每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了初創(chuàng)期，進(jìn)入快速發(fā)展期的萬(wàn)物梁行面臨戰(zhàn)略選擇的“新棋局”。

6月29日，萬(wàn)物梁行官方宣布，由于個(gè)人家庭原因，葉世源將不再擔(dān)任萬(wàn)物梁行CEO，接下來(lái)半年轉(zhuǎn)任顧問(wèn)。接替葉世源擔(dān)任CEO的，是董事長(zhǎng)李慶平。從萬(wàn)物梁行官微來(lái)看，葉世源最近一次以CEO的身份出現(xiàn)在公開(kāi)活動(dòng)是今年4月。

2020年1月7日，合資公司萬(wàn)物梁行正式開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，這是國(guó)內(nèi)首家與全球房地產(chǎn)咨詢五大行合作成立的商企物業(yè)服務(wù)公司，被稱為是中西合璧的“行業(yè)新物種”。

李慶平是萬(wàn)物云與戴德梁行組建合資項(xiàng)目的全程“操盤(pán)人”，自萬(wàn)物梁行成立起就擔(dān)任董事長(zhǎng)。他曾擔(dān)任萬(wàn)物云首席財(cái)務(wù)官，現(xiàn)任萬(wàn)物云管理合伙人、首席投資官。

7月6日，萬(wàn)物梁行方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，近年來(lái)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)物業(yè)公司開(kāi)始加大在非住領(lǐng)域的布局，以及切入IFM賽道。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于行業(yè)頭部企業(yè)而言，更多的是一種鞭策。“公司正在探索業(yè)務(wù)全面升維，將跳出物業(yè)紅海的激烈廝殺，從物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)商向企業(yè)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，布局能源管理等新業(yè)務(wù)。”

來(lái)源：萬(wàn)物梁行CWVS官微

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不是一種零和博弈

2018年7月，萬(wàn)科物業(yè)入股戴德梁行，成為后者的戰(zhàn)略投資者，同年8月，雙方就大中華地區(qū)商業(yè)物業(yè)管理與設(shè)施管理領(lǐng)域業(yè)務(wù)深入合作達(dá)成初步共識(shí)。2020年1月7日，合資公司萬(wàn)物梁行正式開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。

在過(guò)去一段時(shí)間里，萬(wàn)物云被市場(chǎng)認(rèn)為有兩個(gè)不足，一是只會(huì)做萬(wàn)科的項(xiàng)目，二是只會(huì)做住宅物業(yè)。萬(wàn)科商企團(tuán)隊(duì)幾乎是“從零開(kāi)始”的，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全曾舉了個(gè)例子，“最開(kāi)始去投標(biāo)的時(shí)候，我們投標(biāo)的價(jià)值是別人的好幾倍，人家都笑我們到底會(huì)不會(huì)投標(biāo)，到底懂不懂。”

因此在商企物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，萬(wàn)物云選擇直接整合戴德梁行大中華地區(qū)物業(yè)與設(shè)施管理板塊。成立三年時(shí)間后，萬(wàn)物梁行成為中國(guó)區(qū)域收入最高的商企物業(yè)服務(wù)公司（數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)物云招股書(shū)，沙利文按2021年收入計(jì)算）。

當(dāng)然，作為中外合資公司，萬(wàn)物梁行必然也會(huì)遭遇融合的挑戰(zhàn)。萬(wàn)物梁行方面對(duì)記者坦言，兩家在文化上都比較自信和強(qiáng)勢(shì)的企業(yè)業(yè)務(wù)融合，不可避免地遇到來(lái)自文化、團(tuán)隊(duì)等方面的挑戰(zhàn)。“我們的經(jīng)驗(yàn)可以歸納為兩句話：珍視差異、求同存異；在發(fā)展中融合，以融合促發(fā)展。”

