每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月25日，在每日經(jīng)濟新聞主辦的2023第十三屆中國價值地產(chǎn)年會上，由每經(jīng)房產(chǎn)與中物智庫深度合作研發(fā)的《回歸本源 求質(zhì)奮發(fā)：2023中國物業(yè)上市公司TOP20價值研究報告》（以下簡稱《報告》）重磅發(fā)布。

《報告》從上市物企在管理規(guī)模、業(yè)績表現(xiàn)、抗周期性和抗風(fēng)險能力等多維度進行全面分析，對行業(yè)格局、發(fā)展趨勢作出理性的研判，并同期揭曉了2023中國物業(yè)上市公司TOP20榜單。

中物智庫創(chuàng)始人楊熙表示，物企正在回歸正常發(fā)展通道，在追求高質(zhì)量發(fā)展路徑、以及加大回款、分紅、激勵等策略下，下半年業(yè)績有望持續(xù)穩(wěn)中有升，盈利能力進一步改善。

多項核心指標明顯改善

2021年中期以來，受多重因素影響，物業(yè)行業(yè)發(fā)展逐步回歸理性，主動調(diào)整求變，根據(jù)自身的資源稟賦和戰(zhàn)略定力，積極調(diào)整戰(zhàn)略，加強管控，重視回款，強化應(yīng)收管理，并探索多元的服務(wù)、獨立的發(fā)展路徑和新興賽道，初見成效。

《報告》從管理規(guī)模、盈利能力、抗風(fēng)險能力、行業(yè)格局等方面構(gòu)建了行業(yè)TOP20評價體系。

具體來看，在管理規(guī)模方面，2023年上半年，19家披露在管面積的TOP20上市物企（不含萬物云），在管面積達57.73億平方米，較上年同期增長14.02%，明顯高于51家披露在管面積的上市物企的同比增速12.93%。不僅如此，其在51家上市物企在管面積中的占比也較2022年同期提升0.75個百分點至78.64%。

在營收方面，上半年，TOP20上市物企營業(yè)收入達1099.47億元，較上年同期增長9.78%，增速進一步下降，在披露業(yè)績的60家上市物企中的占比進一步提升至81.97%，同比增加0.51個百分點。與此同時，物企的盈利能力逐步修復(fù)，上半年TOP20上市物企凈利潤為111.92億元，同比增長14.17%，凈利潤由2022年的負增長重回正向增長通道。毛利達235.76億元，同比增長2.52%，較2022年全年增速增加1.92個百分點。

此外，2023年上市物企信用減值風(fēng)險也得到改善，上半年TOP20中披露數(shù)據(jù)的17家樣本企業(yè)金融資產(chǎn)減值虧損總額由上年同期的33.00億元下降57.49%至14.03億元，信用減值虧損降幅明顯。

值得一提的是，上半年TOP20上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達853.70億元，同比增長13.06%，在連續(xù)兩年負增長后開始略有回調(diào)，物企現(xiàn)金流情況初步得到好轉(zhuǎn)。

“這20家物企的狀況很符合二八定律。”楊熙分析指出，20家物企在所有上市物企中的營收占比、在管面積、合約管理面積占比、凈利潤占比、毛利占比，都在80%左右。“盡管不少民營物企在單項數(shù)據(jù)指標，如收入、利潤、利潤率出現(xiàn)負增長，但整體看，企業(yè)的經(jīng)營指標有所改善，在追求有效規(guī)模，聚焦有質(zhì)量的增長大基調(diào)下，多項利潤指標觸底反彈，開始回調(diào)。”

行業(yè)分化格局仍在持續(xù)

經(jīng)過近幾年行業(yè)洗牌和市場檢驗，行業(yè)發(fā)展格局發(fā)生改變，頭部企業(yè)因資源稟賦、品牌優(yōu)勢、規(guī)模效應(yīng)和長期積累的運營實力，領(lǐng)先作用更加明顯，在規(guī)模、業(yè)績等方面均處于行業(yè)前列，且在行業(yè)中的貢獻持續(xù)加大。

以在管規(guī)模為例，截至2023年上半年，超過3億平方米的上市物企達9家，且均為TOP20上市物企。同時，僅該9家樣本企業(yè)在管面積總值超過48億平方米，規(guī)模領(lǐng)先，市場占有率超過10%，在TOP20上市物企中占比超過七成且持續(xù)增加。

與此同時，不同背景物企在管面積增速出現(xiàn)分化，央國企實現(xiàn)規(guī)模高基數(shù)且高增長。上半年，僅在TOP20上市物企中，就有7家為央國企物業(yè)，其在管面積均值達2.64億平方米，同比增長24.06%，增速高于12家民營物企9.84%的增速。

不過，需要指出的是，盡管頭部企業(yè)在資源稟賦、拓展能力等方面具有更強的市場競爭力，市占率較高，但《報告》也認為，物業(yè)管理市場格局仍較為分散，企業(yè)之間競爭激烈，行業(yè)尚未形成寡頭壟斷局面。

