每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在近期多地樓市出現(xiàn)回暖的同時(shí)，房企銷售業(yè)績(jī)也在明顯復(fù)蘇。

據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，保利發(fā)展今年1-2月實(shí)現(xiàn)銷售額約為635.5億元，同比增長(zhǎng)約21.5%，已連續(xù)兩月排在榜首位置。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等頭部房企銷售同比也有明顯增長(zhǎng)，其中越秀地產(chǎn)增幅達(dá)到164%。

不過，與頭部房企相比，中小房企尤其是出險(xiǎn)房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)栽鲩L(zhǎng)乏力，不少房企銷售額呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)暫未進(jìn)入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢(shì)待發(fā)，3月市場(chǎng)能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，取決于房企整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購買力的恢復(fù)情況。

頭部房企排名洗牌：保利奪冠，融創(chuàng)、金地、綠地跌出前十

房企單月銷售業(yè)績(jī)終于迎來同環(huán)“雙增長(zhǎng)”。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2月TOP100房企單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比上升29.1%，同比上升14.9%。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，前兩月百強(qiáng)房企操盤銷售金額達(dá)8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年前兩月TOP100房企銷售總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個(gè)百分點(diǎn)。其中2月份銷售額環(huán)比上升35.1%，同比上升28.5%。

不過前兩月百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)分化明顯，前兩月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比增長(zhǎng)25%至241.7億元，而TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額同比降幅分別達(dá)到28.4%和29.1%。

從企業(yè)端來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前兩月百強(qiáng)房企銷售榜前三甲中，保利以635.5億元的銷售額連續(xù)兩月排在榜首，萬科和碧桂園分別以573.3億元和562億元排在第二、三位。

值得注意的是，去年一直穩(wěn)居銷售榜第一的碧桂園，今年前兩月下滑居至行業(yè)第三位，累計(jì)銷售額同比下降39%；萬科前兩月銷售額同比下降11.3%至573.3億元；中海地產(chǎn)則以405億元排在行業(yè)第四，排名較去年同期提升1位。

與去年同期相比，今年前兩月TOP10房企中少了融創(chuàng)中國、金地集團(tuán)和綠地控股，補(bǔ)位的是龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份和建發(fā)房產(chǎn)。

2023年1-2月（左）與2022年1-2月（右）房企銷售額TOP10比較 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

而TOP10房企中，龍湖集團(tuán)和綠城中國均已止跌，前兩月銷售額分別同比增長(zhǎng)4%至281.3億元、增長(zhǎng)17%至314.3億元。

其中龍湖集團(tuán)2月份銷售額達(dá)173億元，同比增長(zhǎng)85%，環(huán)比增長(zhǎng)約60%，高于TOP10房企平均銷售水平，其名次也從1月份的第十一位上升3位重返進(jìn)前十，排在第八位。

從龍湖集團(tuán)旗下典型項(xiàng)目來看，如北京順義御湖境項(xiàng)目，2月累計(jì)到訪量超過2000組，置業(yè)顧問日均接待客戶十多組，甚至出現(xiàn)一套房源多個(gè)客戶搶購的情形；在上海龍湖松江御湖境發(fā)布會(huì)上，還出現(xiàn)因購房者增多導(dǎo)致主辦方不得不緊急加開了3個(gè)分會(huì)場(chǎng)的情況；在成都，龍湖4個(gè)項(xiàng)目的疊墅產(chǎn)品2月賣了40套，超過去年四季度的銷售總數(shù)。

同比增長(zhǎng)超過60%的還有華潤置地。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前兩月華潤置地實(shí)現(xiàn)銷售額402.2億元，而去年同期的銷售額為250.2億元。

華潤置地銷售業(yè)績(jī)上漲，是由去年以來其在土地市場(chǎng)的積極進(jìn)取所推動(dòng)，且布局多為高能級(jí)城市。在土地儲(chǔ)備有顯著增長(zhǎng)的背景下，華潤成為去年為數(shù)不多全年業(yè)績(jī)保持正增長(zhǎng)的房企，這種趨勢(shì)延續(xù)至今年。

據(jù)記者了解，僅在成都，華潤置地今年就將有16個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，其中中環(huán)天序、天府九里、錦江悅府、璽宸上院、錦官首著、錦官云璽、錦官和鳴等7個(gè)項(xiàng)目均為2022年下半年集中供地中所拿地塊項(xiàng)目。華潤•中環(huán)天序2月18日首次開盤，當(dāng)天成交額達(dá)10億元、300套房源去化率超9成。 

此外，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，建發(fā)以249億元的銷售額守住了行業(yè)前十的位置。值得一提的是，1月份華發(fā)股份和建發(fā)房產(chǎn)分別121.9億元和110.4億元排在第八和第十位，而前兩月華發(fā)股份和建發(fā)房產(chǎn)分別以249.8億元和249億元排在第九和第十名，建發(fā)股份僅與華發(fā)股份相差0.8億元。

