每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝 易啟江    

■相關(guān)公司：招商蛇口（SZ001979，股價(jià)12.53元，市值969.71億元）

■核心競(jìng)爭(zhēng)力：“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式，豐富的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略資源優(yōu)勢(shì)，兼具穩(wěn)健及創(chuàng)新

■所屬概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

深圳蛇口海上世界項(xiàng)目夜景 來(lái)源：招商蛇口官微

2023年5月9日，每日經(jīng)濟(jì)新聞與清華大學(xué)中國(guó)企業(yè)研究中心聯(lián)合在北京舉行“2023第七屆中國(guó)上市公司品牌價(jià)值榜發(fā)布會(huì)”，招商蛇口位列“2023中國(guó)上市公司品牌價(jià)值榜”第85名，較去年提升4位。

這正是招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，堅(jiān)持以“產(chǎn)融創(chuàng)新，低碳先鋒，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健”為特色，致力于成為“美好生活承載者”而鑄就的品牌價(jià)值和企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)逐步回歸理性發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)該如何適應(yīng)行業(yè)新的發(fā)展模式？尤其作為頭部房企的招商蛇口，近年來(lái)為實(shí)現(xiàn)有高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行了怎樣的探索和實(shí)踐？

近日，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）采訪時(shí)，闡述了招商蛇口“跑贏大市”“好于同行”的解題之道。

談到房地產(chǎn)行業(yè)目前的變化，許永軍認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯與過(guò)往相比，已發(fā)生顯著變化，企業(yè)需要不斷適應(yīng)行業(yè)發(fā)展邏輯的變化。當(dāng)前行業(yè)的運(yùn)營(yíng)邏輯已發(fā)生根本改變，‘三新一高’（即新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局及推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展）將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展方向。”

許永軍表示，“‘安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏’，這種訴求一直沒(méi)有變過(guò)。對(duì)于致力成為‘美好生活承載者’的招商蛇口而言，仍有向上的巨大空間和良好發(fā)展基礎(chǔ)。”

歷經(jīng)44載風(fēng)雨“蓄勢(shì)蝶變”

對(duì)招商蛇口來(lái)說(shuō)，歷經(jīng)44載風(fēng)雨，如今正蓄勢(shì)蝶變。

招商局是中國(guó)民族工商業(yè)的先驅(qū)，創(chuàng)立于1872年洋務(wù)運(yùn)動(dòng)時(shí)期。同時(shí)，招商局也是中國(guó)近代第一家股份制公司，曾組建了中國(guó)近代第一支商船隊(duì)，開(kāi)辦了中國(guó)第一家銀行、第一家保險(xiǎn)公司等，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)近代民族航運(yùn)業(yè)，帶動(dòng)了其他許多近代產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在中國(guó)近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)史和社會(huì)發(fā)展史上具有重要地位。

招商蛇口作為招商局旗下城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，前身可追溯至1979年創(chuàng)立的蛇口工業(yè)區(qū)。

彼時(shí)，蛇口工業(yè)區(qū)作為中國(guó)改革開(kāi)放的試驗(yàn)田，打響了改革開(kāi)放“第一炮”，“空談?wù)`國(guó)，實(shí)干興邦”“敢為天下先”以及誕生于此的“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”等口號(hào)都由此風(fēng)行全國(guó)。

誕生于這片土地上的招商蛇口發(fā)展至今，已經(jīng)成為一家集開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)三大類業(yè)務(wù)的綜合發(fā)展企業(yè)。從行業(yè)銷售規(guī)模來(lái)看，招商蛇口2022年以2926.02億元的銷售金額位居行業(yè)第六。

許永軍是近年來(lái)招商蛇口發(fā)展壯大的見(jiàn)證者。2015年，許永軍通過(guò)公開(kāi)選聘從招商局物流調(diào)任招商蛇口，成為蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)“重大無(wú)先例重組”上市的招商蛇口首任總經(jīng)理；2019年，許永軍任招商蛇口董事長(zhǎng)。

