每經(jīng)編輯 段煉    

前不久，有網(wǎng)友在小紅書上發(fā)布了虧本賣房的筆記。根據(jù)這位網(wǎng)友的描述，她4年前買入了一套位于富陽東洲的中式合院，產(chǎn)證面積約197㎡，還帶80㎡的院子和兩層地下室。新房單價3萬多元/㎡，當(dāng)時兩個車位也要100萬元，一共花了700多萬元。如今，為了快速出手，只能選擇虧本賣房，房子含車位只需要638萬元，比買來時虧了上百萬元。

無獨有偶，網(wǎng)友小柳發(fā)評論說：“我去年買未來科技城的二手房想抄底，結(jié)果一年時間就虧了100萬。”?

7月15日，國家統(tǒng)計局公布《2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。杭州6月份二手房價同比下跌2.4%。據(jù)錢江晚報此前報道，記者統(tǒng)計了杭州5月有成交的102個剛需小區(qū)的價格，發(fā)現(xiàn)至少有30%的小區(qū)的價格，已經(jīng)跌回了2017年，大部分是老小區(qū)。成交量低迷，掛牌量高企，“以價換量”成了如今不少房東盡快變現(xiàn)的出路。因此，二手房的價格也就一路下跌，其中老小區(qū)的情況最為嚴(yán)重。

根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，杭州十區(qū)6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而到了7月，杭州二手房市場也未見回暖。

“從6月房價數(shù)據(jù)來看，無論是一線還是二三線城市房價下降的面積有所擴大，尤其是二手房市場下降表現(xiàn)更為明顯，這也顯示出房地產(chǎn)市場階段性下調(diào)的趨勢已經(jīng)確定。“58安居客研究院院長張波接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示。

“抄底”買二手房，一年半跌了100萬

出租74年才能回本

據(jù)潮新聞，小柳家住閑林，前幾年眼見未來科技城房價漲得厲害，卻錯過了那一波行情，一直有點后悔。

2021年下半年，杭州二手房市場開始走下坡路，未來科技城板塊的房價也不可避免地受到?jīng)_擊。到了2022年，小柳認(rèn)為抄底的時機到了：“我感覺跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開始下降了，覺得可以下手了吧?！?/span>

小柳看了一圈房后，選擇了溫莎郡。她覺得這小區(qū)距離菜鳥總部近，之后出租不用愁。小柳說：“這套房子我是看著房東一路降價30萬元，覺得跌到位了才出手的?！?/span>

2022年初，剛過完年，小柳簽約買下了這套房子，面積85㎡，房屋總價320萬元，稅費28萬元，總共投入348萬元。“我們是貸款110萬，利率5.7%，當(dāng)時算低了，之前二套要6%?！?買完房后，她立刻簡單裝修一番，租了出去，月租金3900元。

一切都很順利，小柳沉浸在買完房子的喜悅中。

可好景不長，買房后兩個月，小柳就發(fā)現(xiàn)，“這房價還在降。去年4月份在朋友圈里看到中介發(fā)了一套小區(qū)同戶型85㎡房源，掛牌價才305萬元?！?/span>

之后房價一直走下坡路，最近小柳發(fā)現(xiàn)，小區(qū)同戶型掛牌最低的房源僅245萬元，其余不少房源掛牌價也都在250萬~280萬之間。“我也跟中介咨詢過，他們說我的這套房子想短期成交的話，建議我掛240~250萬。”小柳不敢相信，短短一年半時間，賬面資產(chǎn)少了100萬元。而且房貸利率也下調(diào)，現(xiàn)在二套房利率不到5%。

雖然小柳不愿意接受，但也不能改變這個事實?！斑€能怎么辦呢？只能一邊出租，一邊等‘解套’吧?！?

然而，按照其3900元的月租金計算，小柳想要掙回賬面虧損的100萬元至少也需要256個月，約合21年，而回本則需要892個月，約合74年……

“這兩年房子價格一直在降，今年以來降價更明顯?！蔽磥砜萍汲且患抑薪殚T店經(jīng)紀(jì)人小朱告訴潮新聞記者，“溫莎郡年初時候85㎡的房源成交價還有270萬左右，現(xiàn)在成交230~240萬元。而且成交量很低，一個月頂多成交一兩套，少的時候可能一個月都沒有成交?！?