事實上，不僅是規(guī)模在加劇分化，物企之間的營收能力也在進一步分化。2023年上半年，TOP20上市物企中有9家企業(yè)營收大于60億元，僅該9家企業(yè)營業(yè)收入總值達863.10億元，在TOP20上市物企中占比近八成，在披露業(yè)績的60家上市物企中營收占比達64.35%。其中，碧桂園服務(wù)和萬物云半年營收超百億元，創(chuàng)收能力遠超其他物企。

值得注意的是，國央企與民營物企之間的盈利能力也在分化。2023年上半年，TOP20上市物企中央國企整體凈利潤增速達27.21%，較上年同期減少2.61個百分點，但較2022全年增加5.20個百分點；民營物業(yè)則由2022年全年的負增長，經(jīng)過2023年的調(diào)整，上半年凈利潤實現(xiàn)5.65%的增長，重回正向增長區(qū)間。

《報告》認為，2023年上半年，物企盈利能力觸底回彈，主要原因是部分頭部企業(yè)對業(yè)績的拉升，行業(yè)中增收不增利，甚至不增收且不增利的情況普遍存在。究其原因，房地產(chǎn)的銷售市場未能回暖，目前關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)領(lǐng)域的承壓依然較大，即使壓艙石的基礎(chǔ)物業(yè)收入依然能夠增長，而過往部分物企來自開發(fā)企業(yè)的增值服務(wù)收入比重較大，這部分收入的下滑，對其整體的營收、利潤影響很大。

獨立性成物企制勝關(guān)鍵

2023年，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的景氣度繼續(xù)承壓，獨立發(fā)展能力成為行業(yè)制勝關(guān)鍵。

“獨立性”逐漸成為當前物企發(fā)展的高頻詞，物企逐步減弱對關(guān)聯(lián)房企的依賴，紛紛重申在股權(quán)架構(gòu)、業(yè)務(wù)經(jīng)營和財務(wù)等方面的獨立性，壓縮來自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)，在規(guī)模、收入、人才、管理等方面均減弱對關(guān)聯(lián)房企的依賴，兩者之間的關(guān)聯(lián)交易減少。

根據(jù)《報告》，2023年上半年，TOP20上市物企中13家樣本企業(yè)來自第三方的在管面積達22.25億平方米，同比增長16.17%，受整體市場環(huán)境影響，增速較以往完整年度再度下滑，但其凈增量（3.10億平方米）和增速均高于同期來自關(guān)聯(lián)房企的規(guī)模（凈增1.61億平方米，增速14.90%）。

而第三方在管面積占比自2020年首次超過關(guān)聯(lián)房企，達到64.12%，較上年同期增加0.25個百分點。其中，合景悠活、雅生活服務(wù)第三方在管面積占比已超過80%。市場拓展則成為企業(yè)規(guī)模擴張的重要方式，拓展重點轉(zhuǎn)向存量市場，并在戰(zhàn)略打法、團隊建設(shè)、激勵機制等方面提升市場化拓展能力。

在營收結(jié)構(gòu)上，物企也開始減少關(guān)聯(lián)交易，減弱其房地產(chǎn)附庸屬性，主動減少與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)及部分資產(chǎn)管理類社區(qū)增值服務(wù)，以減少因地產(chǎn)市場不景氣和資金收緊的影響，拉長該等板塊應(yīng)收賬款的回收周期，減少壞賬的可能。2020年至2023年，上市物企地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)占比進一步下降。至2023年上半年，TOP20上市物企中15家企業(yè)詳細披露營業(yè)收入結(jié)構(gòu)，其社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)收入占比進一步降至20.82%。

在2023年中期業(yè)績及業(yè)績發(fā)布會上，多家物業(yè)紛紛表示，企業(yè)在業(yè)務(wù)、經(jīng)營、財務(wù)等方面逐漸更加獨立。此外，部分企業(yè)在股權(quán)上也在逐漸擺脫依附屬性，多家物企遭關(guān)聯(lián)方、大股東的減持或引入第三方戰(zhàn)略投資者，獨立性增強。

《報告》認為，物企通過擺脫關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的影響，增強市場拓展、收入、股權(quán)架構(gòu)等方面的獨立性，有望減少因房地產(chǎn)不景氣直接帶來的影響，這對于行業(yè)的良性發(fā)展和長期運營等都具有重要的價值和作用。

此外，在穩(wěn)定住宅物業(yè)的基礎(chǔ)上，物企開始轉(zhuǎn)向非住宅、公建、商業(yè)運營等市場，以增加多元客戶矩陣，并深化大客戶合作，進一步形成全業(yè)態(tài)均衡布局力；在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時，持續(xù)在社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)等方面探索新的增長點。

《報告》指出，物業(yè)是一個大行業(yè)、小龍頭的行業(yè)，行業(yè)多維度的改變，重塑了行業(yè)競爭格局，物企發(fā)展更趨于規(guī)范化秩序化。物業(yè)行業(yè)具有實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的基因，在各業(yè)態(tài)、多領(lǐng)域有很大發(fā)展空間。行業(yè)的輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性的特性沒有發(fā)生改變，但回歸正常發(fā)展通道，仍需耐心和信心。