每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 趙云    

6月7日，證監(jiān)會接收了工銀瑞信基金申請注冊河北高速集團高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的材料，這也是工銀瑞信基金上報的首只公募REITs產(chǎn)品。

值得關(guān)注的是，今年以來，公募REITs市場下行明顯，截至6月8日，28只REITs（中金光谷REIT暫未上市）年內(nèi)收益率暫無取得正收益案例，但從估值收益率來看，交建、高速類REITs排位居前，像平安廣河REIT、華夏交建REIT等目前估值收益率都在10%以上。

隨著首批公募REITs擴募完成，業(yè)界也在關(guān)注未來公募REITs市場的發(fā)展，而估值提升的效率將是影響其權(quán)益投資屬性的重要因素。

新申報REIT底層資產(chǎn)或為高速公路

自2021年5月首批公募REITs上市后，國內(nèi)公募REITs的底層資產(chǎn)類型備受關(guān)注，雖然多屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，但總體而言，交建、高速類項目仍是大頭，近日，又有基金公司上報了此類REITs申請。

工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金便是一例，作為工銀瑞信基金旗下的首只公募REITs產(chǎn)品，證監(jiān)會在6月7日公布了其已接收相關(guān)材料的通知。從字面來看，河北高速集團高速公路或是底層資產(chǎn)。

作為底層資產(chǎn)“借基上市”的創(chuàng)新工具，公募REITs是投資人未來將通過持有REITs基金份額來間接實現(xiàn)持股資產(chǎn)，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。目前，像華夏中國交建REIT、華夏越秀高速REIT、平安廣州廣河REIT等底層資產(chǎn)均與高速公募相關(guān)。

與上市公司股票不同，公募REITs基金不僅具備權(quán)益投資屬性，而且具備強制分紅屬性，但就前者來看，時下公募REITs的投資收益并不理想。Wind統(tǒng)計顯示，截至6月8日收盤，現(xiàn)有28只公募REITs年內(nèi)收益率暫無正數(shù)。

整體來看，以中證REITs指數(shù)為例，截至6月7日，Wind統(tǒng)計顯示，近一年的年化收益水平在-20.27%，同期滬深300為-9.47%。另一方面，目前公募REITs單基漲跌與二級市場對應(yīng)板塊及股票相關(guān)性漸在提高。

來自德邦證券的研報顯示，截至上周末，近20日能源設(shè)施REITs指數(shù)與對應(yīng)板塊相關(guān)性相對較強，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源設(shè)施、倉儲物流、保租房、生態(tài)環(huán)保和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs和對應(yīng)板塊之間的相關(guān)系數(shù)分別為-0.42、0.32、0.14、-0.02、0.3和0.24。

近250日中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT和華夏越秀高速公路REIT與對應(yīng)股票相關(guān)性系數(shù)分別為0.09、0.08和0.08，說明具有相對較強的相關(guān)性。

目前交建、高速REITs估值收益率最高

具有較強的相關(guān)性，亦從年初至今的A股表現(xiàn)中不難發(fā)現(xiàn)，作為國企央企估值重塑進程中的重要一環(huán)，對標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的老基建指數(shù)今年已有3.60%收益率，國泰基建ETF年內(nèi)也有16.65%收益，可見在整體估值的提振效率方面，公募REITs方面還有待進一步提高。

不過，從估值收益率的角度來看，目前交建、高速類REITs最高。簡單來說，估值收益率就是指投資回報率，是指投資者購買REITs的價格與該REITs所能帶來的現(xiàn)金流量比計算得出的收益率，衡量投資價值，判斷升值潛力。

Wind統(tǒng)計顯示，截至6月8日收盤，28只公募REITs當(dāng)中，估值收益率最高的為平安廣州廣河REIT、華夏中國交建REIT，二者已超過10%，分別錄得11.27%、10.54%。整體統(tǒng)計看來，估值收益率均值在6.15%左右，最小的為華安張江REIT的3.13%。

此外，交建、高速類REITs也是交投較為活躍的領(lǐng)域，6月8日當(dāng)天，像華夏中國交建REIT、平安廣州廣河REIT等成交額均在2000萬以上，排名靠前。不過，估值提升的效率將是影響其權(quán)益投資屬性的重要因素，隨著公募REITs擴募的推進，未來此類標(biāo)的的估值成長性愈發(fā)重要。

但值得注意的是，目前機構(gòu)對于公募REITs的配置更多傾向于固收資產(chǎn)屬性，其股性價值仍十分有限。有分析指出，目前公募REITs依然面臨著流通盤較小的問題，流動性有待進一步提高，這也影響著底層資產(chǎn)未來二級市場的估值表現(xiàn)。

究其原因，有公募界人士此前在同記者交流時提到，公募REITs雖然是底層資產(chǎn)借道上市的工具，但其固收性質(zhì)依然較強，尤其是對未來一段時期的收益及分紅水平都有預(yù)期，因此機構(gòu)投資者更多是將其作為固收類資產(chǎn)進行配置，而非股票類資產(chǎn)。

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