牽絆著萬科。

萬科在2022年半年報(bào)中表示，對(duì)廊坊朗潤園、廊坊啟航之光、涿州新辰之光、霸州孔雀湖77畝地、39畝地項(xiàng)目等環(huán)京項(xiàng)目按照目前市場(chǎng)價(jià)格狀況和項(xiàng)目實(shí)際銷售情況計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

環(huán)京樓市已低迷多年。2017年6月，廊坊正式限制外地戶籍購房，交滿3年社保才能買，燕郊、大廠、香河等地房價(jià)紛紛腰斬。

2018年10月9日，華夏幸福發(fā)布公告，稱其全資子公司擬就部分項(xiàng)目與北京萬科合作開發(fā)位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項(xiàng)目，總用地面積約339,338.36平方米，均為住宅用地，交易價(jià)款約為32.34億元。

彼時(shí)萬科方面給出的理由則是：“華夏幸福長期深耕環(huán)京區(qū)域，有著優(yōu)秀的開發(fā)實(shí)力和品牌形象；另一方面，我們也持續(xù)看好環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈未來的發(fā)展。”

4年過去了，市場(chǎng)市場(chǎng)反應(yīng)喜憂參半。喜的是，廊坊在2022年8月5日正式對(duì)外宣布取消了住房限購、限售等政策，或許未來還有更多市縣“松限”。憂的是，市場(chǎng)量價(jià)仍然跌跌不休。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，10月，廊坊新建住宅平均價(jià)格為11672元/平方米，同比下跌2.67%；商品住宅成交規(guī)模為13.06萬平方米，同比下跌4.75%，環(huán)比下跌18.39%，似乎仍未有回暖跡象。

萬科在環(huán)京的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，不知道還要持續(xù)多久。

3月底的業(yè)績會(huì)上，萬科管理層曾經(jīng)表示：“我們形成的資產(chǎn)要達(dá)到合格的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)是核心詞。整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程有沒有達(dá)標(biāo)，拿的項(xiàng)目對(duì)不對(duì)，做的投資對(duì)不對(duì)，能不能兌現(xiàn)，資源轉(zhuǎn)化是否跟上去，核心詞在于達(dá)標(biāo)。”

“誰都希望往自己的區(qū)域里多投，從2021年開始萬科做了相關(guān)的安排和部署，投資額度不再分大餅，從2021年開始的投資更加集中向市場(chǎng)穩(wěn)定、向安全邊際高、向團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的地區(qū)，我們把投資往這方面傾斜。”

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