每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2022年，廣州樓市供求量均降至近10年內(nèi)低位水平，一二手房成交創(chuàng)近年新低，庫存去化周期已攀升至21.2個月。

克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計顯示，廣州2022年上下半年成交情況出現(xiàn)鮮明對比：上半年政策邊際放寬、房企借力年中沖刺節(jié)點，需求動能緩慢釋放，尤其是6月份，房企加大折扣幅度，成交量出現(xiàn)小高峰；下半年開始，疫情、郊區(qū)價格跳水等現(xiàn)象頻出，加劇市場觀望氣氛，對供需兩端均有影響。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，2022年廣州一二手房成交體現(xiàn)出整體脆弱和局部亮點兩個特點，開盤/加推平均去化率僅約25%，在需求端仍需時間培育的情況下，必須制定合理的營銷策略搶奪有限的客源，去庫存依然是2023年廣州樓市的主題。

一二手房成交量 均創(chuàng)下近年新低

1月9日，有市場消息傳出，廣州個別銀行可以執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，限購區(qū)無住宅，有房貸記錄但已結(jié)清，首付可以從四成降至三成，取消144平方米豪宅界定。但隨后，銀行方面否認(rèn)了相關(guān)消息，房貸政策沒有變化。

自從佛山、東莞近期全面放開限購政策后，市場亦在熱議廣州是否會有更新的放松政策跟進(jìn)，這也是基于廣州2022年較為低迷的樓市情況所致。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，2022年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交72936宗，同比下跌34%；成交面積786.2萬平方米，同比下跌33%。2022年一手房成交量回調(diào)至2018、2019年“7萬宗+”的水平。

與網(wǎng)簽成交情況類似，2022年廣州全市整體首日去化率表現(xiàn)低迷，年平均首日去化率為29%；推售貨量、去化率均與2021年存在較明顯差距。

二手房市場方面，廣州2022年二手住宅共成交82739套，同比下降29.3%。同時，二手住宅網(wǎng)簽均價為27491元/平方米，同比下跌7.85%，以“買方市場”為主，多個優(yōu)質(zhì)盤源降價促成交，致使價格趨勢在近5年內(nèi)首次下降。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆1月9日接受記者微信采訪時表示，2022年廣州一二手房成交體現(xiàn)出兩個特點：一是脆弱，二是局部亮點。脆弱體現(xiàn)在全年成交同比大幅下滑，市場需求觀望情緒濃厚，疫情的反復(fù)沖擊使得市場難以持續(xù)回溫，甚至一些極端天氣如6月份的持續(xù)雨季都能使得成交大幅下滑，這體現(xiàn)了市場的恢復(fù)力度不強，更無可持續(xù)性。

“而局部亮點體現(xiàn)在兩個方面，一方面是在今年的一些核心節(jié)點，如3月小陽春、五一、端午、6月半年沖刺、‘十一’黃金周等節(jié)點，其實廣州一二手房市場表現(xiàn)還算不錯，體現(xiàn)了在有一定折扣優(yōu)惠、營銷活動的刺激下，市場還是具備一定的購房需求的。”

但與此同時，廣州全市的新房均價卻同比增長14%至37823元/平方米，這當(dāng)中也主要受天河、海珠等核心區(qū)域高價樓盤成交占比提升影響，但也展現(xiàn)出廣州市場的韌性。

“2022年廣州高端市場表現(xiàn)相對不錯，其實從2021年12月降準(zhǔn)開始，2022年廣州千萬級高端項目、二手房源成交占比就在持續(xù)提高，說明高端客戶保值增值的需求強烈。”李茂喆補充道。

全市庫存去化周期 已經(jīng)升至21.2個月

2022年，廣州市場降價走量的現(xiàn)象十分明顯，不少樓盤都已經(jīng)探底區(qū)域新低，尤其在南沙、增城、花都等遠(yuǎn)郊區(qū)域降價幅度都較大。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉1月9日通過微信向記者指出，2022年廣州樓市行情轉(zhuǎn)淡，全年庫存規(guī)模及去化周期步入新一輪上行周期，尤其是年底因新冠疫情來襲，使得成交放緩，整體庫存規(guī)模跳增，去化現(xiàn)狀嚴(yán)峻。從區(qū)域來看，增城、番禺、南沙貨量充裕，去化壓力最大，黃埔、海珠供求相對平衡，其余區(qū)域遭遇新房市場供過于求。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，截至2022年12月底，廣州全市庫存消化周期已攀升至21.2個月。其中存在一定疫情影響成交等客觀原因，但目前外圍五區(qū)庫存量均已超過20個月（本統(tǒng)計為狹義庫存）。假如算上各區(qū)潛在舊改、拿地未取證項目，庫存量將進(jìn)一步增加。

“可能在2023年初期類似降價走量現(xiàn)象還有出現(xiàn)的可能，不過在政策利好、市場信心逐漸回升的情況下，預(yù)計隨著今年二三季度成交量的回升，該趨勢將會越來越弱。”李茂喆認(rèn)為。

廣州黃埔一位購房者1月9日告訴記者，他近期認(rèn)購了黃埔一個新樓盤并交付了誠意金，但還在猶豫是否要交首付，近期銷售人員一直在催促他。“樓盤均價較之前高位已經(jīng)回落了不少，但同時裝修也有所減配。”

克而瑞廣佛區(qū)域指出，廣州全市一手住宅證載存量超過1300萬平方米，開盤/加推平均去化率僅約25%，在需求端仍需時間培育的情況下，必須制定合理的營銷策略搶奪有限的客源，去庫存依然是2023年廣州樓市的主題。鑒于目前全國樓市政策大環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好，首套剛需及改善置業(yè)得到鼓勵，廣州仍有望在2023年兌現(xiàn)部分暖市利好傳聞，但對力度不可期望太高。

廣州中原研究發(fā)展部也認(rèn)為，2023年廣州樓市政策面出現(xiàn)大調(diào)整的可能性仍較低，但房貸審批、備案價等已“應(yīng)松盡松”。加上防疫放開，買家信心重建速度加快，預(yù)計將比2022年成交量增加25%~30%。雖然今年利好樓市的積極因素增多，但整體經(jīng)濟環(huán)境復(fù)蘇尚需時間。另外，增城、南沙等成交基數(shù)較大的區(qū)域面臨不少挑戰(zhàn)，因此維持“審慎樂觀”的研判態(tài)度。