每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 何小桃 易啟江    

從2009年關(guān)門(mén)停業(yè)至今，荒廢14年的廣州“初代”主題樂(lè)園——世界大觀將迎來(lái)重生。而在多年未變的樂(lè)園周邊，地價(jià)房?jī)r(jià)已經(jīng)一路走高，住宅最高均價(jià)已突破10萬(wàn)元/平方米。

近日，在政府收儲(chǔ)后，廣州市規(guī)劃和自然資源局掛牌世界大觀AT1003011、AT1003072兩個(gè)二類(lèi)居住用地地塊，起始價(jià)總價(jià)63.92億元，折合樓面價(jià)約4.69萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格已可躋身廣州樓面價(jià)TOP9。按照原先規(guī)劃，這宗宅地容積率預(yù)計(jì)在2.2左右。

7月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪世界大觀看到，整個(gè)樂(lè)園圍繞中心的兩個(gè)小湖泊，絕大部分都已被茂密的植被覆蓋，只有零星幾座早已破敗的異國(guó)風(fēng)情建筑，還殘留著曾經(jīng)的世界大觀氣息。本次掛牌的AT1003011、AT1003072地塊還未進(jìn)行土地平整。

合富研究院高級(jí)分析師吳智杰在接受記者采訪時(shí)表示，雖然總價(jià)比較高，但地塊自身具備豐富的山、林、湖、園資源，且容積率低，這些都十分稀缺，比較適合產(chǎn)品打造能力強(qiáng)的企業(yè)，預(yù)計(jì)房企參拍意愿較強(qiáng)。

主題樂(lè)園荒廢十余年被收儲(chǔ)

公開(kāi)資料顯示，作為廣州“初代”主題樂(lè)園，位于廣州天河?xùn)|圃的世界大觀自1995年10月開(kāi)業(yè)后就十分火熱，是不少?gòu)V州人的童年記憶，還是曾經(jīng)的“羊城十大美景”之一。

世界大觀匯集了世界上100多個(gè)國(guó)家的建筑雕塑，基本都是按1:1比例還原，設(shè)有時(shí)代廣場(chǎng)、巴黎歌劇院、古希臘劇場(chǎng)、阿拉伯劇場(chǎng)、英國(guó)劇場(chǎng)等六大劇場(chǎng)和飛機(jī)艦船表演、綜合游樂(lè)場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等四大游樂(lè)區(qū)。

但僅僅開(kāi)業(yè)兩年時(shí)間，世界大觀就迅速衰落，并陷入債務(wù)糾紛，最終被關(guān)閉并廢棄多年。

記者實(shí)地走訪看到，曾經(jīng)樹(shù)立在世界大觀門(mén)口威武的群馬雕像已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，背后紅色屋頂?shù)漠悋?guó)風(fēng)情建筑在一片綠樹(shù)雜草中落寞地矗立，空曠的廣場(chǎng)上零星停著幾輛汽車(chē)。

世界大觀的進(jìn)門(mén)廣場(chǎng)已被用作停車(chē)場(chǎng)，門(mén)口張貼的告示顯示：自2023年7月16日起，本停車(chē)場(chǎng)僅限公司內(nèi)部使用，禁止一切外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入。落款是廣州世界大觀股份有限公司（下稱(chēng)世界大觀公司）。

民事裁定書(shū)（2014）粵高法民二破終字第1號(hào)顯示，1995年-1996年，世界大觀公司與廣州市國(guó)土局簽訂《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，約定世界大觀公司受讓、補(bǔ)受讓廣州市天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村機(jī)場(chǎng)以東地段452753平方米的土地，但未辦理土地的使用權(quán)證。

在惠州東方聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司申請(qǐng)世界大觀公司破產(chǎn)清算一案審查期間，一審法院依法向廣州市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)出調(diào)查函，調(diào)查上述土地目前的狀況以及相關(guān)部門(mén)對(duì)該地塊的處理意見(jiàn)。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局表示，上述452753平方米土地已經(jīng)簽訂土地出讓合同，該項(xiàng)目部分建成。截至2013年7月30日，尚欠土地出讓金及違約金合計(jì)約1.37億元。“目前未收回上述地塊，也暫未有下一步的處理方案，請(qǐng)?jiān)谔幚碓撍酒飘a(chǎn)清算案件時(shí)，給予優(yōu)先繳付其拖欠的土地出讓金及違約金。”廣東省高級(jí)人民法院駁回了對(duì)世界大觀公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)。

2022年6月，一份來(lái)自廣東省廣州市中級(jí)人民法院的結(jié)案通知書(shū)顯示，關(guān)于惠州市東方聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司與世界大觀公司、光大國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作南方公司合同糾紛兩案，補(bǔ)償款和執(zhí)行費(fèi)已經(jīng)到賬，并解除對(duì)被執(zhí)行人世界大觀452753平方米的土地使用權(quán)和地上建筑物的查封。

