每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

上周的公募REITs行業(yè)有點熱鬧。

首先，行業(yè)又迎重磅新規(guī)。8月29日，上交所、深交所發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》（以下簡稱《通知》），在發(fā)售定價、詢價與認(rèn)購、二級市場交易、資產(chǎn)評估行為、配套支持政策等多方面進(jìn)行規(guī)范，引發(fā)行業(yè)和市場的廣泛關(guān)注。

其次，近期全市場共有27只已上市公募REITs產(chǎn)品發(fā)布了中期業(yè)績報告，同時有4只產(chǎn)品扎堆發(fā)布分紅公告。從整體表現(xiàn)來看，上半年這27只產(chǎn)品的經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升，各業(yè)態(tài)之間則分化明顯，保租房及倉儲物流業(yè)態(tài)經(jīng)營穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)及能源基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)部則出現(xiàn)了一些分化。

二級市場的表現(xiàn)方面，上周公募REITs的走勢出現(xiàn)震蕩。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周全市場已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的有9只，其中中金安徽交控REIT、華夏合肥高新REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為2.90%和2.16%。而環(huán)比下跌的產(chǎn)品數(shù)量仍然有18只，其中跌幅超過1%的有8只，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金普洛斯REIT領(lǐng)跌，跌幅分別為3.03%、2.33%和2.14%。

公募REITs又迎重磅新規(guī)，將進(jìn)一步擴(kuò)大FOF參與REITs

8月底，為了貫徹落實中國證監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》要求，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場穩(wěn)定健康發(fā)展，規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行交易相關(guān)事項，以及提振投資者信心，滬深交易所發(fā)布了《通知》，公募REITs再迎重磅新規(guī)。

每經(jīng)記者了解到，《通知》主要從公募REITs的發(fā)售定價安排、詢價與認(rèn)購、二級市場交易、資產(chǎn)評估、配套支持政策等5個方面提出了新要求。

在發(fā)售定價安排方面，基金管理人、財務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs的路演推介、詢價、定價、配售等工作；結(jié)合產(chǎn)品規(guī)模、行業(yè)特征、原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方自持比例等情況合理確定戰(zhàn)略配售規(guī)模，優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)等等，這里不再一一贅述。

關(guān)于詢價與認(rèn)購，則要求參與詢價的網(wǎng)下投資者應(yīng)當(dāng)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項目評估情況，遵循獨立、客觀、誠信的原則，合理報價，不得采取串通合謀、協(xié)商報價等方式故意壓低或抬高價格，不得有其他違反公平競爭、破壞市場秩序等行為；鼓勵基金管理人、財務(wù)顧問在確定網(wǎng)下投資者配售原則和配售方式時，引導(dǎo)認(rèn)可基礎(chǔ)設(shè)施REITs長期投資價值的投資者參與網(wǎng)下詢價及認(rèn)購。

二級市場交易方面，做市商應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs做市服務(wù)工作，提升市場流動性，推動市場健康發(fā)展。

關(guān)于資產(chǎn)評估行為。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)及交易所相關(guān)規(guī)定開展評估工作，在充分考慮市場環(huán)境和底層資產(chǎn)特征基礎(chǔ)上，合理設(shè)置評估參數(shù)，審慎確定評估結(jié)果。同時對于原始權(quán)益人、基金管理人和財務(wù)顧問也提出了相應(yīng)要求。

最后，在配套支持政策方面，交易所將進(jìn)一步推動擴(kuò)大FOF參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs；配合證監(jiān)會持續(xù)推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資；積極推動將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標(biāo)的，引入境外投資者，提高市場對外開放水平；研究推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs實時指數(shù)及ETF產(chǎn)品，不斷提升二級市場流動性等。

二級市場走勢震蕩，中報顯示產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs和能源基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營業(yè)績分化

整體而言，上周公募REITs在二級市場的表現(xiàn)出現(xiàn)震蕩走勢。

已上市的28只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的有9只，其中中金安徽交控REIT、華夏合肥高新REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為2.90%和2.16%。而環(huán)比下跌的產(chǎn)品數(shù)量仍然有18只，其中跌幅超過1%的有8只，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金普洛斯REIT領(lǐng)跌，跌幅分別為3.03%、2.33%和2.14%。

中信證券也在近期的研報中指出，近期公募REITs市場在缺乏明顯利好催化的情況下走勢較為震蕩，部分REITs分紅、保障房REITs部分限售份額解禁期臨近、各REITs 2023年中期報告財務(wù)數(shù)據(jù)披露等或成為市場短期博弈的重點。

該機(jī)構(gòu)還指出，預(yù)計市場短期內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)波動態(tài)勢，各板塊和各標(biāo)的之間的二級市場表現(xiàn)或分化明顯，建議短期內(nèi)重點關(guān)注抗周期性較強(qiáng)品種。

值得關(guān)注的是，近期共有27只上市REITs陸續(xù)發(fā)布中報。中信建投研報指出，總體看經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中有升，各業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了一定分化。

據(jù)悉，在這27只REITs中，共有20只在招募說明書中公布了2023年業(yè)績指引。而從收入與可供分配金額達(dá)成情況來看，保租房及倉儲物流業(yè)態(tài)經(jīng)營穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)及能源基礎(chǔ)設(shè)施則出現(xiàn)了內(nèi)部分化。

其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs主要靠業(yè)績優(yōu)異的廠房類REITs拉動，能源基礎(chǔ)設(shè)施中鵬華深圳能源REIT最為亮眼，收入達(dá)成率113%、可供分配金額達(dá)成率130%。而中航京能光伏REIT與中信建投國家電投新能源REIT則因保理及國補(bǔ)回款等因素，出現(xiàn)了可供分配金額不同程度不及預(yù)期的情況。

各業(yè)態(tài)上半年業(yè)績達(dá)成情況（數(shù)據(jù)來源：Wind，中信建投）

除此以外，上周有4只公募REITs產(chǎn)品扎堆發(fā)布分紅公告。每經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，8月以來共計9只REITs發(fā)布分紅公告，宣布將今年上半年或今年二季度的可供分配金額分配給份額持有人。有業(yè)內(nèi)人士指出，保持適度的分紅頻率或在一定程度上有助于提升投資者的持有體驗，穩(wěn)定市場信心。

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