每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，上市房企的業(yè)績表現(xiàn)如何？從目前已發(fā)布2023年上半年度業(yè)績報告的A股和港股上市房企看，頭部房企的規(guī)模效益依然突出，而多家中小房企則出現(xiàn)“增收不增利”的情況。同時，有房企歸母凈利潤同比扭虧甚至大增1700%，也有多家企業(yè)上半年由盈轉(zhuǎn)虧。

視覺中國圖

值得注意的是，上半年不少房企出現(xiàn)業(yè)績較大波動，主要因旗下項目較少，兼受個別項目或區(qū)域市場影響較大。而房屋銷售收入、成本的大幅增加，則成為這些房企歸母凈利潤下滑的主要原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水8月31日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，部分中小房企受益于期內(nèi)房地產(chǎn)項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期、投資收益增加、租賃收入有所好轉(zhuǎn)等因素影響期內(nèi)實現(xiàn)收益增加。有些房企則面臨結(jié)轉(zhuǎn)項目較少、結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降、各類成本費用增加等問題而導(dǎo)致收入減少，同時銷售預(yù)期不力加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，資產(chǎn)處置也將影響當(dāng)期損益。部分中小房企則面臨區(qū)域市場下行壓力、其他業(yè)務(wù)收入增長不利等問題。

多家房企“增收不增利”

從頭部房企上半年的營收來看，規(guī)模效益依然突出，除部分出險房企外，大多數(shù)頭部房企的營收和歸母凈利潤表現(xiàn)穩(wěn)健。如萬科A、碧桂園上半年營收均超2000億元，綠地控股、保利發(fā)展和中國恒大均超過千億元，中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國、綠城中國和招商蛇口均超500億元。歸母凈利方面，保利發(fā)展以122.2億元居位，萬科以98.7億元排在第二，綠地控股、新城控股和招商蛇口均超過20億元。

不過，大多數(shù)中小房企在上半年的表現(xiàn)并不理想，多家企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。如首開股份，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長173.12%至194.01億元，但由于成本大幅增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-19.06億元，同比虧損14.24億元。原因為“與去年同期相比，期內(nèi)房屋集中交付項目總規(guī)模較大，相應(yīng)房屋銷售收入、成本均大幅增加”。

表示在項目銷售上，上半年首開股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈陽、大連、廈門等住宅項目，目前累計簽約銷售面積較低。

中華企業(yè)也出現(xiàn)收入增長但規(guī)模凈利潤虧損的情況，雖然其虧損較去年同期有所收窄，但上半年營收同比大增108.74%。其中一個原因是中華企業(yè)對旗下的鎮(zhèn)江回龍山莊、鎮(zhèn)江檀悅名居兩個項目合計計提減值準(zhǔn)備0.68億元，這也相應(yīng)減少公司報告期內(nèi)歸母凈利潤約0.68億元。

港資房企路徑上半年也出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象，上半年實現(xiàn)收入同比增加26.22%至62.76億港元歸屬股東凈虧損達(dá)12.20億港元。“因房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，交付物業(yè)的價格有所下降，導(dǎo)致期內(nèi)毛利率下跌，毛利錄得6.94億港元。”

也有部分房企上半年營收凈利潤雙降。如中洲控股，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入36.46億元，同比下降22%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為-1969.97萬元，同比下滑107.62%。

劉水指出，區(qū)域中小型房企應(yīng)專注開發(fā)業(yè)務(wù)，提質(zhì)增效。區(qū)域中小型房企應(yīng)通過區(qū)域深耕、打造更加貼近客戶需求的產(chǎn)品，從而提升企業(yè)的專業(yè)化程度和品牌競爭力。對于立足一二線城市的區(qū)域性中小型房企，在都市圈范圍內(nèi)深耕布局，應(yīng)專注區(qū)域開發(fā)，通過更高的經(jīng)營質(zhì)量獲得管理紅利溢價，爭取更多的競爭優(yōu)勢。