今年4月，《天河區(qū)世界大觀地塊（AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》在第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專(zhuān)業(yè)委員第十一次會(huì)議上獲得通過(guò)，其建設(shè)單位是廣州市人民政府征用土地辦公室（廣州市土地開(kāi)發(fā)中心）。

該地塊面積約48.94公頃，已于2022年4月16日簽訂《土地收儲(chǔ)補(bǔ)償協(xié)議 (世界大觀地塊)》及《土地收儲(chǔ)補(bǔ)償款支付三方協(xié)議(世界大觀地塊)》，完成解除土地出讓合同及出讓補(bǔ)充合同。

周邊房?jī)r(jià)最高已超10萬(wàn)/平

在上世紀(jì)90年代，世界大觀的位置還不算廣州中心，但當(dāng)下已成為優(yōu)質(zhì)地塊。項(xiàng)目位于天河區(qū)東北部，距離金融城20分鐘車(chē)程，距離珠江新城40分鐘車(chē)程，距離地鐵21號(hào)線大觀南路站約560米。

根據(jù)今年5月審批的規(guī)劃，世界大觀30.27公頃用地性質(zhì)，由規(guī)劃待定區(qū)調(diào)整為二類(lèi)居住用地、商業(yè)用地、中小學(xué)用地等，規(guī)劃居住人口0.8萬(wàn)。除了本次掛牌出讓的AT1003011、AT1003072地塊，還有三塊居住用地。

《天河區(qū)世界大觀地塊（AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》通告顯示，AT1003011地塊容積率≤2.2，建筑限高52米。

AT1003011、AT1003072兩個(gè)二類(lèi)居住用地地塊，結(jié)合克而瑞相關(guān)統(tǒng)計(jì)看，本次起拍樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到4.69萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交價(jià)有望躋身廣州樓面價(jià)TOP5，地塊限時(shí)競(jìng)價(jià)從8月15日開(kāi)始。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，兩個(gè)地塊目前還未平整土地，雖然大部分都被植被覆蓋，但還能依稀看到此前樂(lè)園建設(shè)的痕跡。根據(jù)規(guī)劃，世界大觀將保留兩個(gè)湖泊的現(xiàn)狀——太陽(yáng)湖和月亮湖，延續(xù)歷史印記，修復(fù)破損場(chǎng)地，保留部分建筑。

據(jù)（2014）粵高法民二破終字第1號(hào)，依據(jù)《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通告》【穗國(guó)房字（2011）1338號(hào)】記載，世界大觀452753平方米土地屬于商業(yè)用地，用地級(jí)別范圍屬于六級(jí)，用地級(jí)別價(jià)為4664元／平方米。

吳智杰補(bǔ)充道，低容積率的土地比較稀缺，廣州中心區(qū)域2021年后沒(méi)有低于2.0容積率的土地供應(yīng)。2020年有兩塊地，分別是匯景臺(tái)（1.9）和合景臻頤府（2.0）。雖然總價(jià)比較高，但地塊自身具備豐富的山、林、湖、園資源，且容積率低，這些都十分稀缺，比較適合產(chǎn)品打造能力強(qiáng)的企業(yè)。

合富研究院認(rèn)為，兩個(gè)地塊有望成為市中心下一個(gè)高熱度豪宅。但地塊周邊目前除教育資源比較完善外，缺乏大型商業(yè)體，道路交通通達(dá)性較差；僅有南側(cè)進(jìn)入性道路黃云路—悅景路，其余三側(cè)現(xiàn)狀無(wú)進(jìn)入性道路。

“從市場(chǎng)角度看，目前周邊新盤(pán)貨量充足，且以高端改善為主，包括合景臻頤府和合生縵云等，預(yù)計(jì)競(jìng)品余貨接近1000套。二手市場(chǎng)方面，相鄰牛奶廠板塊也有較多次新房，如華潤(rùn)天合、金地天河公館、招商雍華府、帝景山莊，報(bào)價(jià)約7萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，客戶選擇面較廣。因而，項(xiàng)目存在一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。”

合景臻頤府與本次出讓的兩個(gè)地塊僅一路之隔，其當(dāng)時(shí)拿地均價(jià)約5.1萬(wàn)元/平方米，為廣州樓面價(jià)TOP4，目前在售均價(jià)為8萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米。兩個(gè)地塊另一側(cè)的二手房合生帝景山莊，目前在鏈家掛牌均價(jià)最高已去到11萬(wàn)元/平方米。

記者|黃婉銀 編輯|陳夢(mèng)妤 何小桃 易啟江

校對(duì)|盧祥勇

封面、內(nèi)文圖源|：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

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