鳳璽云著掛牌截圖（圖片來源：錢江晚報）

小朱說，不止溫莎郡，周邊新湖菲林，新湖果嶺、青楓墅園等樓盤都是這樣的情況。就算是去年新交付的“紅盤”鳳璽云著，也在“破發(fā)”的邊緣。鳳璽云著新房精裝限價2.9萬元/㎡，曾經(jīng)4次開盤，每次綜合中簽率均低于10%。今年6月該樓盤成交了一套二手房，面積129㎡，最終成交單價僅28563元，總價370萬元。

小朱還說，未來科技城“三兄弟”之一的未來悅，去年上半年還有房源成交單價超6萬元，近期正常樓層成交單價在5萬元左右。

杭州二手房熱度斷崖式下降

部分小區(qū)房價跌回2017年

上半年，杭州樓市在春節(jié)后迎來一次短暫復(fù)蘇，但進入4月后二手房熱度率先斷崖式下降，5月新房也出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折。

為了緩解二手房去化壓力，杭州4月起連續(xù)多個區(qū)域?qū)嵭小耙粎^(qū)一策”的樓市精準(zhǔn)化調(diào)控政策。4月14日，錢塘區(qū)的下沙街道和河莊街道加入差異化限購的范圍，即外地戶籍只需1個月社保即可購買該區(qū)域內(nèi)新房或二手房，本地戶籍無需社保，購買二套房不受落戶5年限制。至此，杭州錢塘區(qū)全域放松限購。4月23日，杭州臨平區(qū)將臨平街道加入臨平區(qū)限購放寬區(qū)域，這意味著外地戶籍只需1個月社保即可購買該區(qū)新房或二手房。

同時，4月份杭州住房公積金優(yōu)惠政策再次調(diào)整，多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20%確定。

然而盡管杭州政策頻出，但似乎收效甚微。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜5月接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，“當(dāng)前杭州二手房掛牌量處在歷史高位，二手房價格下行壓力加大，購房者持幣觀望情緒進一步加重，短期來看杭州二手房成交規(guī)模或繼續(xù)走低?！?/span>而后的發(fā)展也印證了她的判斷。

據(jù)錢江晚報此前報道，記者統(tǒng)計了杭州5月有成交的102個剛需小區(qū)的價格，發(fā)現(xiàn)至少有30%的小區(qū)的價格，已經(jīng)跌回了2017年，大部分是老小區(qū)。成交量低迷，掛牌量高企，“以價換量”成了如今不少房東盡快變現(xiàn)的出路。因此，二手房的價格也就一路下跌，其中老小區(qū)的情況最為嚴(yán)重。

根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，杭州十區(qū)6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而到了7月，杭州二手房市場也未見回暖。

全國各線城市二手房價格齊跌

7月15日，國家統(tǒng)計局公布《2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。二手住宅方面，6月份價格同比上漲城市僅6個，較5月再減少3個；環(huán)比上漲城市僅有7個。

其中，二手住宅價格環(huán)比漲幅第一的贛州，也僅有0.3%的微漲，而其二手住宅價格同比已出現(xiàn)0.8%的降幅。

值得注意的是，6月份上海二手住宅價格環(huán)比降幅全國第一，為1.2%。但由于前期漲幅較高，6月份上海二手住宅價格同比漲幅仍排在第6，為0.2%。

整體來看，6月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅較5月擴大0.3個百分點；二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅較5月分別擴大0.1和0.2個百分點。

“四個一線城市二手房全面出現(xiàn)價格環(huán)比下滑，這一現(xiàn)象值得關(guān)注，其中上海二手房環(huán)比下滑的比例達1.2%，幅度最為明顯。結(jié)合上海5、6月二手房成交量持續(xù)下滑，市場的預(yù)期開始出現(xiàn)變化，需要政策在一定程度上進行提振?！?/span>58安居客研究院院長張波向每經(jīng)記者分析指出。

從歷史數(shù)據(jù)來看，今年3月份，70城二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為57個，6月份環(huán)比上漲城市已降至僅7個。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，“各地二手房市場不景氣，房東和購房者對于市場的信心明顯偏弱。根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，6月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅分別為-0.7%、-0.4%和-0.4%，同比漲幅則為-0.4%、-2.4%和-3.4%?！?/span>

“弱二線以及三四線城市，市場供大于求的特點明顯，房價下行的壓力增強，目前政策層面主要通過大力放松公積金貸款、強化購房補貼、以及降低首付比拉動需求側(cè)的操作為主，但政策在市場上的效力釋放并不明顯，或并不持續(xù)。”張波表示。

在張波看來，核心一二線城市依然存在著諸多限制性樓市政策，包括限購和限價，政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但目前的放松偏于謹(jǐn)慎，從而導(dǎo)致市場降溫趨勢有所擴大?！邦A(yù)計未來高能級城市的政策支持力量將進一步擴大，如支持置換改善需求、優(yōu)化遠郊限購等。”

編輯|段煉?杜恒峰?杜波

校對|程鵬

封面圖片：視覺中國（圖文無關(guān)）

每日經(jīng)濟新聞綜合自潮新聞（記者：李毅恒）、錢江晚報、每經(jīng)網(wǎng)（記者：包晶晶）、公開資料等