在3月21日招商蛇口召開(kāi)的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，許永軍與投資者及媒體代表相聊甚歡。他表示，“招商蛇口的管理層十分愿意跟大家進(jìn)行充分交流，也十分珍惜每年與大家的交流機(jī)會(huì)，未來(lái)招商蛇口也不會(huì)辜負(fù)投資人的期望。”

招商蛇口2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 來(lái)源：招商蛇口官微

行業(yè)發(fā)展邏輯已明顯改變

在現(xiàn)階段，行業(yè)內(nèi)提到較多的一個(gè)詞是“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”。但如何才算有質(zhì)量的增長(zhǎng)，從當(dāng)下的需求來(lái)看，“運(yùn)營(yíng)”能力成為貫穿所有環(huán)節(jié)中的“必選項(xiàng)”，而這一點(diǎn)恰恰是過(guò)去二十年的城市化進(jìn)程中最為稀缺的，高杠桿、快周轉(zhuǎn)稀釋了行業(yè)“精益管理”的密度與濃度。

“房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正發(fā)生明顯改變，未來(lái)‘三新一高’將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展方向，這也將成為招商蛇口未來(lái)3到5年決策的依據(jù)。”

在許永軍看來(lái)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已發(fā)生變化，但是以美好生活作為目標(biāo)、尤其是空間生活的市場(chǎng)期望，需求量非常大。“上千年來(lái)‘安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒(méi)有變過(guò)。”

為了適應(yīng)行業(yè)變化，招商蛇口適時(shí)進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整。許永軍提到，招商蛇口通過(guò)系統(tǒng)復(fù)盤，對(duì)過(guò)往業(yè)務(wù)進(jìn)行了重新劃分，歸納出了三大類核心業(yè)務(wù)，包括開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和城市服務(wù)。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是以住宅為主的可售型產(chǎn)品，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括商業(yè)辦公、公寓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)管理與資產(chǎn)管理，而城市服務(wù)包括物業(yè)管理、會(huì)展、郵輪、康養(yǎng)等城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

招商蛇口三大類核心業(yè)務(wù) 來(lái)源：招商蛇口官微

除了在業(yè)務(wù)上進(jìn)行劃分外，招商蛇口也在持續(xù)推動(dòng)“133341”戰(zhàn)略的落地，做強(qiáng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，為非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培育提供資源支持。同時(shí)，充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)，形成商業(yè)邏輯的閉環(huán)，助力資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大，引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展模式。

年報(bào)顯示，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)層面，招商蛇口2022年實(shí)現(xiàn)銷售面積1194萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售金額排在行業(yè)第六位。

招商蛇口2022年銷售情況 來(lái)源：招商蛇口2022年報(bào)

在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面（包括集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓和酒店），招商蛇口2022年實(shí)現(xiàn)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入（未扣除租金減免金額）57.1 億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA 30.4億元，分別同比增長(zhǎng)6.2%和6.9%。

2022年招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)情況 來(lái)源：招商蛇口2022年報(bào)

除了在業(yè)務(wù)上更為聚焦核心業(yè)務(wù)外，招商蛇口在內(nèi)部包括管理、組織架構(gòu)等方面也迎來(lái)新的調(diào)整。

“除了在業(yè)務(wù)劃分上進(jìn)行調(diào)整外，招商蛇口在業(yè)務(wù)聚焦上也發(fā)生了改變。所謂的四個(gè)聚焦，是指區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦、管理聚焦和風(fēng)控聚焦。”

許永軍表示，業(yè)務(wù)和區(qū)域聚焦，是為了積極把握空間布局的結(jié)構(gòu)機(jī)會(huì)，把資源投向重點(diǎn)城市，在國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域聚焦，積極為產(chǎn)業(yè)集聚，以市場(chǎng)導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)效益提升。而管理聚焦就是聚焦核心區(qū)域核心業(yè)務(wù)，進(jìn)行人力資源、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制的優(yōu)化調(diào)配，提升內(nèi)部效率。

