每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“投資人要看到企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造。”

談及華潤(rùn)有巢成功發(fā)行首批保租房公募REITs，華潤(rùn)置地長(zhǎng)租公寓REITs平臺(tái)總經(jīng)濟(jì)師王戈宏指出。

2023年4月18日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院召開以“煥新機(jī)遇”為主題的“2023觀點(diǎn)租賃圓桌”和“不動(dòng)產(chǎn)破局與重構(gòu)·2023觀點(diǎn)資本圓桌”兩場(chǎng)專業(yè)論壇，現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)發(fā)布“卓越指數(shù)·2023住房租賃卓越表現(xiàn)”研究成果。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2023住房租賃發(fā)展報(bào)告》顯示，過去一年里，受政策推動(dòng)，住房租賃行業(yè)快速發(fā)展。截至2022年底，泊寓、冠寓以及招商伊敦已開業(yè)房間數(shù)分別為16.66萬間、11.6萬間以及2.68萬間，已開業(yè)規(guī)模較2021年底分別增長(zhǎng)4.45%、9.43%以及7.49%；相寓、魔方公寓在營(yíng)房源規(guī)模分別為25.7萬間和7.62萬間，較2021年底增長(zhǎng)1.58%和0.4%。對(duì)比企業(yè)過往規(guī)模增速可以發(fā)現(xiàn)，租賃企業(yè)不再盲目尋求規(guī)模的增長(zhǎng)。

“從數(shù)據(jù)上看行業(yè)爆發(fā)了，但是爆發(fā)也帶來了很多競(jìng)爭(zhēng)。”樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意說，“剛需、白領(lǐng)仍然是未來市場(chǎng)最大的需求。企業(yè)很難做到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，所有項(xiàng)目都是一個(gè)打法，‘卷’帶來的后果就是分化，包括客戶的分化、機(jī)構(gòu)的分化還有城市內(nèi)部板塊的分化。”

對(duì)于剛需和白領(lǐng)的市場(chǎng)需求，魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎指出：“更高的精神文明需求才是年輕人更需要的，所以魔方在未來已來的時(shí)候打造出他們想要的生活。這種情況下，魔方關(guān)注的就不只是安全，更多的是體驗(yàn)。”

高速發(fā)展的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)也再度受到投資機(jī)構(gòu)關(guān)注。

“退出是容易的，因?yàn)闆]有退不出的項(xiàng)目，只有退不出的價(jià)值。”瓴寓國(guó)際CEO張愛華強(qiáng)調(diào)，募和退就是資本運(yùn)作，要做資管離不開投資，投完了不動(dòng)產(chǎn)，要有能力把產(chǎn)品打造出來，后面還必須做好運(yùn)營(yíng)管理，缺一不可。

而對(duì)于當(dāng)前住宅市場(chǎng)復(fù)蘇中凸顯出的行業(yè)天花板，住宅房地產(chǎn)出現(xiàn)了怎樣的投資新格局？應(yīng)該構(gòu)建怎樣的風(fēng)險(xiǎn)化解范式？AMC與房企合作如何落地？

中城投資助理總裁馮雄杰闡釋了一個(gè)新思路：“在當(dāng)前形勢(shì)下，可以通過債務(wù)重組、資產(chǎn)抵債等一系列手段，來解決項(xiàng)目的歷史問題。通過重整程序的法定性，統(tǒng)一暴露項(xiàng)目的所有債務(wù)。同時(shí)，鎖定項(xiàng)目資產(chǎn)，解決項(xiàng)目所有債務(wù)，對(duì)不良資產(chǎn)的資金、資產(chǎn)等生產(chǎn)要素重新構(gòu)建。要做好各方利益的協(xié)調(diào)，只有各方利益形成合力，才能把不良資產(chǎn)盤活，提升價(jià)值。”

北京金誠(chéng)同達(dá)（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人賀國(guó)良則指出，未來將是重的越重，輕的越輕，風(fēng)險(xiǎn)管控極為重要。

“不良資產(chǎn)處置是從快到慢、從破到立，前者是指以前的單一資產(chǎn)處置，可直接通過拍賣兌現(xiàn)，而現(xiàn)在項(xiàng)目的盤活要求完全不一樣。過往有資金就可買下這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在還要求強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)能力。”賀國(guó)良表示。

在AMC與房企合作機(jī)遇層面，瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理趙永華坦言，“房企要轉(zhuǎn)變觀念，在保交樓、保民生大環(huán)境下，AMC需要調(diào)整戰(zhàn)略方向。未來房企的投資重點(diǎn)之一是保障性住房以及長(zhǎng)租公寓。同時(shí)，房企競(jìng)爭(zhēng)的賽道是高端房地產(chǎn)，主要就是綠色低碳、環(huán)保、智能環(huán)境好的住宅。另外，未來那些產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的都市圈中心城市，以及特大城市是競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。”

封面圖片來源：觀點(diǎn)供圖