每經(jīng)記者 趙景致    每經(jīng)編輯 馬子卿    

自去年來(lái)，包括房貸利率在內(nèi)，銀行貸款利率水平一降再降，但此前存量的部分房貸利率卻仍身居“高位”，導(dǎo)致眾多購(gòu)房者加入“提前還貸大軍”，網(wǎng)上有著種種攻略、投訴渠道。

對(duì)于銀行來(lái)講，房貸屬于寶貴的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定。面對(duì)大量提前還貸需求，加之自身業(yè)績(jī)考核要求，有銀行提升了提前還房貸的“門(mén)檻”，開(kāi)始與購(gòu)房還貸者互相“拉扯”。

不過(guò)近期，隨著監(jiān)管層的密集發(fā)聲改善居民提前還款流程，銀行與購(gòu)房者對(duì)于提前還房貸這一事情也出現(xiàn)新跡象：部分銀行開(kāi)始加速提前還貸審批，線(xiàn)上預(yù)約陸續(xù)開(kāi)放。

部分銀行：提前還款，可以在線(xiàn)預(yù)約了！

“可以在線(xiàn)預(yù)約了，最近（線(xiàn)上預(yù)約）開(kāi)通了。”中國(guó)銀行成都某支行工作人員表示，現(xiàn)在要是想提前還款，可以在手機(jī)銀行上操作，下載手機(jī)銀行，上面有提前還款的預(yù)約，“每一天都有客戶(hù)在預(yù)約，不清楚需要排多久。”

興業(yè)銀行成都某支行工作人員表示，若要提前還款，需要本人帶身份證到網(wǎng)點(diǎn)簽署提前還款預(yù)約申請(qǐng)，然后等待扣款，“我們現(xiàn)在最快的扣款時(shí)間是五月初，兩個(gè)月左右。如果是想五月初就扣款的話(huà)，需要盡快來(lái)簽字。我們是支行提交上去，然后分行批量扣款。”

此外，上海地區(qū)的部分銀行提前還款也沒(méi)有問(wèn)題。工商銀行上海某支行工作人員表示，需要在手機(jī)銀行上預(yù)約，需要兩個(gè)月時(shí)間審批。

交通銀行上海某支行工作人員表示，現(xiàn)在申請(qǐng)預(yù)約的話(huà)，大概在4月份中下旬就可以提前還款。

記者注意到，相較前段時(shí)間，申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸變得容易了，但真正扣款普遍需要等待2個(gè)月左右時(shí)間。

此外，目前同一銀行不同地區(qū)政策也有不一樣的情況。例如同樣是工商銀行，上海的分支行可以在線(xiàn)上預(yù)約，審批需要兩個(gè)月，但廣州工行某支行的個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，目前還不能進(jìn)行線(xiàn)上預(yù)約，要每周二進(jìn)行線(xiàn)下預(yù)約，并“需要兩三個(gè)月的審批時(shí)間。”

銀保監(jiān)會(huì)：提前還款困難的問(wèn)題已逐步緩解

從銀行取消線(xiàn)上提前還款渠道、線(xiàn)下排隊(duì)久，到加快提前還貸審批流程、重開(kāi)線(xiàn)上預(yù)約渠道，銀行態(tài)度的轉(zhuǎn)變也與監(jiān)管層的密集表態(tài)有關(guān)。

2月9日，針對(duì)近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶(hù)為中心的理念，保障客戶(hù)合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶(hù)提前還款服務(wù)工作。

2月中旬，工農(nóng)中建等多家銀行已向分支機(jī)構(gòu)下發(fā)通知，要求強(qiáng)化以客戶(hù)為中心的理念，高度重視消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，及時(shí)響應(yīng)客戶(hù)還款訴求，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，加快處理積壓申請(qǐng)，按照合同約定做好提前還款服務(wù)。

2月24日，銀保監(jiān)會(huì)再次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，要求銀行加快處理積壓申請(qǐng)，做好提前還款服務(wù)。針對(duì)近期部分銀行出現(xiàn)房貸“提前還貸”排隊(duì)現(xiàn)象。銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)高度重視消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作。

該負(fù)責(zé)人指出，目前，商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專(zhuān)門(mén)的客戶(hù)提前還款服務(wù)方案和流程，統(tǒng)籌線(xiàn)上線(xiàn)下服務(wù)渠道，保證還款時(shí)間的可預(yù)期性。有的銀行開(kāi)展多渠道服務(wù)對(duì)接，設(shè)立房貸提前還款熱線(xiàn)專(zhuān)席，為客戶(hù)咨詢(xún)及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機(jī)銀行等線(xiàn)上渠道部署提前還款預(yù)約功能，提升服務(wù)效能。