作為央企，招商蛇口一貫注重風(fēng)險(xiǎn)控制。市場(chǎng)給予招商蛇口最大的評(píng)價(jià)就是一個(gè)“穩(wěn)”字，這也是招商蛇口好于同行、優(yōu)于大勢(shì)的重要原因。而防風(fēng)險(xiǎn)的核心是從資產(chǎn)和負(fù)債兩端入手，嚴(yán)防流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債端嚴(yán)守“三道紅線”。

來(lái)源：招商蛇口2022年報(bào)

房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)分化

作為頭部房企，如何看待未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

許永軍認(rèn)為，2023年仍是房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善的一年，市場(chǎng)的發(fā)展格局將進(jìn)一步分化。

“如果從房地產(chǎn)行業(yè)的體量來(lái)看，這仍然是一個(gè)10萬(wàn)億級(jí)以上的市場(chǎng)，行業(yè)的馬太效應(yīng)依然明顯，頭部企業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也更強(qiáng)勁。尤其是在政策不斷加碼的背景下，政策底開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。從宏觀趨勢(shì)來(lái)看，行業(yè)將在新模式的引導(dǎo)下逐步回歸健康理性，而且還能走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。”

許永軍表示，從行業(yè)發(fā)展格局來(lái)看，2023年是充滿希望的。政府重申了房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，各地的利好政策也在頻頻出臺(tái)，正逐步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，這對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一件好事。從現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的情況來(lái)看，最艱難的階段已經(jīng)過(guò)去。

2022年招商蛇口在主要城市的銷售排名 來(lái)源：招商蛇口2022年報(bào)

在過(guò)去一年，招商蛇口在不少城市的市占率逐步攀升，比如在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市場(chǎng)占有率超10%；在上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1；在深圳、南京、徐州則進(jìn)入TOP3。

與此同時(shí)，招商蛇口的拿地投資力度也沒(méi)有放松。年報(bào)顯示，2022年招商蛇口在熱點(diǎn)城市累計(jì)獲取地塊56宗，總計(jì)容建筑面積約726萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元。

2022年招商蛇口拿地情況 來(lái)源：招商蛇口2022年報(bào)

在中指研究院公布的2022年房企新增貨值TOP100榜上，招商蛇口以1584億元的全口徑新增貨值排在第三位；以1117億元的權(quán)益新增貨值排在第四位。

2022年房企新增貨值TOP8 來(lái)源：中指研究院

“我們對(duì)行業(yè)、對(duì)公司的未來(lái)發(fā)展充滿了信心。招商蛇口也將繼續(xù)抓實(shí)經(jīng)營(yíng)管理，努力為股東創(chuàng)造價(jià)值。”

此外，對(duì)于行業(yè)關(guān)注度較高的ESG領(lǐng)域，許永軍提到，“ESG領(lǐng)域同樣是招商蛇口關(guān)注的重要方向。”

首先在內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整上，為了完善可持續(xù)發(fā)展治理架構(gòu)，招商蛇口將“董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)”變更為“董事會(huì)戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)”，強(qiáng)化董事會(huì)對(duì)可持續(xù)發(fā)展事務(wù)的決策權(quán)；成立橫向組織“可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組”，統(tǒng)籌管理ESG三個(gè)維度的可持續(xù)發(fā)展事務(wù)；在“可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組”之下，設(shè)立“可持續(xù)發(fā)展工作小組”，牽頭落實(shí)各項(xiàng)ESG工作要求。

2022年招商蛇口的綠色建筑數(shù)據(jù) 來(lái)源：招商蛇口官微

在具體實(shí)施方面，包括舉行招商蛇口業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)等重要活動(dòng)和推進(jìn)裝配式建筑等舉措，都是按照低碳或者零碳的標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行的。圍繞健康人居需求，招商蛇口還研發(fā)并打造“4+X”健康科技住宅體系，對(duì)健康人居環(huán)境的持續(xù)探索。

年報(bào)顯示，截至2022年末，招商蛇口累計(jì)建設(shè)綠色建筑認(rèn)證項(xiàng)目431個(gè)，其中高星級(jí)綠色建筑占比達(dá)到66.82%。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是招商蛇口的基本盤

不同發(fā)展時(shí)期，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也有不同使命和目標(biāo)。

