每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

6月30日，深圳鹽田，萬科召開2022年度股東大會，也正值萬科新一輪董事會換屆選舉。

從各方席位來看，萬科本屆董事會治理結(jié)構(gòu)延續(xù)了穩(wěn)定、平衡的局面。新一屆董事名單中，深圳地鐵作為大股東，董事席位數(shù)量并無變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長辛杰、總經(jīng)理黃力平、副總經(jīng)理雷江松。萬科方面的席位數(shù)量同樣保持了一致，仍為三席，分別是董事會主席郁亮、總裁祝九勝、職工董事王蘊。

在股東大會上，被股東問及對過去三年的打分時，郁亮坦言分?jǐn)?shù)打高了不合適，分?jǐn)?shù)打低了則貶低團隊努力，今天股東的投票就是決定要給萬科管理層的分?jǐn)?shù)，“相信道路是曲折的，前景是光明的，相信萬科能夠穿越周期。”

萬科2022年度股東大會現(xiàn)場 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“說不著急顯然也不可能”

有投資者問及郁亮過去三年任期的感受，郁亮感嘆，過去三年對行業(yè)的每個從業(yè)者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易，沒有哪個人、哪個企業(yè)是容易的。

郁亮認(rèn)為，過去三年是著手解決舊模式問題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年，恰好是新舊模式轉(zhuǎn)換、承上啟下的階段。盡管萬科已經(jīng)比較早地意識到行業(yè)高速增長不可持續(xù)，慚愧的是，雖然認(rèn)知比較到位、比較早，但行動上仍然沒有完全擺脫慣性，比如投資上有些冒進，產(chǎn)品操盤離散度比較大問題，萬科花了比較多的精力處理這樣的事情，也取得了一些進展。

“過往房地產(chǎn)基本靠關(guān)鍵‘兩招’——拿地、融資，在新發(fā)展模式下，如果僅靠這兩招，可能會出現(xiàn)買地越多，買回來越多錯誤；融資越多，可能越不安全。”他認(rèn)為，要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資。

郁亮表示，萬科會持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平；二是經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成0到1、1到10，通過了商業(yè)邏輯檢驗，以及可復(fù)制性的驗證，接下來要擴大競爭優(yōu)勢，爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報水平，不斷培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三是堅守財務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。

但他同時也指出，想要脫胎換骨恐怕仍然還需要比較長時間。目前的市場環(huán)境下，要消化過去的問題，可能比預(yù)想的時間要長，轉(zhuǎn)型也會經(jīng)歷一些陣痛，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的收入要占到主流恐怕也需要相當(dāng)時間。

“說不著急顯然也不可能，但再著急也得靜下心好好做事，我們還是會堅持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的策略，努力把每一步都走好。”

大股東代表辛杰也在現(xiàn)場表達(dá)了對萬科及其管理層的支持，2018年萬科提出“活下去”的時候，市場還有一些不同看法，但時間證明萬科的經(jīng)營班子是有前瞻性的，面對行業(yè)的劇烈調(diào)整，做出了正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營調(diào)整，采取了審慎的運營策略和穩(wěn)健的財務(wù)策略，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險的底線。深鐵投資萬科是一個正確的選擇，深鐵對萬科的全方位支持堅定不移，未來會繼續(xù)在多個領(lǐng)域、多個項目以及新的賽道上與萬科深入合作。

市場實際情況比之前預(yù)期的要差

在今年3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮認(rèn)為當(dāng)時較為回暖的市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

但在本次股東大會上，郁亮認(rèn)為，實際情況比當(dāng)時預(yù)期要差一些，從目前看信心還需要進一步重建。目前市場短期確實有壓力，合理的需求沒得到釋放，成交也沒有達(dá)到合理的水平。

在談到市場長期需求時，郁亮還是堅持他一如既往的說法，未來十年，還會新增將近7000萬城鎮(zhèn)人口，有2.6億新市民將扎根下來，他們現(xiàn)在住的房子改善需求大。此外，城市里將近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅連電梯都沒有裝，有更新提升的需要。城市居民改善居住條件，以及休閑度假等等也都是正在興起的合理需求。因此，市場的長期基礎(chǔ)仍在，“有沒有”方面還有結(jié)構(gòu)性空間，“好不好”方面潛力更大。

“如果需求在，短期的市場表現(xiàn)表明的是市場短期預(yù)期的問題，大家對未來的預(yù)期感到不確定或不明朗，所以在買房方面先選擇看一看、等一等。短期的預(yù)期跟市場的氛圍可能很多時候是由外部因素造成的，修復(fù)需要一點時間。但我相信隨著這些外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也一定能恢復(fù)，也會恢復(fù)到合理的成交水平。”

2023年1-5月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1,045.1萬平方米，合同銷售金額1,677.9億元。在克而瑞6月30日發(fā)布的2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜中，萬科以1895.2億元操盤金額位列TOP2，僅次于保利發(fā)展。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