每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是多重不利因素疊加的一年，銷售端持續(xù)走低、土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行、房企融資遭遇封凍……房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)解局打開(kāi)了突破口。從中，亦可以尋找2023年的投資機(jī)會(huì)。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，“從中央層面來(lái)看，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時(shí)也為地方因城施策釋放空間。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，全年已有超300省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次，政策調(diào)控力度和頻次達(dá)到近年來(lái)峰值，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入實(shí)質(zhì)放松階段。”

來(lái)源：受訪者提供

調(diào)控力度已達(dá)峰值

2022年，中央堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，年內(nèi)多次釋放積極信號(hào)優(yōu)化調(diào)控政策，進(jìn)一步豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?？v觀全年政策出臺(tái)，整體呈現(xiàn)何種趨勢(shì)？

進(jìn)入11月，多項(xiàng)重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大。央行和銀保監(jiān)會(huì)11月11日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面。

來(lái)源：中指研究院

黃瑜指出，“政策核心邏輯在于，一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期；二是為個(gè)人購(gòu)房信貸提供支持，帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)；三是‘保交樓’，解決期房交付問(wèn)題，提振市場(chǎng)情緒，穩(wěn)住購(gòu)房者信心。”

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年1-11月，全國(guó)已有超300省市（縣）出臺(tái)政策近千條，達(dá)到近年峰值。

來(lái)源：中指研究院

“從政策優(yōu)化節(jié)奏來(lái)看，4月以來(lái)政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松期，政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點(diǎn)二線城市擴(kuò)圍；下半年開(kāi)始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，熱點(diǎn)城市加大優(yōu)化力度。四季度，各線城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間有限，政策調(diào)控頻次有所放緩。”

“2022年創(chuàng)新政策頻出，政策工具箱進(jìn)一步豐富。“黃瑜表示，今年以來(lái)，多地將房地產(chǎn)調(diào)控政策與人才、人口、租賃等政策相結(jié)合，設(shè)立創(chuàng)新型政策工具，如多孩家庭住房扶持政策、一人購(gòu)房全家?guī)偷墓e金購(gòu)房政策、租賃破限購(gòu)、支持集中購(gòu)房等。創(chuàng)新型政策逐漸在二三線城市普及，并向熱點(diǎn)城市延伸。

“值得關(guān)注的是，11月以來(lái)，核心一二線城市政策優(yōu)化力度有所加大，杭州將‘認(rèn)房又認(rèn)貸’調(diào)整為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，降低二套首付比例至40%；南京部分銀行亦下調(diào)二套首付比例，成都、西安、廈門、武漢等城市優(yōu)化限購(gòu)政策，短期來(lái)看，核心一二線城市政策有望繼續(xù)優(yōu)化。”

政策效果是否顯現(xiàn)？

今年以來(lái)，多地疫情反復(fù)，多地期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長(zhǎng)期住房需求動(dòng)能釋放減弱，政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整態(tài)勢(shì)未改。

“從銷售端看，下半年以來(lái)，受市場(chǎng)下行壓力加大、居民購(gòu)房預(yù)期持續(xù)走弱、房企打折促銷等因素影響，房?jī)r(jià)持續(xù)下行。”

黃瑜列舉了一組數(shù)據(jù)，“至11月，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城新建住宅價(jià)格已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，超半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；百城二手住宅價(jià)格已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，3/4城市價(jià)格環(huán)比下跌。年底政策密集出臺(tái)，但市場(chǎng)表現(xiàn)未見(jiàn)好轉(zhuǎn)；11月重點(diǎn)100城商品住宅成交面積環(huán)比、同比繼續(xù)下降，12月以來(lái)，重點(diǎn)城市周度成交面積同比降幅仍在20%以上。”

“土地方面，全國(guó)300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對(duì)規(guī)模均降至近十年同期最低水平，成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性小幅上漲，流拍撤牌率仍在高位，土地底價(jià)成交占比持續(xù)走高。政府推地及企業(yè)拿地意愿均不足，央國(guó)企二批次后拿地漸顯乏力，地方國(guó)資拿地金額占比逐批次走高，托底現(xiàn)象明顯。”