在許永軍看來(lái)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是招商蛇口的基本盤，是規(guī)模和利潤(rùn)的主要保障。當(dāng)下招商蛇口需要做的是穩(wěn)固基本盤，為”第二增長(zhǎng)曲線“的培育提供緩沖和支持。

“我們的社區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)必須要穩(wěn)住營(yíng)收規(guī)模，提升利潤(rùn)水平。將繼續(xù)堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，保持區(qū)域聚焦、城市生根，堅(jiān)定執(zhí)行以市場(chǎng)為導(dǎo)向，牽引公司資源的優(yōu)化配置，持續(xù)提升我們?cè)谥攸c(diǎn)城市的市場(chǎng)份額。”

為此，2023年招商蛇口提出“計(jì)劃實(shí)現(xiàn)3300億銷售金額”的目標(biāo)。

2023年招商蛇口銷售目標(biāo) 來(lái)源：招商蛇口官微

此外，對(duì)于招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方向的側(cè)重點(diǎn)，許永軍表示，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)作為招商蛇口重要的新動(dòng)能和業(yè)務(wù)之一，將堅(jiān)持雙百戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)聚焦有進(jìn)有退和主輔有別、輕重并舉的發(fā)展策略，堅(jiān)定不移地實(shí)現(xiàn)百億經(jīng)營(yíng)收入目標(biāo)。

“其中，集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓是招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的三個(gè)重要賽道，集中商業(yè)以能力提升為前提，聚焦核心市場(chǎng)，完成集中商業(yè)城市布局，夯實(shí)核心資產(chǎn)培育。”

而對(duì)于目前行業(yè)內(nèi)盛行的“數(shù)字化”，許永軍也表達(dá)了自己的看法：“數(shù)字化也是順應(yīng)時(shí)勢(shì)的一種舉動(dòng)，主要是為了提高內(nèi)部的管理效率和提升優(yōu)化客戶體驗(yàn)。招商蛇口現(xiàn)在也在積極推動(dòng)園區(qū)、商業(yè)、公寓、文旅、健康等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。”

這種數(shù)字化轉(zhuǎn)型，并非只是一種單純的技術(shù)工具，而是通過(guò)數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用和創(chuàng)新來(lái)為業(yè)務(wù)賦能，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)延伸至園區(qū)、商業(yè)辦公、公寓、健康等多個(gè)領(lǐng)域，通過(guò)數(shù)字化及資源整合的方式將上下游的不同元素串聯(lián)起來(lái)，最終形成一個(gè)閉環(huán)運(yùn)營(yíng)的“產(chǎn)業(yè)數(shù)字化生態(tài)圈”。

將充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)

除了在發(fā)展策略上迎來(lái)調(diào)整，每經(jīng)記者還注意到，招商蛇口還走在了公募REITs前列，招商蛇口同時(shí)擁有境內(nèi)外兩個(gè)上市REITs平臺(tái)：蛇口產(chǎn)園REIT和招商局商業(yè)房托基金。

蛇口產(chǎn)園REIT在深圳證券交易所上市 來(lái)源：百年招商局官微

2021年6月21日，蛇口產(chǎn)園REIT正式于深圳證券交易所上市，首發(fā)資產(chǎn)為位于深圳市南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的萬(wàn)融大廈及萬(wàn)海大廈。2022年9月28日，蛇口產(chǎn)園REIT正式申報(bào)擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目， 擬購(gòu)入資產(chǎn)為位于深圳光明區(qū)招商局智慧城的加速器二期資產(chǎn)。

談及招商蛇口在公募REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，許永軍提到，“近期，我們與清華金融五道口聯(lián)合推出《構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)金融大循環(huán)》專著，主要是講中國(guó)REITs的實(shí)踐與探討，這也是招商蛇口在REITs方面的實(shí)踐總結(jié)。”

在行業(yè)重大變局時(shí)期，招商蛇口再次秉承先行先試的改革精神積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，身體力行REITs實(shí)踐，構(gòu)建“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

在新發(fā)展階段，走在高質(zhì)量發(fā)展道路上的招商蛇口，正在穩(wěn)行蓄勢(shì)，蝶變可期。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)制圖