每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

這幾天，北京二手房市場(chǎng)多了不少總價(jià)5000萬元以上的豪宅。

10月23日-25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理多家平臺(tái)最新數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，豐臺(tái)區(qū)懋源•璟岳掛出兩套二手豪宅，總價(jià)分別是5500萬元和7000萬元；海淀區(qū)香山清琴掛出一套總價(jià)9500萬元的豪宅，御墅臨楓掛出一套總價(jià)5000萬元的房源；西城區(qū)朱雀門也新出一套，總價(jià)5500萬元……

圖片來源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

渠道中介王穆最近的首要任務(wù)，就是幫一位長(zhǎng)期在國(guó)外發(fā)展的業(yè)主賣掉西三環(huán)的一套二手精裝別墅。“已經(jīng)第7次降價(jià)了，業(yè)主特意從國(guó)外回來賣房，要求近期必須賣掉，價(jià)格已經(jīng)低于同戶型毛坯房580萬元”。

據(jù)貝殼找房，目前北京的二手房掛牌量在14.4萬套左右。

“降價(jià)700萬急售”

據(jù)諸葛找房，朝陽區(qū)太陽公元的一位業(yè)主在10月25日這天，將其295平方米的房源掛牌價(jià)從5000萬元下調(diào)至4700萬元。

從麗茲行數(shù)據(jù)看，這套房源于2022年8月以5200萬元上架，今年3月下調(diào)至5000萬元，10月19日下調(diào)至4850萬元，10月24日下調(diào)至4700萬元，后又上調(diào)至5000萬元，到10月25日重新調(diào)整成4700萬元。

而在部分社交平臺(tái)，豪宅中介們也在不遺余力地吆喝：“2021年7500萬元買的縵合北京，還花了300萬元配家具，為了孩子上學(xué)，只能把這套房子出掉騰資格。”“朝陽區(qū)別墅，700萬元裝修，移民用不到了，急售。”“霄八業(yè)主太急了，為了賣房把租戶都清走了。”“三環(huán)大花園別墅，降價(jià)700萬元急售。”……文案都很精彩。

北京某二手房小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

張津津（化名）是北京某豪宅機(jī)構(gòu)的一名置業(yè)顧問，根據(jù)她的說法，今年9月的某一周，位于北京大平層第一梯隊(duì)的豪宅霄云路八號(hào)就賣出了3套。近3年成交共計(jì)40套，其中2021年19套，2022年10套，2023年目前已成交11套。

王穆是一名渠道中介，最近他的首要任務(wù)就是幫一位長(zhǎng)期在國(guó)外發(fā)展的業(yè)主賣掉西三環(huán)的一套二手精裝別墅。“從報(bào)價(jià)到現(xiàn)在已經(jīng)是第7次降價(jià)了，特意從國(guó)外回來賣房，要求近期必須賣掉，價(jià)格已經(jīng)低于同戶型毛坯房580萬元”。

每經(jīng)記者詢問獲悉，這套房源含車位報(bào)價(jià)3300萬元，房本面積約340平方米。不過，在第三方中介平臺(tái)，參考相同的3300萬元報(bào)價(jià)，該項(xiàng)目目前有一套319平方米的低樓層毛坯房源掛牌；參考342平方米左右面積區(qū)間，該項(xiàng)目則有一套報(bào)價(jià)3960萬元的精裝房源掛牌。

“隨時(shí)可看房，業(yè)主要求本月內(nèi)必須賣掉”“業(yè)主著急了，出價(jià)就可以見面談”是王穆常用的說辭。從他的朋友圈內(nèi)容看，有著京西第一豪宅之稱的釣魚臺(tái)七號(hào)院目前也有一套四居室掛牌，報(bào)價(jià)7699萬元，重點(diǎn)是2000萬元裝修且為整個(gè)社區(qū)唯一一套全新房源。

圖片來源：麗茲行

“中介天天打電話讓降價(jià)”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年9月，14個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為282.55萬套，環(huán)比上漲9%，同比上漲64.62%。9月重點(diǎn)城市相繼落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，“賣一買一”需求增加，很多業(yè)主為了享受首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠，紛紛將手頭房源掛出，帶動(dòng)短期內(nèi)掛牌量增加。

