每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在中央和各地住建部門(mén)相繼發(fā)聲后，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迎來(lái)微妙變化。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，近期住建部門(mén)表態(tài)后，上海樓市預(yù)期迎來(lái)了好轉(zhuǎn)，主要表現(xiàn)包括看房人多了、掛牌開(kāi)始活躍、成交量上漲等；而南京甚至有二手房東連夜跳價(jià)100萬(wàn)元，一定程度上也反映出業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化。

在深圳市場(chǎng)，雖也有部分樓盤(pán)出現(xiàn)反價(jià)現(xiàn)象，但并非常態(tài)。有中介談及近期市場(chǎng)變化，直言“沒(méi)啥變化”，“更多人的心態(tài)還是在等待政策細(xì)則的出臺(tái)”。深圳二手房中介劉俊杰（化名）向記者介紹：“目前二手房帶看情況跟之前相比基本沒(méi)啥變化，更多同行的心態(tài)都是在等待政策細(xì)則出臺(tái)。”

8月3日上午，國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示：“在沒(méi)有大的優(yōu)惠支持政策出來(lái)前，市場(chǎng)需求一般也不會(huì)猛然激增，這是比較常見(jiàn)的市場(chǎng)表現(xiàn)，也是比較健康的。目前只是從國(guó)家政策層面給出了一些支持方向，未來(lái)各大城市估計(jì)是順著這些方向出臺(tái)政策，比如認(rèn)房不認(rèn)貸、降低房貸利率等。”

高端盤(pán)搜索量高于剛需盤(pán)

跟其他城市有相似之處，深圳市場(chǎng)上也確實(shí)有業(yè)主出現(xiàn)了上調(diào)價(jià)格的情況。

從調(diào)價(jià)樓盤(pán)的類型來(lái)看，多以高端盤(pán)為主，本身定價(jià)高。記者留意到，比如在某個(gè)深圳筍盤(pán)撿漏群中，這兩天就有半島城邦三期、深物業(yè)前海港灣等樓盤(pán)的業(yè)主迎來(lái)反價(jià)。

深物業(yè)前海港灣業(yè)主之前的掛牌價(jià)是850萬(wàn)元，近日預(yù)期發(fā)生變化，調(diào)價(jià)到了890萬(wàn)元；而半島城邦三期的業(yè)主，聽(tīng)說(shuō)深圳要出政策了，直接以高價(jià)者得的方式挑選買家。

以深物業(yè)前海港灣為例，目前業(yè)主掛牌價(jià)普遍在10萬(wàn)~11萬(wàn)元/平方米，半島城邦三期業(yè)主掛牌價(jià)普遍在10萬(wàn)~15萬(wàn)元/平方米不等。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心梳理，在深圳官方表態(tài)后，福田、南山、寶安等片區(qū)高端盤(pán)的搜索量要遠(yuǎn)高于一般剛需盤(pán)。以福田為例，搜索量排在前10的包括東?；▓@、金域藍(lán)灣、駿皇名居、南天大廈、四季山水花園等，掛牌價(jià)普遍在10萬(wàn)元/平方米以上。

“我們接觸到的客戶，主要還是以剛需為主，像這種高價(jià)盤(pán)，反價(jià)幾十萬(wàn)上百萬(wàn)元也挺正常。如果反價(jià)也有人愿意買，那說(shuō)明它本身就值這個(gè)價(jià)。”在劉俊杰看來(lái)，目前深圳市場(chǎng)整體還是買方市場(chǎng)。

8月3日下午，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，從目前深圳市場(chǎng)對(duì)政策預(yù)期的反饋來(lái)看并沒(méi)有太大變化，僅小部分業(yè)主有封盤(pán)、反價(jià)現(xiàn)象。

“主要是大家都清楚現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)跟以前不一樣，即使有政策出臺(tái)，也不會(huì)像以前一樣快速大幅增長(zhǎng)，所以更多人是按兵不動(dòng)的。普通住宅的業(yè)主由于財(cái)力不及豪宅業(yè)主，所以相比更保守。”

新盤(pán)市場(chǎng)有兩種營(yíng)銷手法

深圳新房目前整體成交也處于一個(gè)比較平穩(wěn)的區(qū)間，大部分時(shí)候穩(wěn)定在3100套左右，偶爾也會(huì)跌到3000套以下。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，7月深圳網(wǎng)簽3156套一手住宅，環(huán)比上漲4%，是近12個(gè)月里網(wǎng)簽量較高的水平。

在深圳當(dāng)下的新盤(pán)市場(chǎng)，有兩種比較常見(jiàn)的營(yíng)銷手法，一種是直接開(kāi)盤(pán)讓利，另一種是鼓勵(lì)客戶去現(xiàn)場(chǎng)，有部分樓盤(pán)只要開(kāi)盤(pán)到場(chǎng)，在完成凍資后就送幾百元的購(gòu)物卡。比如位于龍華茜坑地鐵站附近的一樓盤(pán)，原本備案價(jià)為5.4萬(wàn)元/平方米，單價(jià)區(qū)間約4.9萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)區(qū)間約509萬(wàn)~780萬(wàn)元/套，通過(guò)推出特惠房源的方式，單價(jià)最低4.2萬(wàn)元/平方米起。

此外，近期包括宏發(fā)悅見(jiàn)傾湖、合正觀瀾匯、鴻榮源尚云、卓越云奕府二期等樓盤(pán)，均推出過(guò)現(xiàn)場(chǎng)簽到、凍資5萬(wàn)元送購(gòu)物卡的營(yíng)銷活動(dòng)，購(gòu)物卡金額普遍在500-800元不等。

不過(guò)，“政策新政在路上”“坐等政策紅利”，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)早早更新了相關(guān)宣傳海報(bào)。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳二手房成交量2781套（其中住宅2259套），同比上漲10%。但與此同時(shí)，掛牌量也高達(dá)52561套，成交周期達(dá)到168天。從報(bào)價(jià)情況來(lái)看，2023年上半年業(yè)主報(bào)價(jià)90%片區(qū)下調(diào)，成交價(jià)同比下跌7%，與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%。

整體來(lái)看，深圳樓市在歷經(jīng)兩年多的調(diào)整后，業(yè)主報(bào)價(jià)也更為理性，在二手房掛牌量不斷增加的背景下，近五成房源低于參考價(jià)成交。

宋丁表示，對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更為關(guān)注的是購(gòu)房成本能否有所下降，就深圳政策工具而言，調(diào)整限貸、公積金有預(yù)期，對(duì)剛需購(gòu)房者是比較大的利好。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，像調(diào)整限購(gòu)、限價(jià)相關(guān)政策，短期內(nèi)估計(jì)不會(huì)有太大調(diào)整。