每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

日前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)的《關于推進基本養(yǎng)老服務體系建設的意見》指出，要落實發(fā)展養(yǎng)老服務優(yōu)惠扶持政策，鼓勵社會力量參與提供基本養(yǎng)老服務，支持物業(yè)服務企業(yè)因地制宜提供居家社區(qū)養(yǎng)老服務。

事實上，作為上市物企增值服務構成的一部分，此前已有包括綠城服務、融創(chuàng)服務等多家物企布局社區(qū)養(yǎng)老服務，主要為業(yè)主提供包含助餐、日間照料、精神關愛、健康護理、適老化改造等在內的11類服務，而日間照料、健康護理是社區(qū)養(yǎng)老集中布局業(yè)務之一。

另據中指院發(fā)布的《2023中國物業(yè)服務百強報告》顯示，2022年百強物企增值服務收入占比為18.22%，其中業(yè)主增值服務均值約1.65 億元，同比增長6.57%，前景依舊廣闊。

“隨著宏觀經濟的向好及居民追求美好生活的預期不斷提升，業(yè)主資產運營服務及社區(qū)生活服務的需求亦將提升。”中指研究院分析指出，政策層面鼓勵物企進入生活服務領域，支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新，積極探索“物業(yè)+生活”服務模式，“我們仍然看好2023年物企此類業(yè)務收入的持續(xù)增長。”

2023年5月24日，北京，一場北京養(yǎng)老服務行業(yè)發(fā)展活動中展示的養(yǎng)老家居設備 視覺中國圖

養(yǎng)老服務處探索階段

作為距離社區(qū)最近的服務機構，受政策利好、企業(yè)新業(yè)務拓展等多方面推動，物業(yè)服務企業(yè)正成為社區(qū)居家養(yǎng)老服務主要提供方之一。

但實際上，當前能提供養(yǎng)老服務的物企并不多。據克而瑞物管監(jiān)測顯示，目前僅有綠城服務、世茂服務、保利物業(yè)、融創(chuàng)服務、建發(fā)物業(yè)、奧園健康等10余家上市物企在養(yǎng)老服務方面有所涉足，其中只有6家提及居家養(yǎng)老、上門服務，占比不足10%。從已布局的企業(yè)來看，居家養(yǎng)老業(yè)務的開展也主要是依托社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老的延伸服務，進展緩慢。

以綠城服務為例，作為較早一批開始布局養(yǎng)老服務的企業(yè)，其早在2010年就開始探索社區(qū)養(yǎng)老生活服務，并成立了全資子公司綠城椿齡康養(yǎng)集團。

“公司目前主要業(yè)務有康養(yǎng)地產開發(fā)運營、養(yǎng)老機構運營以及社區(qū)居家養(yǎng)老服務，形成從康養(yǎng)項目開發(fā)、設計到運營服務落地的完整閉環(huán)，構建完善的康養(yǎng)產業(yè)生態(tài)體系。”綠城服務相關負責人5月25日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，社區(qū)居家養(yǎng)老服務也將是椿齡康養(yǎng)未來重點發(fā)展的業(yè)務板塊。

不過，該負責人也指出，物業(yè)服務企業(yè)具有常駐社區(qū)、貼近居民、響應快速等服務優(yōu)勢，“但也缺少政策實施過程中閉環(huán)的機制，‘物業(yè)+養(yǎng)老’是機遇也是挑戰(zhàn)。”

2022年報顯示，目前綠城服務已逐步建立了以居家養(yǎng)老、機構養(yǎng)老及康養(yǎng)社區(qū)為主要產品，以“物業(yè)+養(yǎng)老”及“頤養(yǎng)+康護”等主要模式的社區(qū)養(yǎng)老服務體系，公司2022年在以此為主的居家生活服務方面營收2.56億元，占總收入約9%，同比上漲約32.5%。

除了綠城服務，世茂服務也在其2022業(yè)績報告中表示，2022年養(yǎng)老業(yè)業(yè)務收入同比增長近5倍，目前其養(yǎng)老服務熙堂業(yè)務已覆蓋23座城市超30萬人；弘陽服務管理層則在2022年業(yè)績會上表示，將結合已布局的“魅力街道，向美而生”策略，逐步落地社區(qū)和居家養(yǎng)老服務產業(yè)，積極響應政府號召的同時謀求新的盈利增長點；奧園健康則以社區(qū)養(yǎng)老為入口，通過線上線下一站式醫(yī)療服務平臺，以“醫(yī)養(yǎng)結合”為特色，通過加入“醫(yī)共體”實現(xiàn)與周邊醫(yī)療機構信息共享。