今年第43周（10月16日-22日），北京二手住宅成交2824套，環(huán)比上漲9.63%；二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為61531元/平方米，環(huán)比下降4.74%。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2019年9月、2020年9月、2021年9月、2022年9月、2023年9月，北京地區(qū)二手房成交量分別為12319套、17259套、12575套、14329套、14262套。

而截至10月22日，根據(jù)中指研究院方面向每經(jīng)記者提供的數(shù)據(jù)，北京10月二手住宅成交量為6258套，距離萬套還有一定差距。諸葛找房顯示，2022年10月北京二手住宅成交11209套，環(huán)比下降20.85%。

圖片來源：諸葛找房

從掛牌量來看，目前朝陽區(qū)的掛牌房源量穩(wěn)居榜首，達(dá)46143套；其次是豐臺(tái)區(qū)，掛牌房源量為25520套。從環(huán)比變化來看，東城區(qū)掛牌量漲幅居首，環(huán)比上漲12.86%；平谷區(qū)跌幅居首，環(huán)比下跌3.01%。

梳理諸葛找房平臺(tái)上的24小時(shí)內(nèi)降價(jià)房源可以發(fā)現(xiàn)，在總價(jià)超過500萬元的二手房中，降價(jià)10萬-20萬元區(qū)間的業(yè)主占了多數(shù)。比如，北京新天地三期小區(qū)，9月14日上架時(shí)報(bào)價(jià)595萬元，此后下調(diào)至589萬元、585萬元、578萬元，直至最新的566萬元，一個(gè)月左右，業(yè)主的心理預(yù)期已經(jīng)掉了29萬元。

圖片來源：我愛我家

“我家房子掛了不到一個(gè)月，中介天天打電話讓降價(jià)，可我明明掛的全小區(qū)最低單價(jià)了，比4年前還虧了幾十萬元，目前又降了20萬元，大家想置換的都不容易。”10月24日，北京豐臺(tái)區(qū)一位二手房業(yè)主李巖（化名）向記者表示，“10月開始行情更不好了，所以現(xiàn)在都隨緣，賣得出去就賣，賣不出去就自己住。”

而購(gòu)房者端又是另一番情境。

這兩天，一位分享自己在北京買房狂砍38萬元（約占總房款的10%）經(jīng)歷的博主在某社交平臺(tái)小圈內(nèi)爆火。她發(fā)帖表示，“中介找到了符合我要求的價(jià)格最低的4套房子，去和賣家溝通。在此期間，中介反復(fù)確認(rèn)我的心理價(jià)位，我都是按照該小區(qū)今年最低價(jià)來報(bào)，無論中介或真或假地表示這不可能，我都咬死了沒錢，夠不到就不買了。”

談起這次經(jīng)歷，這位博主表示其實(shí)完全是心理戰(zhàn)：“幾輪之后，降到我報(bào)價(jià)+3（萬元），這時(shí)我才開始加價(jià)，對(duì)方不再讓步，最終以我報(bào)價(jià)+2（萬元）買到了這套同戶型近兩年最低價(jià)的房子。”

“這年頭，直接砍價(jià)30萬元是基本操作。”有購(gòu)房者如是表示，“昨天中介給我說，現(xiàn)在可以看房出手了，發(fā)給我一個(gè)實(shí)例，570萬元的房子，砍了70萬元，499萬元成交，太牛了。打起精神看房，等待時(shí)機(jī)。”“剛看到有個(gè)我一周之前關(guān)注的房子秒降20萬元，所以現(xiàn)在真的是賣房的著急。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，在當(dāng)前交易量下降、交易周期拉長(zhǎng)的背景下，買賣雙方的價(jià)格博弈還在繼續(xù)。而在掛牌量居高不下，不斷創(chuàng)新高的情況下，市場(chǎng)上累積的調(diào)價(jià)房源會(huì)逐漸增多。伴隨高性價(jià)比優(yōu)質(zhì)房源增多后，賣方想盡快賣掉以回籠資金的意愿也很強(qiáng)，預(yù)計(jì)會(huì)推動(dòng)觀望客戶入市。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