每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-04-11 18:30:40
◎“成交量大,但是價(jià)格很平穩(wěn),和2022年下半年基本上差不多,個(gè)別極熱門的次新樓盤漲幅稍微明顯一些,大部分房東掛牌還是符合市場價(jià)的。最近二手房交易周期非常快,價(jià)格合適一兩周就成交了,即便是不那么有誠意的掛牌,一兩個(gè)月也能完成交易?!?/p>
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤
天氣還沒轉(zhuǎn)暖,上海二手房市場搶先火了。3月份2.4萬套成交量,直接站上了近20個(gè)月以來的最高點(diǎn)。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套,3月成交套數(shù)環(huán)比增加24%,同比增加86%,創(chuàng)下了2021年8月以來的成交高點(diǎn)。2021年上半年,正是上海樓市供需兩旺之時(shí),隨后一劑猛藥“三價(jià)就低”政策出臺,8月、9月上海二手房成交量“速凍”。
盡管2022年下半年起,“三價(jià)就低”在實(shí)際操作中逐漸淡化,但今年的回暖也帶著明顯的政策痕跡。
記者注意到,今年1-3月上海的二手房成交有著明顯特點(diǎn):總價(jià)低、舒適度高、面積不小。
從上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)來看,今年的剛需買家“上車”時(shí),在地段和舒適度之間多選擇后者,不少外郊環(huán)回遷房也成了不錯(cuò)的選擇。上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示,一季度70-90平方米成交占比26%,較去年同期增加1個(gè)百分點(diǎn);110-140平方米占比較去年增加0.4個(gè)百分點(diǎn);50平方米以下的占比18.6%,減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。從總價(jià)段來看,400萬-600萬元的占比11.9%,增加1.4個(gè)百分點(diǎn);600萬元以上的占比10.2%,增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)主調(diào)低掛牌價(jià),以期以價(jià)換量 每經(jīng)記者 包晶晶 攝
“2.4萬套是‘以價(jià)換量’換出來的”,上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者,“一方面,一線城市消費(fèi)韌性優(yōu)于其他城市,房東掛牌比較活躍,充足的掛牌量給成交奠定基礎(chǔ);另一方面,雖然成交量有所放大,但價(jià)格表現(xiàn)非常穩(wěn)定,說明房東也比較務(wù)實(shí),并不因?yàn)槭袌鲛D(zhuǎn)好就坐地起價(jià)。”
對于今年房東心態(tài)的變化,盧文曦說,“現(xiàn)在客戶非常聰明,會(huì)挑性價(jià)比高的房源,最優(yōu)先成交的都是筍盤,房東掛牌價(jià)格高、跳價(jià),就賣不掉。以價(jià)換量的另一方面,是最近的掛牌量非常活躍,每周大約新增1.3萬套,跳價(jià)就相當(dāng)于幫其他房東抬價(jià),這是非常不明智的。”
“只要市場有成交,基本上房源掛牌價(jià)就是市場平均水平或者能夠接受的水平,比市場水平高,那你這個(gè)房子肯定難成交。”
由于房東們大多謹(jǐn)慎選擇了以價(jià)換量,今年的小陽春,對于剛需上車族而言極為友好。
根據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì),3月份成交均價(jià)漲幅最大的是外郊環(huán)間,同比增長8%。但從環(huán)比來看,各環(huán)線漲幅僅1%左右,變動(dòng)不大。整個(gè)2023年一季度,除郊環(huán)以外均價(jià)同比下跌1%,其余各環(huán)線均價(jià)相較去年略有增長,外郊環(huán)間同比增長4%。
記者注意到,3月份各個(gè)區(qū)域內(nèi)二手房成交均價(jià)的同環(huán)比變動(dòng)十分穩(wěn)定,除內(nèi)環(huán)內(nèi)略出現(xiàn)不易察覺的同比下調(diào)外,其余區(qū)域均保持穩(wěn)定。
從2023年一季度二手房價(jià)格累計(jì)同比來看,下跌區(qū)域?yàn)楹缈凇ⅫS埔、徐匯和金山。從二手房成交均價(jià)來看,TOP3區(qū)域?yàn)辄S浦、長寧和徐匯。
以靜安區(qū)大寧板塊為例,上海靜安區(qū)平型關(guān)路一家中原地產(chǎn)店長江超對記者說:“還是看品質(zhì),次新房和房齡比較小的更受歡迎,比如慧芝湖花園小區(qū),各方面都不錯(cuò),光3月份就成交了15套。”
作為一線從業(yè)人員,江超也感受到了今年小陽春的不同之處:“成交量大,但是價(jià)格很平穩(wěn),和2022年下半年基本上差不多,個(gè)別極熱門的次新樓盤漲幅稍微明顯一些,大部分房東掛牌還是符合市場價(jià)的。最近二手房交易周期非???,價(jià)格合適一兩周就成交了,即便是不那么有誠意的掛牌,一兩個(gè)月也能完成交易。”
“近段時(shí)間帶看量確實(shí)有一定下降,大概從3月底那一周開始,門店感受比較明顯”,江超說,“對品質(zhì)比較好的小區(qū)成交量影響不大,預(yù)計(jì)一些老破小,在看房熱度降下來之后會(huì)受到影響。”
“但是等跌價(jià)、等撿漏,基本上也不現(xiàn)實(shí)。有些客戶就是想找低于市場價(jià)很多的房子,我們也去溝通過一些業(yè)主,但房東更多的是置換需求,什么時(shí)候賣掉什么時(shí)候買,所以想找特價(jià)房、急售房也挺難。”
上海某二手房小區(qū) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為,就是一個(gè)正常的季節(jié)性交易量回升。從最近10年來看,歷來就是上半年特別是3月份有一個(gè)比較明顯的回升,4、5月份回歸正常軌道。
從鏈家的帶看來看,帶看量較大的時(shí)段主要集中在2月下旬至3月初,近幾周的環(huán)比連續(xù)下滑3%左右。
“從中原地產(chǎn)一些前瞻性指標(biāo)來看,3月份新增客戶量是明顯減少的。從整個(gè)市場來看,掛牌指數(shù)也是往下走的,那也就意味著3月份這種快速放量的行情其實(shí)是不可延續(xù)的。預(yù)計(jì)4、5月份會(huì)有從高位回落的一個(gè)動(dòng)作,上半年3月份就是一個(gè)高點(diǎn)。”盧文曦說。
封面圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝
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