每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月12日早間，有市場(chǎng)消息稱(chēng)“北京解除二手房指導(dǎo)價(jià)限制，海淀29個(gè)學(xué)區(qū)房源恢復(fù)掛牌”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者隨即向海淀區(qū)多位學(xué)區(qū)房經(jīng)紀(jì)人予以求證，均得到類(lèi)似“價(jià)格沒(méi)有放開(kāi)，只是展示問(wèn)題”的答復(fù)。

根據(jù)北京市海淀區(qū)房管局工作人員的說(shuō)法，目前進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外展示房源信息。有北京當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，“自上周五(9月8日)起，可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格掛牌展示，指導(dǎo)價(jià)是否解除以官方為準(zhǔn)。”

每經(jīng)記者查詢(xún)鏈家網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，北京知名學(xué)區(qū)房蜂鳥(niǎo)家園新掛牌了一套47.99平方米二手房，總價(jià)838萬(wàn)元，單價(jià)約17.5萬(wàn)元/平方米，高于此前該小區(qū)的小戶(hù)型參考價(jià)（17.1萬(wàn)元/平方米）。不過(guò)，記者也注意到，目前尚未看到單價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元/平方米的二手房源。

海淀區(qū)29個(gè)小區(qū) 實(shí)施參考價(jià)已近兩年

不同于深圳等城市，北京的二手房指導(dǎo)價(jià)從一開(kāi)始就比較“低調(diào)”。

2021年9月29日，據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》，海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于近日發(fā)出行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制惡意爭(zhēng)奪房源的行為。海淀區(qū)房協(xié)也發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。

彼時(shí)，為規(guī)范行業(yè)自律，北京市和海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于近期發(fā)出了行業(yè)內(nèi)部自律倡議，號(hào)召中介機(jī)構(gòu)共同抵制通過(guò)抬高房屋售價(jià)來(lái)爭(zhēng)奪房源的惡意競(jìng)爭(zhēng)行為。同時(shí)，海淀房協(xié)結(jié)合近一年成交價(jià)格情況，對(duì)部分價(jià)格漲幅大、成交量大的熱點(diǎn)小區(qū)，向中介機(jī)構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。

被納入指導(dǎo)價(jià)名單的海淀區(qū)29個(gè)小區(qū)中，就包括市場(chǎng)熱度很高的蜂鳥(niǎo)家園、翠微中里、華清嘉園等。

以蜂鳥(niǎo)家園為例，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2019年12月，蜂鳥(niǎo)家園一套47.66平方米的小一居成交價(jià)達(dá)700萬(wàn)元，單價(jià)為14.7萬(wàn)元/平方米；2020年12月，蜂鳥(niǎo)家園同樣面積的小一居則賣(mài)到了900萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)19萬(wàn)元/平方米。

2021年3月，一位負(fù)責(zé)海淀中關(guān)村三小等熱門(mén)區(qū)域銷(xiāo)售的經(jīng)紀(jì)人曾向每經(jīng)記者透露，“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，總的來(lái)說(shuō)就是房源少、價(jià)格高、客戶(hù)多。1000萬(wàn)元在中關(guān)村三小學(xué)區(qū)已經(jīng)買(mǎi)不到可以自住的房子了，最多就是占坑的房源，四五十平方米那種。”“萬(wàn)柳學(xué)區(qū)個(gè)別小區(qū)有漲價(jià)200多萬(wàn)元的房源。”

當(dāng)時(shí)，為了給學(xué)區(qū)房降溫，北京市住建委數(shù)次發(fā)文，表示將堅(jiān)決遏制、精準(zhǔn)打擊，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，并把“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”列為當(dāng)年九大重點(diǎn)工作之一；主管部門(mén)也對(duì)樓市熱點(diǎn)區(qū)域的成交案例進(jìn)行了普遍排查，海淀萬(wàn)柳、中關(guān)村等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)成交案例正是核查重點(diǎn)。

知名學(xué)區(qū)房小區(qū) 已連續(xù)8個(gè)月零成交

每經(jīng)記者根據(jù)鏈家相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)，該平臺(tái)2011年至今共成交了549套蜂鳥(niǎo)家園房源，最近一次成交已經(jīng)是2023年1月，為79.92平方米的兩室一廳。也就是說(shuō)，在鏈家平臺(tái)公布的公開(kāi)信息中，蜂鳥(niǎo)家園整整8個(gè)月都沒(méi)有成交。

在鏈家網(wǎng)上，目前蜂鳥(niǎo)家園在售的71套房源中，均價(jià)約16.3萬(wàn)元/平方米；最貴的單價(jià)為17.98萬(wàn)元/平方米，面積為43.32平方米，總價(jià)779萬(wàn)元。不過(guò)記者也注意到，目前尚未看到單價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元/平方米的二手房源。

而在2021年3月，學(xué)區(qū)房漲勢(shì)正猛，蜂鳥(niǎo)家園在鏈家可查的僅3套房源，最小一套50.87平方米的報(bào)價(jià)915萬(wàn)元，單價(jià)約18萬(wàn)元/平方米。

客觀來(lái)看，在2021年9月海淀29個(gè)小區(qū)二手房參考價(jià)發(fā)布以及有關(guān)部門(mén)多重管理之下，北京學(xué)區(qū)房明顯降溫。

一個(gè)典型的案例便是，2021年12月，有蜂鳥(niǎo)家園經(jīng)紀(jì)人曾向每經(jīng)記者透露，有一套掛牌很久的40多平方米房源，2021年初報(bào)價(jià)1100多萬(wàn)元，現(xiàn)在800萬(wàn)元左右就可以拿下。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，從當(dāng)前來(lái)看，今年以來(lái)北京二手房市場(chǎng)面臨著一定的下行壓力，2023年1~8月，北京二手住宅成交105010套，較2022年同期上漲9.8%，但較2021年同期仍下降13.5%。同時(shí)，今年4~7月北京二手房連續(xù)4月呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，8月在政策利好拉動(dòng)下止跌回升。

“實(shí)際上，從去年下半年開(kāi)始，很多城市就已經(jīng)逐步放松了二手房指導(dǎo)價(jià)。去年6月底西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，成都、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價(jià)也進(jìn)行了松動(dòng)，實(shí)際交易和銀行放貸基本不受指導(dǎo)價(jià)影響，深圳也多次傳出要對(duì)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。”

諸葛科技陳霄分析指出，近期多城官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購(gòu)限售等，對(duì)新房的利好性更強(qiáng)，而放松指導(dǎo)價(jià)是針對(duì)二手房的放松，有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，提升房源流動(dòng)性，帶動(dòng)置業(yè)信心的修復(fù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)回暖有著重要意義。