“從市場(chǎng)反映和我們了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長(zhǎng)，辦理時(shí)限有所縮短，提前還款困難的問(wèn)題已逐步緩解。”

律師：房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，風(fēng)險(xiǎn)重重

據(jù)了解，2022年以來(lái)，5年期以上LPR多次降低，首貸利率也進(jìn)行了調(diào)整。各地銀行開(kāi)始下調(diào)房貸利率，目前已有城市已經(jīng)將房貸利率降到4%以下。

而前幾年在房貸利率高位時(shí)買(mǎi)房的購(gòu)買(mǎi)者，房貸利率能夠高達(dá)6%。存量利率與現(xiàn)行利率差距拉大，也是部分提前還房貸者的主要考慮。此外，記者注意到目前銀行經(jīng)營(yíng)貸利率已經(jīng)下調(diào)，目前基本在3.7%附近，部分銀行更低。

隨著近期個(gè)人住房“申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸”需求旺盛，社會(huì)上一些不法中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人趁機(jī)冒充銀行金融機(jī)構(gòu)工作人員，開(kāi)始以幫助“提前還貸”“轉(zhuǎn)貸降息”為名，誘導(dǎo)金融消費(fèi)者用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換房貸甚至違規(guī)辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)。

在記者咨詢(xún)提前還貸過(guò)程中，就有人向記者表示，如果覺(jué)得房貸利率高，可以考慮房貸置換，使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸。

上海光明律師事務(wù)所羅春雷律師表示，“這樣大的利率落差導(dǎo)致很多高利率買(mǎi)房的購(gòu)房者想要利用經(jīng)營(yíng)貸，來(lái)減輕自己的房貸壓力。但如果購(gòu)房者都這樣做，則必然會(huì)對(duì)銀行房貸以及正常的經(jīng)營(yíng)貸帶來(lái)波動(dòng)，在實(shí)施過(guò)程中也會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)。”

羅春雷表示，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的基本流程為過(guò)橋借錢(qián)還清房貸，然后用自己的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，最終還清過(guò)橋以及經(jīng)營(yíng)貸款。這個(gè)流程看似簡(jiǎn)單，但在具體過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)：

第一，法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)貸是以企業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)而申請(qǐng)的貸款，現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)購(gòu)房者都沒(méi)有經(jīng)營(yíng)企業(yè)，更沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)流水。羅春雷表示，“這便是房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)營(yíng)貸銀行發(fā)現(xiàn)借款人所提交的資料為虛假，那么銀行有可能進(jìn)行抽貸，要求借款人提前還清所有貸款，借款人則會(huì)泥潭深陷。”

第二，經(jīng)營(yíng)貸貸款模式不等同于房貸。羅春雷指出，“同樣都是以房貸金額為基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)貸每個(gè)月需要還款的金額可能是房貸的5倍，甚至10倍。”

此外，如果經(jīng)營(yíng)貸涉及每年向銀行過(guò)本的問(wèn)題，他提示，“這時(shí)候房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸借款人就需要過(guò)橋資金，此時(shí)的過(guò)橋資金因?yàn)榻痤~過(guò)大，借款時(shí)間短，所以對(duì)應(yīng)的利率會(huì)非常高，甚至變成高利貸。一旦出現(xiàn)銀行不能及時(shí)放貸的情況，借款人則面臨著高額的過(guò)橋資金利息壓力，遭受的損失可能遠(yuǎn)超想象。”

第三，虛假宣傳，即中介的說(shuō)法不可信。羅春雷表示，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸流程實(shí)際很復(fù)雜，而且銀行最終能夠給經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)者多少貸款額度以及給多長(zhǎng)的貸款期限都是不確定的。

同時(shí)他指出，當(dāng)市場(chǎng)中出現(xiàn)不合理情況時(shí)，政府就可能出臺(tái)政策予以規(guī)制，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸最終能走到哪一步并不是確定的。而房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸有很多“隱藏”成本，中介可能不會(huì)一次性全都告訴購(gòu)房者，后續(xù)出現(xiàn)其他費(fèi)用，購(gòu)房者很多時(shí)候都不得不承擔(dān)，中介則會(huì)以雙方?jīng)]有明確約定擺脫自己的責(zé)任。

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