每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從明天（11月1日）起，北京公積金貸款要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”了。

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），優(yōu)化公積金貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

北京住房公積金管理中心表示，此次公積金貸款政策調(diào)整后，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。

也就是說(shuō)，自11月1日起，在北京市無(wú)住房的公積金繳存職工家庭，就算有過(guò)商業(yè)貸款記錄，只要無(wú)公積金貸款記錄，就可執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

與此同時(shí)，北京住房公積金管理中心還發(fā)布了《關(guān)于對(duì)隨單位從北京疏解到雄安新區(qū)人員實(shí)施住房公積金支持政策的試行意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），其中表示，疏解人員在雄安新區(qū)購(gòu)房時(shí)，可以向北京中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，由北京中心發(fā)放貸款。首套住房首付比例不低于20%，二套住房首付比例不低于60%。

圖片來(lái)源：北京住房公積金管理中心

“廣州、深圳跟進(jìn)預(yù)期較強(qiáng)”

《通知》明確了首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人，下同）在北京市無(wú)住房且全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的；或在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 來(lái)源：北京住房公積金管理中心

《通知》還明確了不予公積金貸款情形：借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房的或全國(guó)范圍內(nèi)已使用過(guò)2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

根據(jù)官方解讀，此次公積金貸款政策調(diào)整，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。如借款申請(qǐng)人在北京市無(wú)房且在全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策；如借款申請(qǐng)人在北京市有1套住房的，或在北京市無(wú)住房但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，或在北京市有1套住房且全國(guó)范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄，住房記錄與公積金貸款記錄不論是否為同一套的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策；如借款申請(qǐng)人在北京市有2套及以上住房，或已使用過(guò)2次公積金貸款的，不予公積金貸款。

北京住房公積金管理中心提醒，按照現(xiàn)行政策，一是借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)不能有未還清的公積金貸款；二是對(duì)于離婚一年內(nèi)的借款申請(qǐng)人按原政策執(zhí)行差別化住房信貸政策，即離婚未滿一年申請(qǐng)公積金貸款的，按二套住房貸款政策執(zhí)行。

10月31日，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，優(yōu)化公積金政策是近兩年各地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一。優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等方式仍是當(dāng)前各地公積金政策調(diào)整的重要方向，今年以來(lái)已有上海優(yōu)化首套房公積金貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成都等20余城執(zhí)行公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。北京本次調(diào)整公積金貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步釋放政策利好，預(yù)計(jì)接下來(lái)更多城市將跟進(jìn)優(yōu)化公積金貸款相關(guān)政策，廣州、深圳跟進(jìn)的預(yù)期也較強(qiáng)。

此外，《意見(jiàn)》明確，疏解人員在雄安新區(qū)購(gòu)房，向北京中心申請(qǐng)購(gòu)房提取的，不受有無(wú)京內(nèi)購(gòu)房提取記錄的限制。疏解人員購(gòu)房申請(qǐng)貸款時(shí)，對(duì)于還款能力、繳存情況等均符合北京中心政策規(guī)定的，首套住房最高貸款額度120萬(wàn)元，二套住房最高貸款額度60萬(wàn)元。在雄安新區(qū)發(fā)放的貸款，原則上由開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保。開(kāi)發(fā)商不能提供階段性擔(dān)保的項(xiàng)目，由擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供階段性擔(dān)保。

圖片來(lái)源：北京住房公積金管理中心

當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在

當(dāng)前，北京公積金貸款首套利率為3.1%，二套利率為3.575%，公積金首套房貸最高額度為120萬(wàn)元（部分區(qū)域購(gòu)買城六區(qū)之外的住房略有區(qū)別），二套最高貸款額度僅有60萬(wàn)元。

陳文靜認(rèn)為，本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無(wú)房且未使用過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購(gòu)房者置業(yè)成本，減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒。

假設(shè)公積金貸款60萬(wàn)元、還款期限為25年，在二套利率下，總利息約30.8萬(wàn)元，月均還款約3028元。被認(rèn)定為首套房貸后，總利息約26.3萬(wàn)元，月均還款約2877元，總利息減少約4.5萬(wàn)元，每月還款約減少151元。

但是，陳文靜表示，本次政策調(diào)整利好人群相對(duì)有限，無(wú)房且在全國(guó)范圍內(nèi)使用過(guò)公積金貸款的人群，購(gòu)房時(shí)仍然被認(rèn)定為二套；在全國(guó)范圍內(nèi)已使用過(guò)2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款，由此可見(jiàn)本次政策整體力度偏弱。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年9月，北京二手住宅價(jià)格已連續(xù)5個(gè)月下跌，在二手房掛牌量增加的背景下，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-9月，北京新建商品住宅累計(jì)成交571.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。9月，北京新房成交68萬(wàn)平方米，在政策帶動(dòng)以及低基數(shù)下，環(huán)比增長(zhǎng)41.1%，同比下降14.6%，整體網(wǎng)簽規(guī)模相比今年3-4月的高點(diǎn)仍有差距。10月1日-30日，北京新建住宅成交56.8萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降，同比下降37.7%，降幅較9月擴(kuò)大。

二手房保持一定活躍度，但10月以來(lái)成交量較9月亦有所回落。2023年1-9月，北京二手房累計(jì)成交11.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)8.2%。10月1日-30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，較9月下降30.5%，政策效果持續(xù)性不足。

陳文靜認(rèn)為，從政策趨勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力漸顯，政策有望圍繞穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購(gòu)房門檻等方面展開(kāi)，預(yù)計(jì)將按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策，同時(shí)或?qū)ζ照J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房貸利率等進(jìn)行調(diào)整。若政策能及時(shí)跟進(jìn)調(diào)整，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步修復(fù)。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