每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

已經短暫躍過境內債關口的碧桂園（HK02007，股價0.770港元，市值215.51億港元），又面臨新的挑戰(zhàn)。

10月9日，碧桂園發(fā)布未經審計的經營數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，集團實現(xiàn)權益銷售金額約1549.8億元（人民幣，下同），同比下降43.9%，較2021年同比下降65.4%。其中，9月單月實現(xiàn)權益銷售金額約61.7億元，連續(xù)6個月環(huán)比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。

同時，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，碧桂園面臨資產處置出售的重大不確定性，預計其流動性在中短期內仍將持續(xù)緊張。

目前，碧桂園一方面正在積極推進境外債務管理措施，另一方面也在竭盡全力加強銷售回款，并探索資產處置等不同方案籌集現(xiàn)金流，包括在8月份出售了所持廣州亞運城聯(lián)營項目公司26.67%股權等。

圖片來源：碧桂園公告

操盤銷售金額排名下滑

在克而瑞2023年1-9月中國房地產企業(yè)操盤榜TOP100上，碧桂園以1867.5億元的操盤金額位列第7位。而在今年一季度，碧桂園的操盤金額還排在前三位。

克而瑞指出，百強房企9月業(yè)績環(huán)比提升17.9%，環(huán)比增幅高于去年同期；同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位；累計業(yè)績同比降低11%。分季度來看，百強房企今年前三季度的業(yè)績規(guī)模均保持在歷史低位。7月以來累計業(yè)績增速由正轉負，第三季度業(yè)績規(guī)模同比降低32.1%，且明顯低于第一、第二季度。

近7年上半年碧桂園權益合同銷售金額對比 圖片來源：碧桂園2023年半年報

事實上，碧桂園也在著意提升其在一二線城市的投資占比。今年3月30日，碧桂園集團總裁莫斌在2022年業(yè)績發(fā)布會上表示，今年碧桂園已經重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市、核心區(qū)域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比，并計劃用3-5年時間，將一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。

今年以來，碧桂園宣布已啟動重新拿地，并逐步提升一二線城市的投資額和土儲占比。從4月25日至5月25日的一個月時間里，碧桂園已先后在杭州、太原、佛山三個二線城市成功競得5宗土地。

每經記者注意到，碧桂園2022年新獲取的9個項目中，有71%位于一二線城市。截至2022年底，碧桂園已獲取國內權益可售資源約9555億元，潛在權益可售貨值約2528億元，合計約1.2萬億元，其中75%的權益可售資源位于長三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈。

2023年上半年碧桂園各線城市銷售占比 圖片來源：碧桂園2023年半年報

但從整體行業(yè)形勢來看，目前需求端購買力尚顯不足、行業(yè)預期和信心也整體低迷，樓市復蘇動能趨緩。近期雖然政策層面釋放利好、有一定的修復預期，“金九”房企推盤積極性也有所提升，但企業(yè)銷售去化及回款壓力仍然較大。四季度房企仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。

盡管目前面臨短期流動性壓力，但碧桂園方面也在積極采取各種措施緩解流動性問題，以最大限度地減少對項目建設和運營的干擾。

在竭盡全力加強銷售回款的同時，碧桂園也在探索資產處置等不同方案籌集現(xiàn)金流。今年8月，碧桂園將持有的廣州超級大盤亞運城中廣州亞運城聯(lián)營項目公司26.67%股權，全部出售給中海地產，總代價約12.915億元。

流動性壓力仍持續(xù)

10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱，截至本公告日，公司尚未支付某債務項下本金金額為4.7億港元的到期款項，將積極推進境外債務管理措施。

“本公司也預期無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務款項的償付義務，包括但不限于本公司發(fā)行的美元債券項下的償付義務。該等未付款項可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行或采取強制行動。”

據(jù)《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，目前碧桂園至少有15只美元債處于存續(xù)期，2023年1月和4月有2筆到期美元債，未嘗余額分別為9.56億美元和5.37億美元。COGARD 4.5 12/05/23（ISIN：XS1914667057）將于今年12月5日到期，存續(xù)額為30億港元。

圖片來源：碧桂園10月10日公告

碧桂園在公告中表示，公司在尊重所有債權人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來實現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結構。“本公司高度重視此次境外債務管理工作及全體債權人的利益，謹懇請債權人給予時間以供本公司客觀評估目前所面臨的挑戰(zhàn)并與其顧問共同為所有持份者制定務實可行的最佳解決方案。”

目前，碧桂園已聘請中國國際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國）有限公司擔任財務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，協(xié)助評估其資本結構及流動性狀況，并制定整體的解決方案。

碧桂園在公告中指出，面對當前困難局面，集團仍然上下一心，繼續(xù)竭盡全力履行還款義務。自2020年以來，集團融資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，在融資環(huán)境極其艱難的情況下，堅持通過銷售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務。然而，當前集團銷售和融資面臨嚴峻挑戰(zhàn)，賬面可動用資金仍然持續(xù)減少。

“雖然本集團已竭盡全力探索過包括資產處置等不同方案籌集現(xiàn)金流以繼續(xù)履行財務承諾，但在當前市場環(huán)境下仍難以在短期內迅速補充足額的現(xiàn)金流以改善流動性，導致本集團的現(xiàn)金狀況依舊顯著承壓。”

碧桂園也梳理了其化解債務風險的系列動作，包括把握新政策帶來的銷售窗口期，切實做好銷售及回款工作；全面盤點梳理集團資產，充分挖掘市場化機會盤活資產；匹配業(yè)務發(fā)展需要，進一步優(yōu)化集團整體組織架構，并且成立由董事會主席任組長的專項工作小組，建立更扁平更高效的工作響應機制，統(tǒng)籌協(xié)調重大工作推進，削減不必要支出；盡最大努力開源節(jié)流，改善集團現(xiàn)金流狀況。

截至今年9月30日，碧桂園集團及其合資企業(yè)和聯(lián)營公司年內累計交付房屋共約42萬套，累計交付面積約5112萬平方米，交付項目涉及到31個省份、235個城市，部分項目實現(xiàn)提前交付。

今年全年，碧桂園計劃交付房屋70萬套左右，扣除已交付的42萬套，余下的交房任務仍有約28萬套。天量的交付任務，需要消耗龐大的資金，企業(yè)要維持正常經營，必須采取更為有效的債務管理措施。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211260824403