每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了初創(chuàng)期，進(jìn)入快速發(fā)展期的萬物梁行面臨戰(zhàn)略選擇的“新棋局”。

近日，萬物梁行官方宣布，由于個人家庭原因，葉世源將不再擔(dān)任萬物梁行CEO，接下來半年轉(zhuǎn)任顧問。接替葉世源擔(dān)任CEO的，是董事長李慶平。從萬物梁行官微來看，葉世源最近一次以CEO的身份出現(xiàn)在公開活動是今年4月。

2020年1月7日，合資公司萬物梁行正式開始運營，這是國內(nèi)首家與全球房地產(chǎn)咨詢五大行合作成立的商企物業(yè)服務(wù)公司，被稱為是中西合璧的“行業(yè)新物種”。

李慶平是萬物云與戴德梁行組建合資項目的全程“操盤人”，自萬物梁行成立起就擔(dān)任董事長。他曾擔(dān)任萬物云首席財務(wù)官，現(xiàn)任萬物云管理合伙人、首席投資官。

7月6日，萬物梁行方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，近年來越來越多的國內(nèi)物業(yè)公司開始加大在非住領(lǐng)域的布局，以及切入IFM賽道。競爭對于行業(yè)頭部企業(yè)而言，更多的是一種鞭策。“公司正在探索業(yè)務(wù)全面升維，將跳出物業(yè)“紅海”的激烈廝殺，從物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)商向企業(yè)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，布局能源管理等新業(yè)務(wù)。”

行業(yè)競爭非零和博弈

2018年7月，萬科物業(yè)入股戴德梁行，成為后者的戰(zhàn)略投資者，同年8月，雙方就大中華地區(qū)商業(yè)物業(yè)管理與設(shè)施管理領(lǐng)域業(yè)務(wù)深入合作達(dá)成初步共識。2020年1月7日，合資公司萬物梁行正式開始運營。

在過去一段時間里，萬物云被市場認(rèn)為有兩個不足，一是只會做萬科的項目，二是只會做住宅物業(yè)。萬科商企團(tuán)隊幾乎是“從零開始”的，萬物云董事長朱保全曾舉了個例子，“最開始去投標(biāo)的時候，我們投標(biāo)的價值是別人的好幾倍，人家都笑我們到底會不會投標(biāo)，到底懂不懂。”

因此在商企物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，萬物云選擇直接整合戴德梁行大中華地區(qū)物業(yè)與設(shè)施管理板塊。成立三年時間后，萬物梁行成為中國區(qū)域收入最高的商企物業(yè)服務(wù)公司（數(shù)據(jù)來源：萬物云招股書，沙利文按2021年收入計算）。

當(dāng)然，作為中外合資公司，萬物梁行必然也會遭遇融合的挑戰(zhàn)。萬物梁行方面對記者坦言，兩家在文化上都比較自信和強(qiáng)勢的企業(yè)業(yè)務(wù)融合，不可避免地遇到來自文化、團(tuán)隊等方面的挑戰(zhàn)。“我們的經(jīng)驗可以歸納為兩句話：珍視差異、求同存異；在發(fā)展中融合，以融合促發(fā)展。”

首先，雙方打破了交易先簽約后談交割與整合的傳統(tǒng)步驟，開創(chuàng)性地前置10個月就啟動整合工作。其次，在融合初期，不糾結(jié)于融合本身，而是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向下，用發(fā)展和業(yè)績牽引團(tuán)隊。此外，以規(guī)則和機(jī)制做保障，快速地建立了一套適合公司發(fā)展的新規(guī)則和機(jī)制，靠公開的可以擺到桌面上講的規(guī)范、章法來治理公司，比如統(tǒng)一業(yè)績評價體系等，并建立了一套足夠包容和安置雙方所有管理人員的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)體系，在薪酬福利差異、用人等方面體現(xiàn)出足夠柔性和包容性，在發(fā)展中逐步解決差異。

由于市場前景廣、毛利水平高于住宅等其他業(yè)態(tài)，近年來越來越多的國內(nèi)物業(yè)公司開始加大在非住領(lǐng)域的布局，以及切入IFM（為企業(yè)提供空間專屬化、一體化服務(wù)的綜合設(shè)施管理服務(wù)）賽道，如招商積余、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活等。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年，500強(qiáng)物企中就有456家企業(yè)布局辦公業(yè)態(tài)，辦公物業(yè)管理項目總數(shù)為22776個，同比增長15.09%。

“行業(yè)玩家越來越多，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。但我們認(rèn)為，行業(yè)競爭不是一種零和博弈。競爭對于行業(yè)頭部企業(yè)而言，更多的是一種倒逼我們構(gòu)建護(hù)城河，從而保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢的鞭策。”萬物梁行方面如是表示。

將跳出物業(yè)“紅海”

寫字樓是反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的“晴雨表”。首先，雖然商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，新增供應(yīng)量增速總體放緩，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的一二線城市，依然存在大量的市場機(jī)會。

除了物業(yè)管理PM業(yè)務(wù)外，商寫空間里的大量企業(yè)的IFM綜合設(shè)施管理服務(wù)需求，這是一個更廣闊的市場，也正在成為物管行業(yè)的主戰(zhàn)場。根據(jù)國際設(shè)施管理協(xié)會IFMA的預(yù)測，2025年中國IFM市場規(guī)模將接近1.67萬億元。

萬科云最新披露的上市后首份財報數(shù)據(jù)顯示，2022年其商企和城市空間綜合服務(wù)同比增速為28.2%，超過社區(qū)空間居住消費服務(wù)2.2個百分點。

值得注意的是，2022年卓越商企服務(wù)辦公樓物管毛利率23.1%，比住宅物業(yè)高出7.2個百分點；華潤萬象生活辦公樓物管毛利率34.1%，比住宅高15.2個百分點。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年，百強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)費收入總值為454.46億元，同比增長24.51%；2017到2021年復(fù)合增長率為23.97%。百強(qiáng)企業(yè)辦公物業(yè)的物業(yè)費收入占百強(qiáng)企業(yè)總物業(yè)費收入比例為19.27%。

經(jīng)歷了初創(chuàng)期，進(jìn)入快速發(fā)展期的萬物梁行走到了戰(zhàn)略選擇的十字路口。萬物梁行對記者表示，公司正在探索業(yè)務(wù)全面升維，將跳出物業(yè)“紅海”的激烈廝殺，從物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)商向企業(yè)綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型，布局能源管理等新業(yè)務(wù)。在第一增長飛輪（PFM業(yè)務(wù)）上保持高速增長，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先領(lǐng)跑地位。在第二增長飛輪上，實現(xiàn)能源管理等方面的突破。

選擇布局能源管理，一方面是基于“碳達(dá)峰、碳中和”的大戰(zhàn)略背景；另一方面，萬物梁行發(fā)現(xiàn)，近年來企業(yè)降本增效、精益運營的需求越來越突出，其中降低能耗成本成為很多大型商業(yè)建筑業(yè)主方和大型企業(yè)主眼下較為迫切的需求。此外，很多企業(yè)出于發(fā)行綠債、碳交易以及ESG等需求出發(fā)，也希望在綠色低碳方面有所建樹。