每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今天一早就有房東發(fā)消息來(lái)讓我把掛牌價(jià)提高兩萬(wàn)元。”西安德佑一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張娟9月20日在電話(huà)中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，兩周前該房源掛牌價(jià)才剛剛下調(diào)了一萬(wàn)元。

9月19日，西安市住建局官方微信號(hào)發(fā)布消息稱(chēng)，從即日起二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)，并全面推行“帶押過(guò)戶(hù)”。

值得一提的是，在該政策正式官宣前，西安新房?jī)r(jià)格已兩度領(lǐng)跑全國(guó)。9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.9%，環(huán)比漲幅和三亞、?？诓⒘腥珖?guó)第一。

二手房方面，據(jù)諸葛找房，截至9月21日，西安各個(gè)區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到16.9萬(wàn)套。其中，在二環(huán)外限購(gòu)取消的次日（9月20日）即新增二手房掛牌3474套，比前一日新增掛牌量上漲8.07%；降價(jià)房源874套，比前一日下降31.61%。

“限購(gòu)的寬松必然釋放部分置業(yè)需求，尤其是改善置業(yè)客群。”克而瑞陜西分析指出，“真正釋放置業(yè)需求，還需‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、首付比例、利率等政策的真正全面落地執(zhí)行。”

來(lái)源：西安住建官微

二手房成交量持續(xù)上揚(yáng)

事實(shí)上，近期的西安二手房成交量呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

據(jù)西安市住建局的統(tǒng)計(jì)，8月西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積92.79萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.27%，同比增長(zhǎng)41.84%。其中，住宅網(wǎng)簽備案面積73.72萬(wàn)平方米（7495套），環(huán)比增長(zhǎng)5.19%，同比增長(zhǎng)17.73%。

這已是西安二手房市場(chǎng)連續(xù)兩個(gè)月成交量上漲。在7月，西安二手住宅網(wǎng)簽備案面積70.08萬(wàn)平方米（7086套），環(huán)比增長(zhǎng)4.88%，同比增長(zhǎng)13.03%。

此外，西安住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年8月底，西安二手住宅已累計(jì)成交64425套，超過(guò)了去年全年的成交量。

西安灞橋區(qū)德佑一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人王田在第三方平臺(tái)上告訴每經(jīng)記者，這兩個(gè)月二手房成交量確實(shí)有所回升，來(lái)看房的人也多了，8月份其所在門(mén)店二手房成交量就有10多套，9月份到現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)上個(gè)月的成交量了。

“這與政策利好有一定關(guān)系，現(xiàn)在西安實(shí)行‘帶押過(guò)戶(hù)’，而且首套房最低首付比例為20%，二套房最低首付調(diào)整為不低于30%，如果首套房貸結(jié)清，二套房的首付比例也可降至20%。”王田表示，部分業(yè)主急于出售，在價(jià)格上議價(jià)空間相對(duì)較大。

反映到整體市場(chǎng)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%，同比下降1.1%；到了8月，這一降幅有所收窄，環(huán)比下降0.3%，同比下降0.9%，降幅均有所收窄。具體在面積段上，8月90平方米以下二手房源價(jià)格環(huán)比下降0.6%，90-144平方米房源環(huán)比下降0.2%，144平方米以上房源環(huán)比下降0.2%。

“不過(guò)隨著成交量的連續(xù)上漲，加之二環(huán)外限購(gòu)取消，這幾天一些房源的議價(jià)空間在收窄，部分業(yè)戶(hù)也調(diào)高了掛牌價(jià)，特別是一些位于二環(huán)核心區(qū)的房源。”王田表示。

“今天一早就有房東發(fā)消息來(lái)讓我把掛牌價(jià)提高兩萬(wàn)元。”張娟在電話(huà)中告訴每經(jīng)記者，兩周前該房源掛牌價(jià)才剛剛下調(diào)了一萬(wàn)元。

但需要注意的是，西安的二手房掛牌量同樣在上升。諸葛找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月21日，西安各個(gè)區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到16.9萬(wàn)套，其中在二環(huán)外限購(gòu)取消的次日（9月20日），即新增二手房掛牌量3474套，比前一日新增掛牌量上漲8.07%；降價(jià)房源874套，比前一日下降31.61%。

打折優(yōu)惠仍是市場(chǎng)主流

“這個(gè)月以來(lái)，看房的人就比之前有所增加了，雖然上周末還沒(méi)有正式發(fā)文宣布取消二環(huán)外限購(gòu)，但那兩天就有100多組客戶(hù)來(lái)看房。”9月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份在第三方平臺(tái)上進(jìn)行咨詢(xún)時(shí)，高科麓灣國(guó)際社區(qū)一置業(yè)顧問(wèn)張宇如是表示。

