每經(jīng)記者 甄素靜每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的發(fā)布頻次和力度空前。

特別是行業(yè)融資規(guī)模在2022年10月創(chuàng)下年內(nèi)新低的背景下，政策面上出現(xiàn)大轉(zhuǎn)機(jī)，債權(quán)、信貸、股權(quán)“三支箭”齊發(fā)，頭部穩(wěn)健房企、信用優(yōu)質(zhì)房企率先得到融資支持，市場信心進(jìn)一步得到恢復(fù)。

同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企，2022年12月共完成融資金額712.5億元 ，環(huán)比上升125.03%，這是2022年內(nèi)僅次于3月的融資小高峰，雖未達(dá)到2020年平均水平，但高于2021年均值。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，100家典型房企2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落至10000億元下。對于后期行業(yè)融資端政策，多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，供給端政策已基本出臺完畢，保項(xiàng)目與階段性保主體的政策導(dǎo)向或?qū)⒀永m(xù)，經(jīng)營安全邊際較高、信用度較好的房企，具備更強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢，率先獲得股權(quán)融資利好的房企，資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化更早。

房企融資迎來小高峰

2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資管控逐步放松，從早期審慎維穩(wěn)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)轳Y援、幫扶，融資政策強(qiáng)調(diào)以保項(xiàng)目、保需求、保交付為主。2022年1月，央行上海總部召開 2022年貨幣信貸工作會議，其中在房地產(chǎn)方面強(qiáng)調(diào)繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理；4月，央行、外匯局發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度；5月，監(jiān)管層釋放重要信號支持民企融資，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時(shí)創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具。 進(jìn)入2022年三季度，信用較高房企的合理融資需求得到進(jìn)一步支持。8月，監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，多家房企融資得到滿足。

雖然政策頻繁釋放信號意義，但提振信心效果不及預(yù)期，政策轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2022年第四季度。先是10月證監(jiān)會允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。特別是11月以來，短短20天內(nèi)，支持房企融資的“三支箭”連續(xù)射出，時(shí)隔12年房企恢復(fù)股權(quán)融資，市場保主體意圖顯現(xiàn)。

據(jù)同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企，2022年12月共完成融資金額712.5億元，環(huán)比上升125.03%，這是2022年僅次于3月的融資小高峰，雖未達(dá)到2020年平均水平，但高于2021年均值。且在這波小高峰中，融資以人民幣為主，其次為港元和美元。

2023年1月5日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，2023年融資政策強(qiáng)調(diào)落實(shí)，特別是2022年四季度“三支箭”的快速落地，已經(jīng)顯現(xiàn)出強(qiáng)大的政策導(dǎo)向，對于房企的融資支持性政策也應(yīng)出盡出。融資落實(shí)的廣度和力度決定了供給側(cè)能否更快走出困境。只有融資側(cè)大力支持房企，才能落實(shí)“保交樓”，才能穩(wěn)民生，才能保障經(jīng)濟(jì)層面平穩(wěn)發(fā)展。

債務(wù)展期方案獲支持

在信心恢復(fù)和政策暖意之下，多家規(guī)模房企的債務(wù)展期方案也得到了支持。

2022年12月初，龍光境內(nèi)債整體展期獲通過，為業(yè)內(nèi)第二家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債整體展期的房企。此前，富力135億元的境內(nèi)債已成功展期，到期期限從4個(gè)月延長至3年以上。2023年1月4日，融創(chuàng)宣傳160億元境內(nèi)債整體展期獲通過，展期方案通過后將有效緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動性壓力。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2021年出現(xiàn)了近五年來的首次負(fù)增長，融資總量13274億元，同比下降了25%。進(jìn)入2022年融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴(kuò)大，2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落10000億元以下。

政策馳援之下，房企融資成本也有所下降。2022年房企新增融資成本為4.23%，同比下降1.15%；境內(nèi)債券的平均成本為3.44%，同比下降0.68%。

克而瑞研究中心認(rèn)為，國企央企以及優(yōu)質(zhì)民企的發(fā)債規(guī)模占比繼續(xù)提高，如招商蛇口、萬科、華潤、首開、中海等5家企業(yè)的融資占比就達(dá)到了36.5%，這也導(dǎo)致整體融資成本出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。

而在市場層面，貝殼研究院首席市場分析師許小樂近期在線上分享其最新研究成果與市場觀察時(shí)表示，預(yù)計(jì)2023年越來越多消費(fèi)者開始入市，供求關(guān)系恢復(fù)平衡，市場交易量價(jià)迎來溫和修復(fù)，上半年房價(jià)降逐步企穩(wěn)回升。

“從目前來看，頭部房企上岸的數(shù)量正在不斷增多，行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正處于不斷出清階段。但對于財(cái)務(wù)狀況相對較差，并且出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的中小房企來說，并不代表著融資窗口到來就會自然上岸，依然需要采取積極動作加快項(xiàng)目銷售，并結(jié)合合作及轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表狀況，才有機(jī)會獲得融資層面的支持。”張波認(rèn)為。

2022年年末，雖然房企融資端迎來了融資小高峰，但初期規(guī)模仍有限，主要集中在頭部房企，中小房企、區(qū)域房企等因資金流枯竭，發(fā)布暫停支付債券本息的現(xiàn)象仍存在，且從2023年償債數(shù)據(jù)來看，行業(yè)承壓并未大幅減小。

據(jù)浙商證券數(shù)據(jù)，2023年房企到期債務(wù)規(guī)模約8925億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，房企在2023年的前三季度到期債券總規(guī)模將達(dá)到5573億元，同比增長5.3%，其中境內(nèi)債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。

另據(jù)Wind數(shù)據(jù)，房企2023年境內(nèi)到期債務(wù)壓力為3388.3億元，同比增加11.3%。從月度數(shù)據(jù)看，2023年1月及4月為償債高峰，房企分別面臨823.7億元和831.9億元的到期債務(wù)壓力。整體來看，房企今年一季度到期債務(wù)償債壓力較大。

對于未來房企如何平穩(wěn)渡過2023年償債高峰潮，張波分析認(rèn)為，由于目前融資側(cè)對房企已十分友好，房企平穩(wěn)渡過償債高峰的壓力也明顯降低。