“目前對物業(yè)公司而言社區(qū)養(yǎng)老服務仍處于探索階段，大多數(shù)企業(yè)都在探索和嘗試，還沒有達到一定的業(yè)務體量。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經理牛曉娟5月25日通過微信向記者分析指出，當前物業(yè)公司在開展養(yǎng)老服務還存在不少難點：首先就在于當前社區(qū)養(yǎng)老并沒有成熟的業(yè)務開展模式，而養(yǎng)老服務的專業(yè)性強，需要在健康、醫(yī)療、安全、應急處理等各方面擁有豐富經驗并配備專業(yè)人員，但大多數(shù)物業(yè)公司還不具備這樣的條件；同時，物企缺乏對業(yè)主更為詳盡的養(yǎng)老需求畫像，導致在業(yè)務開展需求匹配度不高，“養(yǎng)老服務費用也是業(yè)主重要的考慮因素，收費、定價及服務標準方面物企同樣面臨挑戰(zhàn)。”

“能抓住機遇率先形成成熟業(yè)務模式的企業(yè)則能脫穎而出。”在牛曉娟看來，這就要求物企首先要與第三方專業(yè)機構建立合作，引入專業(yè)人才，填補該業(yè)務板塊的資源和人才的空白，并對所服務的業(yè)主開展深入的養(yǎng)老需求調研，刻畫詳細的用戶畫像，推出相應的服務類型。“利用政策紅利，爭取獲得相關部門的補貼以緩解業(yè)務開展的資金壓力，在實踐中制定服務標準及對應收費的具體機制。”

看好“物業(yè)+生活”模式

事實上，對于物企而言，養(yǎng)老服務僅是其增值服務業(yè)務的一部分，社區(qū)零售、社區(qū)教育等也逐漸發(fā)展成為物企增值服務的一部分。

作為當前上市物企著力打造的“第二增長曲線”，增值服務特別是來自開發(fā)商的非業(yè)主增值服務（包括協(xié)銷服務、咨詢服務等）門檻低、毛利率高，在樓市銷售旺盛時，這一業(yè)務需求“源源不斷”，為物企帶來了相當大的業(yè)務支撐；與業(yè)主關聯(lián)度較高社區(qū)增值服務則能夠不斷縱向挖掘，想象空間巨大。

根據中指院發(fā)布的《2023中國物業(yè)服務百強報告》，2022年百強物企增值服務收入占比為18.22%，較2021年的21.52%下降了3.3%，增值服務收入于近三年來首次轉負，而轉負原因主要為其中的非業(yè)主增值服務業(yè)務受房地產行業(yè)下行影響較大，房地產開發(fā)投資同比下滑嚴重，其中主要的案場及經紀服務收入受到沖擊，基礎物管仍為物企收入的固本之源。

不過，增值服務中業(yè)主增值服務前景依舊廣闊，2022年百強企業(yè)的業(yè)主增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%。業(yè)主增值服務一般包括空間運營服務，業(yè)主資產運營服務（房屋經紀、美居服務等），社區(qū)生活服務（社區(qū)零售、家政服務、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等）以及其他服務。

需要指出的是，在盈利越來越難的情況下，業(yè)務的可持續(xù)性越來越得到重視，多家物企對增值業(yè)務板塊進行調整，并依托自身及子公司優(yōu)勢，將資源向具有可持續(xù)性、擅長的業(yè)務傾斜。

如世茂服務執(zhí)行董事、總裁葉明杰在2022年業(yè)績會上就表示，公司現(xiàn)在更聚焦在具有成長性的C端業(yè)務上面，資源配置也相應地往C端業(yè)務上面作一些傾斜。

其所謂“C端業(yè)務”，是指基于流量的增值服務業(yè)務，統(tǒng)稱為“用戶+”的業(yè)務。目前世茂服務的“用戶+”業(yè)務已形成新零售、養(yǎng)老、托育和團餐這四類，由四個專業(yè)公司來承接。目前，世茂服務已圍繞四個業(yè)務打造了多個領先的自主品牌。

再如保利物業(yè)，2022年“完成增值服務多賽道機會挖潛向產業(yè)精耕模式的轉變，聚焦到家服務、美居服務、資產服務等核心板塊。”

“2022年隨著行業(yè)規(guī)模及營收增速的放緩，業(yè)主增值服務的發(fā)展也呈現(xiàn)新的特點。業(yè)主增值服務業(yè)務由‘從無到有’向‘從有到優(yōu)’發(fā)展，形成各具特色的‘錦上添花’類業(yè)務。”中指研究院分析指出。物企發(fā)展業(yè)主增值服務業(yè)務空間依然較大，隨著宏觀經濟的向好及居民追求美好生活的預期不斷提升，業(yè)主資產運營服務及社區(qū)生活服務的需求亦將提升。同時，政策層面鼓勵物企進入生活服務領域，支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新，積極探索“物業(yè)+生活”服務模式，“我們仍然看好2023年物企此類業(yè)務收入的持續(xù)增長。”

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