首先，雙方打破了交易先簽約后談交割與整合的傳統(tǒng)步驟，開(kāi)創(chuàng)性地前置10個(gè)月就啟動(dòng)整合工作。其次，在融合初期，不糾結(jié)于融合本身，而是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向下，用發(fā)展和業(yè)績(jī)牽引團(tuán)隊(duì)。此外，以規(guī)則和機(jī)制做保障，快速地建立了一套適合公司發(fā)展的新規(guī)則和機(jī)制，靠公開(kāi)的可以擺到桌面上講的規(guī)范、章法來(lái)治理公司，比如統(tǒng)一業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系等，并建立了一套足夠包容和安置雙方所有管理人員的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)體系，在薪酬福利差異、用人等方面體現(xiàn)出足夠柔性和包容性，在發(fā)展中逐步解決差異。

由于市場(chǎng)前景廣、毛利水平高于住宅等其他業(yè)態(tài)，近年來(lái)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)物業(yè)公司開(kāi)始加大在非住領(lǐng)域的布局，以及切入IFM（為企業(yè)提供空間專屬化、一體化服務(wù)的綜合設(shè)施管理<Integrated Facility Management>服務(wù)）賽道，如招商積余、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年，500強(qiáng)物企中就有456家企業(yè)布局辦公業(yè)態(tài)，辦公物業(yè)管理項(xiàng)目總數(shù)為22776個(gè)，同比增長(zhǎng)15.09%。

“行業(yè)玩家越來(lái)越多，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。但我們認(rèn)為，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不是一種零和博弈。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于行業(yè)頭部企業(yè)而言，更多的是一種倒逼我們構(gòu)建護(hù)城河，從而保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的鞭策。”萬(wàn)物梁行方面如是表示。

將跳出物業(yè)紅海激烈廝殺

寫(xiě)字樓是反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表。首先，雖然商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，新增供應(yīng)量增速總體放緩，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的一二線城市，依然存在大量的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

除了物業(yè)管理PM業(yè)務(wù)外，商寫(xiě)空間里的大量企業(yè)的IFM綜合設(shè)施管理服務(wù)需求，這是一個(gè)更廣闊的市場(chǎng)，也正在成為物管行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。根據(jù)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)IFMA的預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)IFM市場(chǎng)規(guī)模將接近1.67萬(wàn)億元。

萬(wàn)科云最新披露的上市后首份財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年其商企和城市空間綜合服務(wù)同比增速為28.2%，超過(guò)社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)2.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，2022年卓越商企服務(wù)辦公樓物管毛利率23.1%，比住宅物業(yè)高出7.2個(gè)百分點(diǎn)；華潤(rùn)萬(wàn)象生活辦公樓物管毛利率34.1%，比住宅高15.2個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：萬(wàn)物云2022年報(bào)

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)費(fèi)收入總值為454.46億元，同比增長(zhǎng)24.51%；2017到2021年復(fù)合增長(zhǎng)率為23.97%。百?gòu)?qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收入占百?gòu)?qiáng)企業(yè)總物業(yè)費(fèi)收入比例為19.27%。

經(jīng)歷了初創(chuàng)期，進(jìn)入快速發(fā)展期的萬(wàn)物梁行走到了戰(zhàn)略選擇的十字路口。萬(wàn)物梁行對(duì)記者表示，公司正在探索業(yè)務(wù)全面升維，將跳出物業(yè)紅海的激烈廝殺，從物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)商向企業(yè)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，布局能源管理等新業(yè)務(wù)。在第一增長(zhǎng)飛輪（PFM業(yè)務(wù)）上保持高速增長(zhǎng)，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先領(lǐng)跑地位。在第二增長(zhǎng)飛輪上，實(shí)現(xiàn)能源管理等方面的突破。

選擇布局能源管理，一方面是基于“碳達(dá)峰、碳中和”的大戰(zhàn)略背景；另一方面，萬(wàn)物梁行發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)企業(yè)降本增效、精益運(yùn)營(yíng)的需求越來(lái)越突出，其中降低能耗成本成為很多大型商業(yè)建筑業(yè)主方和大型企業(yè)主眼下較為迫切的需求。此外，很多企業(yè)出于發(fā)行綠債、碳交易以及ESG等需求出發(fā)，也希望在綠色低碳方面有所建樹(shù)。

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