每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 王月龍 陳夢(mèng)妤 易啟江    

2022年12月30日，本年度最后一個(gè)工作日，長(zhǎng)沙市2022年第四批次集中供地結(jié)束，13宗地塊全部成交，其中2宗溢價(jià)，11宗底價(jià)，成交總價(jià)78.4億元，成交規(guī)劃建筑面積198.1萬(wàn)平方米。

縱觀2022全年，中指研究院統(tǒng)計(jì)的22個(gè)集中供地城市本級(jí)范圍內(nèi)累計(jì)土拍出讓金約1.77萬(wàn)億元。雖然相較于2021年同比下降超3成，但值得注意的是，11月以來(lái)房企拿地積極性出現(xiàn)改善傾向，預(yù)計(jì)2023年各地土拍規(guī)則將保持寬松，房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)。

年末翹尾

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱12月30日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“盡管今年自年初起房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡，但房企對(duì)市場(chǎng)能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，在一批次土拍之際表現(xiàn)相對(duì)積極。從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年一批次39%的地塊溢價(jià)成交，該比例盡管低于去年一批次的58%，但仍然明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。”

據(jù)張凱介紹，自第二批次開(kāi)始，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在大量救市政策下并無(wú)顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。數(shù)據(jù)層面的反映，是溢價(jià)成交地塊占比直線下降，五、六批次該比例已降至7%，也就是超9成地塊底價(jià)成交。

不過(guò)根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)，在支持政策的接連推出下，房企資金端的利好直接傳導(dǎo)至拿地市場(chǎng)，年底出現(xiàn)翹尾趨勢(shì)。11月底以來(lái)，房企拿地積極性出現(xiàn)一定的改善傾向。例如11月29日之后完成的北京、杭州、上海、福州、成都、廈門(mén)第四輪土拍及蘇州、武漢第五輪土拍等，土地市場(chǎng)熱度均較此前有一定回升。北京第四批次土地溢價(jià)率為10.02%，較三批次上升3.96個(gè)百分點(diǎn)；杭州第四批次溢價(jià)率為8.44%，較第三批次上升3.31個(gè)百分點(diǎn)。

合肥超額50%

沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等完成率不足3成

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，分等級(jí)城市來(lái)看，2022年一線城市平均溢價(jià)率4.09%，較去年下降0.39個(gè)百分點(diǎn)；二線城市平均溢價(jià)率3.22%，較去年下降7.65個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市3.74%，較去年下降10.67個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出，一線城市憑借位置佳、樓市穩(wěn)等優(yōu)勢(shì)，土拍熱度領(lǐng)先，且降幅最小；三四線城市溢價(jià)率降幅最大，今年在整體市場(chǎng)下行的背景下，房企在三四線城市拿地更為謹(jǐn)慎。

與此同時(shí)，一二線城市的流拍率也在不斷降低。2022年一線城市平均流拍率4.11%，較去年下降1.78個(gè)百分點(diǎn)；二線城市流拍率10.23%，較去年下降0.52個(gè)百分點(diǎn)；三四線流拍率達(dá)到20.39%，較去年上升0.77個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，三四線城市流拍最為嚴(yán)重，一二線城市流拍現(xiàn)象有所減少。諸葛找房認(rèn)為：“由于房企資金承壓，因此在地塊的選擇上愈加謹(jǐn)慎嚴(yán)苛，對(duì)三四線城市的布局青睞度相對(duì)較低”。

此外，一些重點(diǎn)城市在2022年中表現(xiàn)得尤其亮眼。中指研究院報(bào)告表示，2022年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)和合肥。這其中北上深杭因城市經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)勢(shì)明顯，新房購(gòu)買(mǎi)力仍然較強(qiáng)。廈門(mén)特別是島內(nèi)地塊的稀缺性，以及廈門(mén)對(duì)于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)行情。而合肥則是因年初新房庫(kù)存不足，房企紛紛希望補(bǔ)倉(cāng)，“使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計(jì)劃”。

而反觀長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足3成。

房企利潤(rùn)空間充足

中指研究院認(rèn)為，與去年一批次的薄利搶地形成鮮明對(duì)比，今年地塊利潤(rùn)空間更為充足，特別是一線城市，地塊利潤(rùn)空間普遍在10%以上。

不過(guò)，房企對(duì)于利潤(rùn)空間的反饋在邊際減弱，這主要是由于部分地塊的利潤(rùn)空間“看得見(jiàn)摸不著”，有利潤(rùn)而沒(méi)去化，一些項(xiàng)目不得不低于限價(jià)銷(xiāo)售。反而是部分薄利的安置房回購(gòu)項(xiàng)目因其去化有明確保障，而受到房企追捧。

張凱表示：“當(dāng)前房企的投資邏輯中，對(duì)于去化速度的考量明顯優(yōu)先于利潤(rùn)空間，部分城市推出的個(gè)別限價(jià)倒掛的地塊也因此受到房企青睞。”

對(duì)于2023，張凱表示，明年的土拍市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)全國(guó)低迷、城市分化的走勢(shì)，各地土拍規(guī)則將保持寬松。為完成土地財(cái)政收入目標(biāo)，弱能級(jí)城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)。

記者|王佳飛

編輯|王月龍 陳夢(mèng)妤 易啟江

校對(duì)|段煉

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

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