每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

一向態(tài)度“四平八穩(wěn)”的萬科董事會主席郁亮也有點著急了。

8月31日，萬科舉行2023年度中期業(yè)績線上發(fā)布會。會上，郁亮在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者關于房地產(chǎn)市場形勢的提問時表示，整體市場目前處在膠著狀態(tài)，因為低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。

對于現(xiàn)階段的市場，郁亮認為顯然超跌了。

他進一步表示，當前政策已在發(fā)力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平。同時，像盤活存量資產(chǎn)等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業(yè)是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。

預計新開工面積回到2006年

上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2,008.9億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比分別下降2.9%和19.4%，凈利潤下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤率下降。

事實上，受過去兩年市場劇烈波動影響，樓市銷售持續(xù)遇冷，全國多地房價出現(xiàn)調(diào)整，萬科境內(nèi)開發(fā)業(yè)務上半年結(jié)算收入下降4.5%，稅前結(jié)算毛利率也同比下降1.6個百分點。

萬科聯(lián)席總裁張海在會上解釋稱，毛利率水平下降是當前行業(yè)面臨的共同問題。這兩年市場超預期下行，短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實有更大壓力。隨著這部分銷售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現(xiàn)在結(jié)算業(yè)績上，結(jié)算毛利率階段性還會有一定程度下滑。

“從去年開始，我們的新項目投資把關更加嚴格，投資質(zhì)量明顯提升，產(chǎn)品能力也有了非常大的提升，投資盈利表現(xiàn)是比較良好的，新項目扣稅前的毛利率保持在20%以上水平。基于以上，如果市場信心能夠逐步恢復，我們相信，經(jīng)過一段時間調(diào)整，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的毛利率整體穩(wěn)定向好。”

在業(yè)績發(fā)布會上，郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——全國商品住宅新開工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

當前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人，今年預計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米。國內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，保守估計，未來10億-12億平方米的新開工面積是有保障的。

“從新開工的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在是顯然超跌了。今天所有行業(yè)從業(yè)人員都感到了前所未有的壓力，看不清未來，每個人都很不容易。當然，我們也相信，在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟運行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對未來的預期逐步穩(wěn)定，市場會回到正常的建設水平。從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務機會在出現(xiàn)。”

近年來，萬科在鞏固提升開發(fā)業(yè)務能力的同時，也在全面加強經(jīng)營服務業(yè)務。上半年，萬科經(jīng)營服務業(yè)務實現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

抱有最堅定的信心，盡到最大的努力

對于萬科自身，郁亮表示，房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。

首先，未來無論什么業(yè)務，本質(zhì)上都是能力的競爭，例如產(chǎn)品服務質(zhì)量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等，萬科在這些方面有基礎，但還有繼續(xù)完善和深化的空間。

其次，房地產(chǎn)業(yè)務屬地特點很強，一些大型綜合性項目，對當?shù)匕l(fā)展理念、城市空間規(guī)劃、建設指標、建筑設計和建造、產(chǎn)業(yè)導入、多功能運營等方面有很高的綜合要求，需要各方協(xié)同，共同努力，一起探索出可復制推廣的路徑。

郁亮最后總結(jié)，萬科對當前市場的看法和態(tài)度，就是筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

上半年，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正。從去年至今，萬科境內(nèi)累計發(fā)行信用債396億元，居行業(yè)第一梯隊。同時，萬科的債務結(jié)構進一步優(yōu)化，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。

對于投資者關心的現(xiàn)金流安全問題，萬科首席財務官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經(jīng)營安全。

同時，她也坦言，短期市場是有壓力，但萬科已經(jīng)筑好了最牢固的底線，做了充分的前置準備，安全韌性在提升。萬科是一家危機感驅(qū)動的公司，長期堅持穩(wěn)健的財務策略，始終把保持經(jīng)營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。

這表現(xiàn)在三方面，一是萬科高度重視經(jīng)營現(xiàn)金流的管理，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年保持為正；二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制，凈負債率一直處于在行業(yè)低位；三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用，保持行業(yè)里領先的信用等級。這些都是萬科穿越多年發(fā)展周期、堅定走到現(xiàn)在的堅實基礎，也是在行業(yè)面臨重大考驗的環(huán)境里活下來的基石。

封面圖片來源：企業(yè)供圖