每經(jīng)編輯 盧祥勇    

據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，前年在北京購(gòu)房的一位購(gòu)房者表示，年終獎(jiǎng)發(fā)了，本來(lái)興沖沖準(zhǔn)備提前還些房貸，結(jié)果發(fā)現(xiàn)要提前預(yù)約，而且還要提前好久，節(jié)前都還不了了。

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)《第一財(cái)經(jīng)廣播》報(bào)道，上海市民李女士表示，她和老公拿到年終獎(jiǎng)后第一件事就是預(yù)約提前還部分房貸，沒(méi)想到今年提前還房貸的人這么多，手機(jī)銀行APP上直接關(guān)閉了這個(gè)功能。最后只能去銀行線下網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊(duì)等到三月份之后，此外還要支付一筆違約金。

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2023年初，對(duì)于年終獎(jiǎng)到賬、存款漸豐的老百姓，“提前還房貸”再度成為一種選擇。

不過(guò)不少人注意到，部分銀行提前還房貸的門(mén)檻悄然提升了，或是提前預(yù)約、或是還款額度受限、或是限制還款名額、或是需要收取違約金等，全國(guó)多地的不少購(gòu)房者都面臨著提前還款難。即便成功預(yù)約，部分購(gòu)房者還款也還要排隊(duì)四個(gè)月。

提前還房貸不容易

據(jù)《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》報(bào)道，重慶的陳女士元旦后直接到當(dāng)?shù)氐馁J款銀行網(wǎng)點(diǎn)，成功預(yù)約了提前還房貸，不過(guò)她的還款期被排到幾個(gè)月之后。“1月預(yù)約的，4月才能還款，總比還不了強(qiáng)吧。”

另?yè)?jù)財(cái)聯(lián)社1月19日?qǐng)?bào)道，從北京地區(qū)多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個(gè)月申請(qǐng)，有銀行則表示，目前預(yù)約提前還房貸的還款時(shí)間已經(jīng)排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

臨近春節(jié)，不少購(gòu)房者都遇到了提前還貸受阻的現(xiàn)象，有購(gòu)房者表示，之前申請(qǐng)貸款的銀行最近不僅關(guān)閉了線上申請(qǐng)通道，要求需要提前一個(gè)月預(yù)約，預(yù)約之后還需要再排隊(duì)，前前后后快則1個(gè)月，慢則2到4個(gè)月不等。也有部分銀行對(duì)起還金額和還款次數(shù)進(jìn)行了限制。有銀行要求起還金額至少在5萬(wàn)元以上，并且一年最多可以申請(qǐng)2次。

據(jù)《都市快報(bào)》報(bào)道，年底，杭州多家銀行提前還房貸業(yè)務(wù)存在延長(zhǎng)情形，部分購(gòu)房者甚至要排隊(duì)4個(gè)月。有銀行甚至修改了還款規(guī)則，從此前隨時(shí)可申請(qǐng)還貸，改到了一年只能提前還貸一次。

事實(shí)上，自2022下半年開(kāi)始，多家銀行提前還房貸的門(mén)檻就在提高。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日也表示，對(duì)于銀行來(lái)講，房貸是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。銀行通過(guò)存款利率和理財(cái)產(chǎn)品來(lái)募集到較低成本的資金，然后來(lái)做房貸業(yè)務(wù)，是銀行很重要的一個(gè)盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個(gè)業(yè)務(wù)邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。

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這次出現(xiàn)的還貸潮，主要有以下兩個(gè)原因。

第一，新房房貸確實(shí)優(yōu)惠多了，但是存量房貸沒(méi)有太大的變化。根據(jù)2022年12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均為4.26%，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。部分城市首套房貸可以做到3.9%甚至更低。而不少購(gòu)房者的存量房貸利率依然在5%~6%的水平。

第二，在過(guò)去，不少購(gòu)房者通過(guò)理財(cái)可以將其所產(chǎn)生的收益用來(lái)償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但如今情況不一樣了。據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，全市場(chǎng)存續(xù)開(kāi)放式固收類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。隨著債市企穩(wěn)，銀行理財(cái)收益正在逐步回暖。

提前還貸可以省多少錢(qián)？

提前還貸究竟可以省多少錢(qián)？以北京地區(qū)為例，假設(shè)固定利率5.2%，純商業(yè)貸款150萬(wàn)元，貸款期限30年，等額本息方式還款。提前還貸前每月月供約8236.7元，利息總額146.5萬(wàn)元，利息總額已經(jīng)接近貸款總額。如果選擇提前部分還款30萬(wàn)元，則每月月供約6509元，利息總額約97.2萬(wàn)元。每月還貸減少近2000元，節(jié)省利息總額約25.7萬(wàn)元。

據(jù)《都市快報(bào)》報(bào)道，杭州白領(lǐng)吳小姐2021年搖到了筧橋的一套新房，商業(yè)貸款近200萬(wàn)元，等額本金分27年還款。去年，每個(gè)月還款約11700元，利率調(diào)整后，每個(gè)月還款約11300元。如果順利提前還貸100萬(wàn)，將總貸款金額減少到80萬(wàn)元，每個(gè)月還款將銳減至4500多元，月供金額少了近6成，大大減輕了按揭壓力。

并不是所有的購(gòu)房者都需要提前還房貸。據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼表示，“扎堆提前還款并不可取。判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為自己生活、養(yǎng)老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢(shì)，提前償還貸款需要慎重考慮。”

“從還款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金這種還款方式一開(kāi)始的本金多，利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)，而等額本息這種還款方式開(kāi)始的時(shí)候還的利息多，本金少，如果等額本息還款是已經(jīng)還了一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場(chǎng)上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。”董希淼表示。

編輯|盧祥勇 杜波

校對(duì)|孫志成

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