“對于三四線城市中小房企，隨著盲目擴(kuò)張企業(yè)的退出，競爭將有望減少，這些房企應(yīng)進(jìn)一步深耕大本營地區(qū)，提升標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)程度的同時打造品牌價值，進(jìn)而謀取更大的規(guī)模。”

營利雙增的仍有壓力

上半年也有多家房企財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。如港龍中國地產(chǎn)，上半年實現(xiàn)收益74.39億元，同比增長36%；歸屬股東凈利潤1.90億元，同比增長6%%。

港龍中國地產(chǎn)的主要收益來自物業(yè)銷售，由于報告期內(nèi)交付的物業(yè)增加，帶動已確認(rèn)物業(yè)銷售額出現(xiàn)增長。同時，“上半年包括建筑成本、土地成本及資本化利息在內(nèi)的金額約為60.89億元，去年同期約為43.38億元。而銷售及營銷開支和一般及行政開支合共約為4.11億元，同比減少約9%。”

再看上實發(fā)展，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入34.49億元，同比增長149.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.97億元，同比增長529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元。無論是在營收還是規(guī)模凈利潤上都迎來大幅度增長，實現(xiàn)扭虧為盈。

上實發(fā)展表示，實現(xiàn)上述業(yè)績主要是公司抓住市場回暖時機(jī)，圍繞年度預(yù)算和重點工作，在夯實基礎(chǔ)工作的同時，推進(jìn)重大項目實施。上實發(fā)展在手項目較少，上半年僅4個在建項目，上海一個樓盤的認(rèn)購銷售額就占其整體簽約金額的98%。

上半年，雖然張江高科營業(yè)收入同比減少59.67%至5.41億元，不過歸母凈利潤卻同比增加1701.61%，達(dá)到3.92億元。但其“凈利潤的增長主要來自租賃業(yè)務(wù)收入、投資收益的增長，以及公允價值變動收益同比增加近2億元”。具體到房地產(chǎn)銷售上，張江高科收入也較同期出現(xiàn)大幅下降。

“2023年，整體房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，行業(yè)競爭格局也發(fā)生了明顯變化，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，一部分房企被淘汰，綜合實力較強(qiáng)的頭部央國企經(jīng)營保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。”劉水表示，未來行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。開發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車機(jī)會減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。

融創(chuàng)中國上半年收入增超兩成 凈利虧損減超三成

每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

8月30日晚間，融創(chuàng)中國（HK01918,股價0.94港元，市值51.22億港元）發(fā)布其2023年上半年經(jīng)審閱的業(yè)績報告。

中報顯示，融創(chuàng)上半年合同銷售額521.4億元，營收較去年同期增長20.5%至584.7億元；毛虧損約為30.8億元，虧損較去年同期減少約49.2%至29.8億元；公司擁有人應(yīng)占虧損約為153.7億元，虧損較去年同期減少約33.9億元，減少約18.1%；核心凈虧損約91.4億元，虧損較去年同期減少約19.2億元，減少約17.4%。

境外債務(wù)重組已完成

在中報中，融創(chuàng)中國公布了其債務(wù)重組情況。境外債務(wù)重組方面，融創(chuàng)中國約百億美元的境外債重組方案，已有約87%的債權(quán)人加入重組支持協(xié)議，重組已實質(zhì)性完成，將于10月進(jìn)行法定裁決，力爭在今年年底前完成所有流程；境內(nèi)債務(wù)方面，今年1月份，融創(chuàng)中國160億元境內(nèi)債券重組完成。

融創(chuàng)中國表示，未來隨著境外債務(wù)重組的成功，將極大地減輕公司未來兩年現(xiàn)金流壓力，同時30億~40億美元的降杠桿方案的落地也將優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)并減輕未來償債壓力，從而支持公司經(jīng)營的恢復(fù)。

