每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 葉峰

就在剛剛過去的這個(gè)周末，REITs申報(bào)新政的出爐引發(fā)了全市場(chǎng)的熱議。

3月24日，證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)為推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行完善了基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排。

有業(yè)內(nèi)人士指出，《通知》利好公募REITs的發(fā)展，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)充分體現(xiàn)民生屬性，也將推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格方面，上周REITs市場(chǎng)的下跌趨勢(shì)還在延續(xù)。25只已上市產(chǎn)品中，上周二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比上漲的僅有8只，并且漲幅都在1%以內(nèi)；其余17只產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格都環(huán)比下跌，其中跌幅最大的是下跌了2.17%的建信中關(guān)村REIT，此外還有8只產(chǎn)品跌幅超過1%。

REITs申報(bào)新政出爐，推動(dòng)公募REITs擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化

上周公募REITs最重磅的事件，無疑是兩部委同步發(fā)文拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型。

3月24日，證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)布了《通知》，以進(jìn)一步推進(jìn) REITs 常態(tài)化發(fā)行，完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排，健全市場(chǎng)功能，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)安排將促使公募REITs申報(bào)工作走向規(guī)范化。

華鑫證券在研報(bào)中指出，《通知》主要包括以下十大內(nèi)容要點(diǎn)：

1、拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型。研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

2、項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

3、申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。

4、首次申報(bào)發(fā)行REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

5、推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。

6、支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)。

7、健全二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性支持制度安排，完善做市機(jī)制。適時(shí)推出REITs實(shí)時(shí)指數(shù)。

8、進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程。

9、健全 REITs 發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價(jià)定價(jià)機(jī)制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售行為。

10、建立健全包括項(xiàng)目盡調(diào)、發(fā)行定價(jià)、信息披露、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、二級(jí)市場(chǎng)交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。

很顯然，《通知》拓寬了試點(diǎn)資產(chǎn)類型，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)新政也充分體現(xiàn)了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)服務(wù)民生的屬性。中信建投指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)公募REITs規(guī)模為約860億元，整體規(guī)模偏小，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)體量巨大，“新政將利好運(yùn)營(yíng)類開發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類公司，推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型”。

二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格繼續(xù)下跌，本周兩只新能源REITs將上市

截至3月24日，全市場(chǎng)已上市REITs共有25只。繼此前一周這些產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格普遍出現(xiàn)下跌后，上周再次出現(xiàn)整體下跌的趨勢(shì)。

25只產(chǎn)品中僅有8只價(jià)格上漲，但漲幅都在1%以內(nèi)，中航首鋼生物質(zhì)REIT以0.95%的漲幅領(lǐng)跑全部公募REITs。其余17只產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格下跌，其中9只跌幅超過1%，跌幅最大的是下跌了2.17%的建信中關(guān)村REIT。

從流動(dòng)性來看，上周REITs總體成交活躍度下降，能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs活躍度上升。成交額方面，上周REITs總成交額（MA5）為3.54億元，環(huán)比下降4.9%；產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額（MA5）分別為2.04和1.49億元，環(huán)比分別變化了-7.8%和-0.7%。

值得注意的是，本周三（3月29日），市場(chǎng)將迎來首批兩只新能源公募REITs。中航京能光伏REIT和中信建投國(guó)家電投新能源REIT將在這一天正式上市。

從發(fā)行認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)來看，首批兩只新能源公募REITs均因超額募滿而提前1天結(jié)束公眾投資者募集，超額認(rèn)購(gòu)倍數(shù)、配售比例等多個(gè)指標(biāo)都顯示了市場(chǎng)對(duì)于這類資產(chǎn)的認(rèn)可。

中信證券也指出，新能源基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，有助于相關(guān)原始權(quán)益人優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，打通“投融管退”資金閉環(huán)，并促進(jìn)能源基礎(chǔ)設(shè)施有效投資，“我們看好這類標(biāo)的在未來的表現(xiàn)”。

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