濱江集團(tuán)的名次也出現(xiàn)下滑。1月份濱江集團(tuán)以120.7億元的銷售額位列行業(yè)第九位，而前兩月的銷售業(yè)績(jī)績(jī)?yōu)?31.9億元，排名下滑5個(gè)位次至行業(yè)第13名。

作為濱江布局的重點(diǎn)城市杭州，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月杭州新房市場(chǎng)雖然供應(yīng)端持續(xù)恢復(fù)，搖號(hào)熱度也有所提升，但新房成交規(guī)模環(huán)比下降超過20%。

而濱江集團(tuán)的掉隊(duì)，一定程度上也反映出頭部房企間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步白熱化。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

出險(xiǎn)房企任重道遠(yuǎn)：融信下跌75位，榮盛、弘陽、奧園大幅下滑

與去年同期相比，受行業(yè)下行大勢(shì)影響以及自身資金問題，TOP20房企出現(xiàn)大換血，除旭輝、金茂、新城、世茂仍位居TOP11-20行列外，金科、融信、龍光則被曾經(jīng)的TOP10房企融創(chuàng)、綠地所取代。

其中，下滑最嚴(yán)重的當(dāng)屬融信中國。今年前兩月融信中國的銷售額僅23.3億元，位居行業(yè)第93位；而在去年同期，其銷售額為148.4億元，排在行業(yè)第18位，同比分別下滑了536.91%、75位。

記者注意到，2022年7月和10月，融信中國多只美元債由于未能按時(shí)兌付利息發(fā)生實(shí)質(zhì)違約。今年1月26日，融信中國宣布又一筆美元債違約。從違約涉及金額來看，融信中國的美元債已有11.77億美元違約，折合人民幣近80億元。

此外，融信中國還有兩筆美元票據(jù)存續(xù)，分別在2024年8月和2025年1月到期，余額分別為1.66億美元和2.85億美元。中債層面也不輕松，Wind數(shù)據(jù)顯示，融信中國境內(nèi)發(fā)債主體融信（福建）投資集團(tuán)有限公司總發(fā)行債券32只，出現(xiàn)違約的債券數(shù)量已有10只，違約金額約51億元。

受制于資金層面的緊張，融信中國旗下包括上海海納印象、南通海納天地等多個(gè)項(xiàng)目被曝停工。

同樣出現(xiàn)下滑的金科股份，前兩月實(shí)現(xiàn)銷售78億元，同比下滑47.37%，行業(yè)排名由每年同期的第19位下滑至32位。

此前，金科股份就2022年業(yè)績(jī)下滑問題回復(fù)深交所關(guān)注函時(shí)就表示，受行業(yè)形勢(shì)及現(xiàn)金流等多重負(fù)面因素影響，公司整體銷售規(guī)模出現(xiàn)大幅下降，而這一情況在當(dāng)前仍未能得到有效緩解。

此外，多家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比大幅滑。如榮盛發(fā)展、弘陽地產(chǎn)和奧園集團(tuán)，排名分別由去年同期的第31位、45位和58位，分別下滑至今年前兩月的第83位、67位和123位。

但在克而瑞分析看來，“當(dāng)前暫未進(jìn)入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢(shì)待發(fā)，3月預(yù)期將迎來一波集中供應(yīng)，有望拉動(dòng)成交放量。”

開源證券也在研報(bào)中指出，1-2月主要以老項(xiàng)目續(xù)銷為主，3月將成為承上啟下非常關(guān)鍵的月份，預(yù)計(jì)企業(yè)新推盤力度會(huì)加大，后續(xù)銷售數(shù)據(jù)也有望持續(xù)改善。“從基數(shù)層面看，2022年1-5月基數(shù)持續(xù)下行，低基數(shù)下銷售數(shù)據(jù)同比改善具備可能性。”

但對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，克而瑞指出，盡管債務(wù)重組成為目前出險(xiǎn)房企化解流動(dòng)性壓力的突破口，包括富力、綠地、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等房企，通過整體債務(wù)重組的形式成功對(duì)存續(xù)的境內(nèi)或境外債券進(jìn)行整體展期，但想要根本地解決流動(dòng)性危機(jī)、擺脫困境重回經(jīng)營正軌仍然任重道遠(yuǎn)。

“重組之后，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端，修復(fù)基本盤、依靠銷售回款恢復(fù)自身‘造血能力’是關(guān)鍵。”克而瑞分析表示，一方面，仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，保證貨量供應(yīng)、積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠；另一方面，也需要等待市場(chǎng)預(yù)期改善、需求端信心修復(fù)以及購買力的企穩(wěn)回升。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1162556855