區(qū)域投資仍大有可為

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額12.4萬(wàn)億元，同比下降9.8%。其中東部地區(qū)投資額6.7萬(wàn)億元，同比下降6.9%；中部地區(qū)投資額2.7萬(wàn)億元，同比下降6.3%；東、中部地區(qū)降幅明顯低于其他地區(qū)。

“從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，市場(chǎng)下行期，普通二線城市及三四線城市市場(chǎng)調(diào)整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。”

來(lái)源：中指研究院

黃瑜強(qiáng)調(diào)，“整體來(lái)看，各地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表現(xiàn)不同，土地市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)較為明顯，東部及熱點(diǎn)地區(qū)投資韌性較高。這部分地區(qū)普遍人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)活力較為突出，成為企業(yè)投資、持續(xù)深耕的重點(diǎn)地區(qū)。”

調(diào)控政策方面，此前熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)行政限制性政策較多，2022年政策進(jìn)入全面寬松階段，其中長(zhǎng)三角地區(qū)政策優(yōu)化次數(shù)接近200條，占比20%，珠三角、長(zhǎng)江中游政策優(yōu)化次數(shù)均超80次。一定程度上也促進(jìn)了市場(chǎng)情緒的修復(fù)。

基于多重因素考慮，黃瑜預(yù)測(cè)，“2023年長(zhǎng)三角、珠三角市場(chǎng)情緒有望率先修復(fù)，長(zhǎng)江中游、成渝疫情影響下短期市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動(dòng)核心城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)恢復(fù)。京津冀短期疫情影響市場(chǎng)運(yùn)行節(jié)奏，區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，預(yù)計(jì)2023年，北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)城市住房需求釋放動(dòng)能較弱，底部運(yùn)行態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。”

細(xì)分領(lǐng)域機(jī)會(huì)何在？

黃瑜認(rèn)為，物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)等在2023年將面臨新的挑戰(zhàn)，但也將在各自領(lǐng)域面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

“2022年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，但是物流地產(chǎn)表現(xiàn)平穩(wěn)，并且有較多機(jī)構(gòu)加大積極布局。隨著疫情防控優(yōu)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將明顯企穩(wěn)回升，經(jīng)濟(jì)貿(mào)易繁榮是物流地產(chǎn)發(fā)展的最主要支撐。未來(lái)一年，物流地產(chǎn)仍是相關(guān)投資機(jī)構(gòu)及房企升級(jí)業(yè)務(wù)關(guān)注的重點(diǎn)，將加速發(fā)展。”

另一個(gè)在市場(chǎng)下行期迎來(lái)逆勢(shì)發(fā)展的是代建領(lǐng)域。黃瑜指出，“未來(lái)一年，代建仍將表現(xiàn)快速發(fā)展。一是今年大量地方城投托底拿地，這些企業(yè)開(kāi)發(fā)能力較弱，需要有品牌和開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的代建企業(yè)幫助；二是明年將繼續(xù)加大出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目紓困，這也為代建企業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。”

商業(yè)地產(chǎn)在2022年受到經(jīng)濟(jì)下行、疫情等因素干擾，供需兩端均走弱，長(zhǎng)租公寓同樣面臨市場(chǎng)租金壓力。黃瑜預(yù)測(cè)，”2023年，隨著各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)或?qū)?dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇。隨著疫情防控政策的優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)，住房租賃市場(chǎng)活躍度有望得到提升，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目或迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。”

“展望2023，物企板塊基本面向好，市場(chǎng)倒逼物企提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)，長(zhǎng)期投資價(jià)值可期。并且，物企由盲目擴(kuò)規(guī)模向追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，頭部企業(yè)戰(zhàn)略方向多元化，品牌建設(shè)和城市服務(wù)成為重點(diǎn)。”

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封面圖片來(lái)源：受訪者提供