每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)尚處于恢復(fù)中，德必作為風(fēng)向標(biāo)已率先回暖。”

5月15日下午，德必集團(tuán)（SZ300947，股價(jià)14.38元，市值22.09億元）舉行2022年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，公司董事長(zhǎng)賈波在回答現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)時(shí)表示，2023年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)仍處疫后恢復(fù)階段，回升基礎(chǔ)尚需鞏固，但是德必集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況回暖趨勢(shì)已愈發(fā)明顯。

回顧過(guò)去一年的業(yè)績(jī)，德必集團(tuán)增長(zhǎng)放緩。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入7.79億元，同比下降18.44%；歸母凈利潤(rùn)3249.39萬(wàn)元，同比下降68.84%。

即便如此，德必集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模仍在擴(kuò)張。截至報(bào)告期末，德必集團(tuán)的園區(qū)管理面積超118萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%；資產(chǎn)負(fù)債率同比約升高4個(gè)百分點(diǎn)，至78.23%。

針對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者身份提出的“公司去年負(fù)債率上升原因”的問(wèn)題，賈波解釋道，2022年德必集團(tuán)在成都、杭州、上海新拓展了數(shù)個(gè)園區(qū)。截至2022年末，公司對(duì)中國(guó)文化創(chuàng)意五大產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域（除滇海地區(qū)外）進(jìn)行了戰(zhàn)略性全面布局。資產(chǎn)負(fù)債率上升是因?yàn)樾峦貓@區(qū)在新租賃準(zhǔn)則下，確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，導(dǎo)致資產(chǎn)總額和負(fù)債總額同步大幅增加。

來(lái)源：德必集團(tuán)年報(bào)

給客戶免租導(dǎo)致去年收入下滑

總部位于上海的德必集團(tuán)，主營(yíng)文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計(jì)、改造、招商、運(yùn)營(yíng)管理和對(duì)企業(yè)的深度增值服務(wù)，是國(guó)內(nèi)知名的文化創(chuàng)意和科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商之一，其在管園區(qū)主要分布于上海市，區(qū)域內(nèi)的收入占總營(yíng)業(yè)收入的70%以上。

來(lái)源：德必集團(tuán)年報(bào)

面對(duì)去年業(yè)績(jī)下滑的情況，德必集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)邱玉田在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，公司與眾多以線下實(shí)體經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)一樣，業(yè)績(jī)受到嚴(yán)重影響。一方面，對(duì)客戶減免租金客觀上造成公司的收入下降；另一方面，公司新拓園區(qū)改建工程進(jìn)度、招商進(jìn)度因疫情受到了大幅度滯后，而剛性成本導(dǎo)致利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院發(fā)布的《2022~2027年中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》，目前中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分布在六大區(qū)域，由此形成了六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群：環(huán)渤海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、長(zhǎng)三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、珠三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、滇海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群、川陜文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群以及中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。到2023年，中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4.2萬(wàn)億元左右，增長(zhǎng)速度將在8%以上。

來(lái)源：德必集團(tuán)年報(bào)

德必集團(tuán)董事、總經(jīng)理陳紅認(rèn)為，中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，而且還在不斷快速增長(zhǎng)。2022年，縱然外部環(huán)境極其艱難，德必集團(tuán)戰(zhàn)略布局搶占先機(jī)，在長(zhǎng)三角文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群的杭州、川陜文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群的成都開(kāi)拓項(xiàng)目。當(dāng)外部環(huán)境復(fù)蘇初露端倪之時(shí)，上述德必兩個(gè)戰(zhàn)略布局點(diǎn)發(fā)力迅猛，杭州市項(xiàng)目2023年一季度去化面積總量是2022年度第四季度去化面積的400%；成都市項(xiàng)目該指標(biāo)數(shù)值達(dá)到200%。

新拓園區(qū)招商去化增速明顯

據(jù)陳紅透露，除了文化創(chuàng)意園區(qū)，德必集團(tuán)同時(shí)布局與數(shù)字科技、人工智能等相關(guān)的科技創(chuàng)新型園區(qū)，目前科創(chuàng)園區(qū)約占集團(tuán)在管園區(qū)總量的30%。

據(jù)德必集團(tuán)管理層介紹，去年以來(lái)就關(guān)注到了chat GPT，幫助設(shè)計(jì)師、市場(chǎng)、行政等很多崗位大幅度提高工作效率，公司已經(jīng)在多個(gè)崗位推行了chat GPT以及類似AI工具的應(yīng)用。

中指數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積共3.57億平方米，其中北京、上海、重慶等城市均有新增供應(yīng)入市。寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求端仍有待恢復(fù)，疊加新增供應(yīng)陸續(xù)入市，部分城市甲級(jí)寫(xiě)字樓供大于求態(tài)勢(shì)加劇。重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度整體有所提升，帶看量增長(zhǎng)，亦有部分新增需求陸續(xù)釋放，但凈吸納量尚未有明顯改善。鑒于需求端尚未有明顯改善，超半數(shù)代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升。

在賈波看來(lái)，今年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)仍處疫后恢復(fù)階段，回升基礎(chǔ)尚需鞏固。截至今年4月30日，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)環(huán)境尚處于恢復(fù)階段，德必集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況回暖趨勢(shì)已愈發(fā)明顯，成熟園區(qū)業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升，營(yíng)業(yè)收入和歸母稅前利潤(rùn)同比均有所增長(zhǎng)。

來(lái)源：德必集團(tuán)公告

據(jù)財(cái)報(bào)披露，今年一季度，德必集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入2.39億元，同比增長(zhǎng)9.66%；同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)247.96萬(wàn)元，同比下滑90.33%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)-123.32億元，同比減少105.01%。

“隨著維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步顯效發(fā)力，二季度經(jīng)濟(jì)有望加速恢復(fù)，公司經(jīng)營(yíng)向好趨勢(shì)將隨之進(jìn)一步放大。”賈波表示，公司新拓的園區(qū)整體招商去化增速明顯，今年一季度，新拓園區(qū)招商去化總面積對(duì)比2022年第四季度增長(zhǎng)近80%。4月份，德必集團(tuán)在全國(guó)新拓園區(qū)去化面積保持環(huán)比高速增長(zhǎng)。

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