事實上，今年以來，為了緩解債務(wù)問題、增加流動性，融創(chuàng)中國已先后出售多個物業(yè)資產(chǎn)。如8月10日，融創(chuàng)中國與中航信托、首開股份簽訂協(xié)議，以總代價8億元向首開股份轉(zhuǎn)讓公司全資附屬公司寧德融熙67%的股權(quán)及中航信托對寧德融熙享有的約1402萬元的債權(quán)；以及分別在7月7日、8月17日與榮豐公司訂立協(xié)議，向榮豐公司或其指定人士出售杭州融鑫翰置業(yè)、安徽融源泰置業(yè)和望金沙酒店項目的100%股權(quán)，累計代價約12.3億元，所得款項用于現(xiàn)有債務(wù)償還及項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金投入問題。

同時，融創(chuàng)中國的虧損面也在收窄。中報顯示，上半年融創(chuàng)中國收入約為584.7億元，同比增長約20.5%；毛虧約30.8億元，虧損較去年同期減少約49.2%；公司擁有人應(yīng)占虧損約153.7億元，虧損較去年同期減少約 18.1%；核心凈虧損約91.4億元，較2022年同期減少約19.2億元，同比減少約17.4%。截至6月30日，融創(chuàng)中國手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約72.91億元。

目前來看，融創(chuàng)中國財務(wù)表現(xiàn)短期繼續(xù)承壓。此外，上半年融創(chuàng)中國連同其合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約521.4億元；權(quán)益土地儲備余額1.22億平方米，權(quán)益土地儲備貨值預(yù)計約為1.39萬億元，超七成分布在一二線城市。

融創(chuàng)中國中報表示，公司整體資產(chǎn)質(zhì)量良好，且絕大多數(shù)項目層面的融資均有充裕的底層資產(chǎn)支持，大部分項目層面貸款也保持正常存續(xù)，對于部分由于市場下滑造成需要展期的融資，公司將繼續(xù)與金融機(jī)構(gòu)積極溝通持續(xù)化解；同時也將積極推動存量融資成本的下降，降低利息負(fù)擔(dān)。

“保交樓”仍是首要目標(biāo)

對于融創(chuàng)中國而言，保交樓依然是公司運(yùn)營的首要目標(biāo)。

報告期內(nèi)，公司在62個城市完成超11.8萬戶房屋交付，交付總戶數(shù)同比增長31%，交付總面積同比則增長約29.3%至481.7萬平方米。融創(chuàng)中國表示，公司積極申請保交樓專項借款、配套融資等資源，以確保物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)及順利竣工交付。

截至報告期末，融創(chuàng)中國第一批次及第二批次的保交樓資金已經(jīng)落地約190億元。目前，公司還在積極地推動銀行的保交樓配套融資，且已有部分項目落地放款。

融創(chuàng)中國指出，在當(dāng)前正常新增融資和銷售尚未恢復(fù)的情況下，保交樓資金的獲取對公司復(fù)工復(fù)產(chǎn)和項目的正常交付具有重大的作用，也是對后續(xù)經(jīng)營恢復(fù)的重要支持。

需要指出的是，融創(chuàng)中國已與華融、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、陜西金融資產(chǎn)管理公司等頭部AMC（資產(chǎn)管理公司）展開合作，合作規(guī)模超過240億元。

“未來將繼續(xù)積極把握政策機(jī)遇，通過申請保交樓專項借款、爭取銀行保交樓配套融資以及繼續(xù)推動資產(chǎn)管理公司與其他金融機(jī)構(gòu)協(xié)同盤活優(yōu)質(zhì)項目等方式，支持和確保物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)及順利竣工交付。”

此外，在中報中，此次核數(shù)師立信德豪對融創(chuàng)中國2023年中報給予的是“無保留意見”，相較2022年年報的“無法作出意見”，有了明顯的改善。據(jù)了解，審計意見一般分四種，無保留意見、保留意見、否定意見和無法表示意見。而無保留意見，是指當(dāng)注冊會計師認(rèn)為財務(wù)報表在所有重大方面按照適用的財務(wù)報告編制基礎(chǔ)編制并實現(xiàn)公允反映時發(fā)表的審計意見。據(jù)不完全統(tǒng)計，在2022年房企年報中就有6家被核數(shù)師給予“無法表示意見”，3家房企被給予“保留意見”。

封面圖片來源：視覺中國圖