每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“市場(chǎng)積累的反彈力量和政策支持給恢復(fù)提供了一定動(dòng)力，但短期恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，建議地方政府在供給端有更積極的落地舉措。”

10月20日，萬科媒體交流會(huì)上，對(duì)于外界普遍關(guān)心的市場(chǎng)形勢(shì)問題，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，住房需求從“有沒有”走向“好不好“的階段。未來住宅建設(shè)的中樞值是10億-12億平方米，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平顯然超跌了。

在兩年前的交流會(huì)上，郁亮對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的感悟與看法是16個(gè)字——尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)。但他在本次交流會(huì)上坦言，目前行業(yè)內(nèi)大家都很煎熬，壓力都很大，都不容易。

郁亮在媒體會(huì)上 企業(yè)供圖

不能指望政策一招解決所有問題

關(guān)于市場(chǎng)是否存在供給過剩的問題，郁亮認(rèn)為，主要城市當(dāng)前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮(zhèn)平均了，大城市被小城市平均了。住房市場(chǎng)需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。

目前客戶對(duì)居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對(duì)新需求的市場(chǎng)供應(yīng)是不充分的。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積38.6平方米，折成使用面積只相當(dāng)于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達(dá)到配備電梯的基本門檻。

從城市人口增長(zhǎng)、改善、更新的需求來看，郁亮預(yù)計(jì)，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億-12億平方米。由此來看，現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離中樞值有較大差距。他認(rèn)為，住房作為居民生活的剛需不會(huì)消失，壓制久了總要釋放出來。

在8月份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮曾表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億，今年預(yù)計(jì)新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米，國(guó)內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%，到2030年預(yù)計(jì)達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右，保守估計(jì)，未來10億-12億平方米的新開工面積是有保障的。

在本次交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng)談及短期市場(chǎng)表現(xiàn)時(shí)，郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——8月以來，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果；9月，一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%；10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。他認(rèn)為，市場(chǎng)積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動(dòng)力。

“不能指望政策一招解決所有問題。”在郁亮看來，市場(chǎng)短期恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，建議各地因城施策，結(jié)合本地市場(chǎng)情況做出更及時(shí)的調(diào)整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措。例如，對(duì)于庫(kù)存過多的地區(qū)，暫時(shí)放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏，而對(duì)于過去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)，做市場(chǎng)更需要的產(chǎn)品，這些都是地方政府權(quán)限內(nèi)可考慮的舉措。

在8月的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮就呼吁過，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)超跌。

此后一段時(shí)間，相關(guān)部門及各地確已相繼落實(shí)重大的房地產(chǎn)政策，但市場(chǎng)反應(yīng)還有待觀察。郁亮在本次交流會(huì)上表示，目前市場(chǎng)情緒還是比較悲觀的，還有一部分原因是房屋過剩論和政策無用這兩種聲音影響了市場(chǎng)情緒。

“政策不是萬能的，但絕不是沒用的。比如看9月份數(shù)據(jù)，銷售有好轉(zhuǎn)，那是因?yàn)槭袌?chǎng)本質(zhì)修復(fù)力量跟政策發(fā)力來共同發(fā)力、共同作用的結(jié)果。”

對(duì)于當(dāng)下樓市的階段，郁亮說，好比馬拉松“撞墻”。地產(chǎn)行業(yè)要從過去傳統(tǒng)階段向新發(fā)展階段邁進(jìn)，每個(gè)企業(yè)不管怎么樣，無論愿意不愿意、是否準(zhǔn)備好了，都要相信新發(fā)展階段都將進(jìn)入循環(huán)。

郁亮表示，市場(chǎng)短期存壓力，長(zhǎng)期要有信心。

“小錢、慢錢、辛苦錢”

針對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)，萬科一直認(rèn)為，現(xiàn)階段是企業(yè)苦練基本功的時(shí)候。在開發(fā)業(yè)務(wù)之外，萬科近年還在持續(xù)探索經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)一直被郁亮形容是“賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢”。

在本次交流會(huì)上，物業(yè)、物流、泊寓等萬科目前已經(jīng)跑出行業(yè)領(lǐng)先成績(jī)的經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也進(jìn)行了業(yè)務(wù)分享。

萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海表示，當(dāng)前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。今天客戶對(duì)產(chǎn)品功能要求高，看重包括戶型、室內(nèi)裝標(biāo)、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的綜合體驗(yàn)，企業(yè)的操盤及格線標(biāo)準(zhǔn)從60分提高到80分，企業(yè)需要從單項(xiàng)冠軍變成投資研判、客戶洞察、產(chǎn)品定位、操盤效率等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的全能高手。

張海認(rèn)為，當(dāng)前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業(yè)務(wù)和管理的基本動(dòng)作練扎實(shí)，就能產(chǎn)生新的價(jià)值。所謂基本功，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶手中。截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”。與此同時(shí)，萬科今年在全國(guó)360個(gè)項(xiàng)目舉辦了7267次工地開放行動(dòng)，邀請(qǐng)7.1萬余戶準(zhǔn)業(yè)主參與房屋查驗(yàn)和公共區(qū)域建設(shè)。

萬科集團(tuán)聯(lián)席總裁、萬物云董事長(zhǎng)朱保全則表示，萬物云“蝶城戰(zhàn)略”進(jìn)展順利且效果顯現(xiàn)，萬科物業(yè)借助蝶城進(jìn)入家裝市場(chǎng)，“研選家”業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。

對(duì)于行業(yè)前景，朱保全表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正處于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和大消費(fèi)服務(wù)行業(yè)的交匯點(diǎn)，需厘清自身定位且增強(qiáng)獨(dú)立性，在居住消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域布局高增長(zhǎng)業(yè)務(wù)。朱保全預(yù)測(cè)行業(yè)將出現(xiàn)“五化”趨勢(shì)，即崗位物聯(lián)網(wǎng)化、作業(yè)流程化與機(jī)械化、服務(wù)AI化以及管理報(bào)告數(shù)據(jù)化。

萬緯物流首席合伙人、董事長(zhǎng)張旭表示，萬科旗下萬緯物流目前已服務(wù)全球超1600家企業(yè)，是目前中國(guó)冷鏈行業(yè)唯一能服務(wù)7個(gè)不同行業(yè)的多溫區(qū)供應(yīng)鏈服務(wù)商。

而在集中式公寓領(lǐng)域，萬科泊寓繼續(xù)保持了規(guī)模和效率的領(lǐng)先，更重要的是，通過長(zhǎng)期的精益運(yùn)營(yíng)，在開業(yè)規(guī)模和收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，自今年6月起，泊寓已實(shí)現(xiàn)單月利潤(rùn)連續(xù)回正，9月實(shí)現(xiàn)了累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利。

封面圖片來源：視覺中國(guó)-VCG31502202729