“當(dāng)時(shí)就有傳聞西安會(huì)取消限購(gòu)，所以部分客戶(hù)，特別是由于限購(gòu)政策影響的客戶(hù)就提前來(lái)看，等政策有變，一些客戶(hù)看合適了可能就立馬簽合同了。”張宇說(shuō)，9月19日放松限購(gòu)政策出來(lái)后，第二天就有客戶(hù)來(lái)咨詢(xún)項(xiàng)目情況來(lái)。“雖然增長(zhǎng)量還不多，等到這周末應(yīng)該能更加明顯。”

根據(jù)9月19日西安市住建局發(fā)布的消息，從即日起取消二環(huán)外區(qū)域限購(gòu)政策。至于為何只取消二環(huán)外的限購(gòu)措施？在克而瑞陜西看來(lái)，由于二環(huán)內(nèi)市場(chǎng)份額較小，取消二環(huán)外限購(gòu)，基本上意味著西安限購(gòu)政策全面寬松。

來(lái)自克而瑞陜西的數(shù)據(jù)也顯示，根據(jù)2018-2023年西安二環(huán)內(nèi)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，由于土地資源的稀缺，住宅供求規(guī)模逐年縮減，年均成交規(guī)模60萬(wàn)-70萬(wàn)平方米，占比全市（主城區(qū)）的市場(chǎng)份額不超過(guò)10%。

“2023年二環(huán)內(nèi)市場(chǎng)較為活躍的僅剩大明宮板塊，大興新區(qū)、其他版塊多為老項(xiàng)目清盤(pán)或延遲備案。”而從價(jià)格層面來(lái)看，由于地段的稀缺性，改善項(xiàng)目的主力銷(xiāo)售，價(jià)格逐年走高，2023年成交均價(jià)達(dá)到19000元/平方米，整體與主城區(qū)價(jià)格持平。

“限購(gòu)的寬松必然釋放部分置業(yè)需求，當(dāng)然這部分需求主要集中在改善置業(yè)層面，剛需缺的是‘鈔票’而非‘房票’。”克而瑞陜西分析表示，根據(jù)西安主城產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，主城成交面積段120-144平方米，而144平方米以上的面積段累計(jì)也在40%以上，可見(jiàn)改善需求的強(qiáng)勁。政策放開(kāi)，或?qū)⑦M(jìn)一步激活這部分有需求但沒(méi)有購(gòu)房資格的改善置業(yè)者。

不過(guò)，盡管市場(chǎng)預(yù)期有所扭轉(zhuǎn)，但整體來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)仍較為理性，打折優(yōu)惠仍是市場(chǎng)主流，不少項(xiàng)目還推出了“首付分期”活動(dòng)。如位于西安新房成交主流區(qū)高新區(qū)的天琴灣項(xiàng)目，首付僅需5萬(wàn)元，其余首付1年內(nèi)付清；南飛鴻•玖璽大觀首付僅需5%，其余首付分3次還清；萬(wàn)科•東望首期也僅需支付10%的首付。

另?yè)?jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月西安預(yù)計(jì)將有42盤(pán)8278套房源入市，主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步加大，其中高新區(qū)共計(jì)9盤(pán)1400余套房源，供貨量最大。

而在8月，高新區(qū)也是西安新房成交的主力。根據(jù)克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，8月西安全市成交面積為77.92萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4成，其中高新區(qū)成交面積18.15萬(wàn)平方米，占比29%；成交均價(jià)則達(dá)到了25347元/平方米，雙雙領(lǐng)跑。這也使得8月西安新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.9%，環(huán)比漲幅與三亞、?？诓⒘腥珖?guó)第一。

不過(guò)需要指出的是，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”已在全國(guó)近40個(gè)城市施行時(shí)，目前西安還尚未官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”?？硕痍兾鞅硎?，此次二環(huán)外區(qū)域的限購(gòu)取消或?qū)?dǎo)致西安市場(chǎng)的分化進(jìn)一步加劇，減少了限制的改善客戶(hù)進(jìn)一步向主城集中，外圍區(qū)域的客戶(hù)將進(jìn)一步被分流，“外冷內(nèi)熱”的趨勢(shì)將進(jìn)一步加劇。“但真正釋放置業(yè)需求，還需‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、首付比例、利率等政策的真正全面落地執(zhí)行。”

(應(yīng)受訪者要求，文中王田、張娟、張宇為化名)

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