每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年港股物企年中報發(fā)布時間比以往來得晚了一些。

直到8月16日晚間，京城佳業(yè)（HK02210，股價2.90港元,市值4.25億港元）才率先公布2023年上半年業(yè)績。

中報顯示，上半年京城佳業(yè)實現(xiàn)總收入約為8.88億元，同比增加約33.4%；毛利約1.94億元，同比增長23.9%；溢利約為0.62億元，同比增長16%；股東應(yīng)占溢利5868.3萬元，同比增長11.91%。

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，上半年京城佳業(yè)的多項指標(biāo)表現(xiàn)均優(yōu)于去年同期。不過需要注意的是，盡管公司整體表現(xiàn)穩(wěn)健，但應(yīng)收賬款或成為今后發(fā)展的隱憂。上半年，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款約為8.6億元，較2022年底的7.39億元環(huán)比增加了16.64%，預(yù)計信貸虧損環(huán)比增長88.5%。

來源：京城佳業(yè)2023中報

持續(xù)下跌的毛利率

相比去年同期，京城佳業(yè)的業(yè)務(wù)板塊有了明顯變化，超過51%的在管面積為非住宅業(yè)態(tài)，而在去年同期該項占比僅為34.7%。不過，期內(nèi)三大主營業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)中，就有兩項毛利率下跌，以至于整體毛利率下調(diào)。

具體來看，上半年京城佳業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率約為20.5%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為32.7%；與2022年同期相比，分別減少1.7個百分點和14.9個百分點。

來源：京城佳業(yè)2023中報

特別是相較大多物企依靠社區(qū)增值服務(wù)拉高毛利率，京城佳業(yè)該項業(yè)務(wù)毛利率卻一直在低位徘徊，2023年中期僅為14.3%，相比去年同期增長了0.5個百分點。京城佳業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)主要包括供熱服務(wù)、車位運營服務(wù)、餐飲服務(wù)等。

基于物業(yè)管理服務(wù)和非主業(yè)增值服務(wù)毛利率的大幅下降，以及社區(qū)增值服務(wù)的低毛利率，從而導(dǎo)致京城佳業(yè)的整體毛利率也由去年同期的23.5%下降了1.7個百分點至21.8%。對此，京城佳業(yè)解釋稱，主要是由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大導(dǎo)致人工、分包成本的增加以及新項目前期投入的成本增加導(dǎo)致。

但從過往水平看，京城佳業(yè)毛利率在行業(yè)內(nèi)一直處于中下位置，2018-2022年分別為20.8%、19.8%、20.8%、22.3%、22.2%，均低于行業(yè)平均水平。

來源：京城佳業(yè)2023中報

對于物管業(yè)務(wù)占主流的物業(yè)公司來說，在管面積與營收密切相關(guān)。截至2023年6月30日，京城佳業(yè)管理面積約3910萬平方米，較2022年6月30日增長約13.46%；報告期內(nèi)新簽約面積約250萬平米，同比增長15.9%。

不過值得注意的是，今年上半年京城佳業(yè)對外拓展能力進一步加強，特別是在商業(yè)、公共及其他物業(yè)等業(yè)態(tài)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。報告期內(nèi)，來自第三方在管項目面積占比為45.9%，新增25個物業(yè)項目中來自第三方項目有19個，占比76.0%。而在2021年、2022年來自第三方項目的占比分別為40.2%、43.3%。

來源：京城佳業(yè)2023中報

應(yīng)收賬款仍是難題

盡管背靠國企北京城建，京城佳業(yè)的收入和盈利有了穩(wěn)定增長，但依然被激增的應(yīng)收賬款所困擾。

截至2023年6月30日，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款約為8.6億元，較2022年底的7.39億元增加了16.64%。

其中，來自公司關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款為2.23億元，環(huán)比2022年底增長7.9%，同比增長48.2%；來自第三方應(yīng)收賬款則占了絕對的大頭，總額6.37億元，環(huán)比2022年底上漲了19.7%，同比增長47.6%。二者應(yīng)收賬款計提撥備同比增速是44.13%。

而本期業(yè)績應(yīng)收賬款和其它應(yīng)收賬款預(yù)期信貸虧損科目，計提減值約2.04億元，同比增長88.5%。

京城佳業(yè)在中報中指出，應(yīng)收賬款主要與物業(yè)管理以及提供予業(yè)主及物業(yè)開發(fā)商的相關(guān)服務(wù)所產(chǎn)生的收入有關(guān)，報告期內(nèi)其他應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項為無抵押及不計息。

需要指出的是，應(yīng)收賬款存在著諸多風(fēng)險，并不代表能夠完全收回。如2022年1月1日，京城佳業(yè)應(yīng)收賬款就已確認信貸虧損2240萬元，較2021年同期的970萬元猛增了131.5%。此外，2022年全年為應(yīng)收賬款減值撥備8400萬元，但到了今年上半年，僅半年時間該項減值撥備已增長至1.04億元。

京城佳業(yè)表示，“所有應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款項預(yù)計將于一年內(nèi)收回或確認為開支。”

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